商业地产突围：对同质化的思考
2012年05月20日
评论数（0） 随着近几年房地产政策调控的紧缩，社会资源和投资热钱涌向商业地产，商业地产可谓遍地开花，未来激烈的商业竞争态势暂且不表。商业地产却出现了一个怪象：开发商们感叹“招商难”，而品牌商家也在抱怨“选址难”。而这个怪象却折射出了商业地产的“同质化”竞争程度。国内商业地产尤其是城市综合体呈跨跃发展，房地产商、零售商等纷纷加入并在业内取得广泛共识的将商业部分自持除给企业持续增加稳定的现金流外，还能享有因土地增值或通过后期运营带来的物业增值的红利。
正是在这种投资风潮的带动下，近几年来国内许多城市人均商业面积已大大突破世界发达国家的标准，按照国际标准，人均占有商业面积1.2平方米为国际的标准参考值，而北京、上海、广州等一线城市人均商业面积早已经超出了世界发达国家人均商业面积，上海甚至超出了人均2平方米，随着近几年商业地产开发商转战二三线城市，如今二三线城市同样也面临商业地产供大于求的现状，以云南昆明为例，2011年的1000万平方米存量摊到400万主城区人口上，人均商业面积就达到了1.6。
通过上述数据可管中窥豹一斑，商业地产的开发数量业已超出市场需求的隐扰，然而，更可怕的还不是这些，而是“换汤没换药”， 他们将重心忙着在做两件事：第一，融资；第二，买地。而产品研究、项目定位与业态规划、整体规划等都被置于次要位置。商业地产开发商依旧按住宅地产的开发思想，把金融扩张、规模扩张放在第一位，认为只要拿到土地，生存和发展都不是问题，只要大规模的复制产品、大规模的投资，因此，国内出现了某些经济发展落后的县级城市也出现集中性商业面积逾10万以上。
如今，在商业地产开发的产品形态一般均由“四菜一汤”构成，即写字楼+公寓+购物中心+商业街，构成，而作为其核心的集中性商业购物中心的运作模式无非是主力店+次主力店+中小型店中店模式，然而，在国内由于主力店品牌屈指可数，笔者毫不夸张地说，就是闭着眼或扳着指头就数也就那么几家可供选择，而咱们满怀热情的商业地产开发商，根本无暇去思考投入运营后的同质化竞争将对项目带来巨大的经营风险！ 值得一提的是，国内绝大多数的商业地产开发商均由住宅开发商战略转型，沿袭了住宅开发的投资短期逐利思想，短期利益、投机心态严重，在这样的形势下，未来随着各地商业地产集中性商业纷纷投入运营后，定位同质化，几乎完全与国内的传统百货业一样，遭遇千店一面的局面。
在国内传统商业大卖场与百货店业态日趋饱和、同业态扩张空间有限的情况下，进军集中性商业购物中心可谓是市场的必然趋势，因此，商业地产正面临前所未有的大好机会，同时也将面对前所未有的大挑战。对于大多数从住宅开发转型商业地产的开发商而言，商业地产不同住宅产品开发，最大的区别就是商业地产首先要从商业经营的角度去入手考虑，要重点分析市场，前期需要做调研、分析、定位，然后据此做商业规划设计、业态的定位与组合，以及分析商业管理，商业运营等问题。商业地产对土地、资金、市场、定位、招商、运营、人才等都有着更严格的要求，进入门槛也更高！很多企业低估了商业地产领域的难度，认为外聘一二家顾问公司，花高薪聘一二位职业经理人就可“搞定”。殊不知购物中心类型的商业地产不仅需要在前策如规划设计、市场分析与定位、业态功能及各种软硬件方面要按市场需求配置，并要能完全满足开业后期运营数百个商家的经营需求，还要懂经营管理，企业的持续现金流与物业增值的收益更多的体现在后期管理运营上。。。。。。
商业地产定位的同质化一直是业内的一个隐忧，也是后期运营中的最大障碍！如今国内商业地产项目均急需先解决后期同质化经营的问题。曾取得业内共识的是主题定位独特的商业地产或许更有竞争力，而市场需要有明确主题定位的商业地产，这样或许也更有力的吸引投资者、经营户和消费者。比如石家庄以儿童职业体验为核心的儿童商业综合体；如北京蓝色港湾欧式商业小镇那样体现异国风情的商业街区；如北京前门大街那样体现中国文化特色的商业圈，比如华东的五洲风情ＭＡＬＬ以专业市场为主题的城市综合体等。
然而，笔者认为，商业地产主题化定位，如果主要表现在商业建筑整体的主题风格方面或许容易解决，然而，业态的主题定位则说来易实行起来困难较大，主要受国内业态、业种过少，笔者建议，有条件与实力的商业地产开发商可尝试与国外的一些新型业态企业联合发展，或效仿万达、华润、宝龙等商业地产开发商自已来整合商业地产的产业链，或与其它企业联合投资、整合或兼并某些国内尚比较稀缺业态或业种，从而形成自已的主题商业。目前，国内的业态业种由于太过单一，明显导致许多商业地产的主题定位‘名存实亡’，进而造成如今许多商业地产开发企业盲目跟风或片面转向追求所谓的国际“金字招牌”，诚然，某些国际品牌进驻后，的确短期能带来的智暂的轰动效应，甚至，炒得火的话，也能将部分出售部分的物业销售带动起来，同时也为商业项目赚足消费者的眼球。
然而，在光鲜的表象背后，其恶果是国外许多甚至大众平民普通品牌进入国内后如“孙悟空”般揺身一变，即时成为身价百倍！成为国人的所谓“金字招牌”，如星巴克、H&M、 ZARA等，然事实他们并非良药。除了付出的代价不菲，要求极低租金、不承担能耗费用、补贴二次装修费用等......令商业地产企业不堪重负而背上沉重负担,进而将这些运营成本转嫁给其它商户......
因此，关于商业地产开发的产品趋同质化如何突围？笔者个人认为，首先，我们有条件与有实力的企业必须重视产业源头，商业地产企业无论单个还是整体要比国内零售企业的整体经济实力强得多，在资源投入方面是可行的，我们不能仅仅满足于安心做一个'收租婆与收租公'的角色，这一点我们也要学习万达，王健林先生的万达企业的发展目标是“做一个百年企业”！在商业地产业内许多企业仍幻想着当年房地产的一捶子买卖及暴利，他们恐怕也不在乎是做“一年企业”还是“二年企业”的短命企业，他们的口头禅是借用邓小平先生的“能抓到老鼠的就是好猫”，表面看似乎观念超前、特别务实，企业的本质是盈利嘛，实质就是通过上述操作引进国际金字招牌，销售物业利益最大化，开发与运营产品是否同质化已不重要，届时还可再卖掉到最后还可捞一笔走人的思想。但我们是应注重短期暴利？抑或更注重可持续的长期的合理盈利？如此，造成如今业内许多企业不注重长远发展不重视商业地产产业链的建设与资源整合！一味地跟风盲目引进国际“金字招牌”，除“宠”坏了这些西方品牌，更致命地是伤及了市场，给国内一味祟洋媚外的消费观念导起了更负面的推波助澜的作用，反过来又影响到我们国内民族品牌的建设及商业地产上游建设的难度。因此，未来我们要摆脱当前业内这种盲目（并非理性）地追求所谓国际光鲜的“金字招牌”，有条件的企业应逐步将重心放在商业地产上下游产业链的建设上，如果我们不彻底根除这种浮燥的急功近利心态，商业地产同质化将在未来5-10内不可避免，并将深陷入国际“金字招牌”的陷井中。。。。。。
于2012/05/20
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