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《商业地产选项》(11) 基本范畴(8) 城市经济能量分析(2) 市场需求与竞争(8) 商圈原理(5) 项目选址(7) 我与中国商业地产20年(3) 商业地产图文欣赏(4) 案例诊断(3) 行业视野(2) 商圈与口岸变迁(0) 运营管理(1) 购物中心(2)统计
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商业地产选址的基本准则（二）
2012年05月08日
评论数（0）三、重视区域的市场特性
1、了解商圈的消费能力
商圈的“经济指标”，诸如，“社会消费品零售总额”、“居民可支配纯收入”、“居民储蓄存款”等，反映着商圈的市场潜力，对项目的成功运营也是非常重要的。另外，“城市建筑群”也可以直观地反映商圈的状况；例如，超过20年的“老城区”和近几年开发的“新城区”，其居民在消费能力上是不同的；有些“老城区”一眼望去，成片成片的、满目疮痍的“危旧房”，其消费能力是不容乐观的。
2、分析城区的人口构成
商圈的“人口构成”，是项目商业规划（业态、定位等）及成功运营的基础；包括：人口数量、性别比例、年龄结构、文化程度、职业特征、收入水平、家庭人数、消费意识、消费习惯、民俗风情等指标。如，商圈内“年轻群体”居多，可以增加娱乐项目的比重；“妙龄女郎”数量偏大，可以突出“少、淑女”的“商品与服务”等。
3、把握市场的消费特征
很多城市和地区，都有其独特的消费特征，了解和把握这些消费特征，对项目的“开发、规划和运营”都是相当重要的。如，海南三亚，男装、正装的销售相对“淡”些；而女装、休闲装的销售则相对“旺”些。又如，东北、内蒙、新疆等地区，都属于“足食文化”的餐饮区域，“酒足饭饱”是饮食的基本特征；因此，卖场在进行“功能规划”时，就要予以充分地考量！
四、规避项目的存在障碍
商圈与客流也受多种“自然因素”的制约，包括：河流、铁路、快速路、高架桥、公园、绿化带等；如果项目临近这些区域，则可能形成不饱满的“半商圈”抑或是“假口岸”（参见：第4章商圈原理），从而“不聚人气、流失客群”。
当然，项目也可以借助河流、公园等“自然与景观元素”，但前提是这些元素是“开放的”，可以汇聚城市的“休闲客流”，从而形成“休闲与商业”的互动；例如，张家界金海岸商业广场，“面临澧水河，仰望天门山”；政府未来新址和城市新区规划在河流对面，而河流与项目之间规划有人行桥梁，项目的河流沿线规划有商业主干线等......如此的“城市与商业规划”，不仅突出了项目的“山水元素”，也增添了项目“休闲购物”的功能。
扩展阅读：商业地产选址的基本准则（一）
待 续：
五、依赖良好的交通环境
六、有效避免同质化竞争
七、商业中心都是双刃剑
八、谨慎开创全新的口岸
九、位置要适合业态需要
——摘自：《商业地产选项》史博文著 中国建筑工业出版社
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