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30年，践行商业不动产的实战运营与案例诊断…… 数字化PaaS平台，致力于实体商业“销售额与估值”的10倍增长…… 史博文「商业地产运营丛书」作者。数字（中国）商业平台创始人…… 关注我，让我们一起见证、抑或共同缔造，下一代：超级独角兽！
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文集
《商业地产选项》(11) 基本范畴(8) 城市经济能量分析(2) 市场需求与竞争(8) 商圈原理(5) 项目选址(7) 我与中国商业地产20年(3) 商业地产图文欣赏(4) 案例诊断(3) 行业视野(2) 商圈与口岸变迁(0) 运营管理(1) 购物中心(2)统计
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你所知道的“商圈理论”或许是错误的！
2012年05月05日
评论数（0）因此我在想：“核心商圈”为什么不是55%-75%的消费群？“次级商圈”又为什么不是20%-25%的消费群？……经过考察和思考我感到：这应该不是一个“一般性理论”，而可能是国外的个别零售企业，早年时对自己销售状况统计的一个结论，如美国的西尔斯等，但却被国内外的某些“专家学者”归纳成了“一般性理论”。
其实，这种“商圈划分”理论，是缺少“应用价值”的。原因有二：
其一、对于商场开业前的“选项”而言。如果“业态定位”不准确，50%-70%的消费群并不能带来50%-70%的业绩；如果“业态定位”准确，或许20%的消费群就能带来70%的业绩。因此，这一命题是缺少实际意义和指导价值的！
其二、对于开业后的“商圈管理”而言。用“客群数量”来界定“商圈层次”是不科学、也不准确的；因为“一定比例的客群数量，并不一定带来等比例的销售业绩”；而界定“商圈层次”的根本依据是销售业绩！
如果连“商圈原理”都出问题，那么，对于“商业地产和零售店”的成功运营是致命的！
——摘自：《商业地产选项》 史博文著 中国建筑工业出版社
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