12月16日，西安大悦城带着“中国商业改造奇迹”和“中粮大悦城年度压轴大戏”双重标签盛大启幕，据官方数据透露，开业当天以96%的开业率，吸引逾28万人次打卡，销售额突破1286万元。

能实现这样客流奇迹，也来自西安人民对西安大悦城的期待，西安大悦城自去年便不断对外释放亮点信息，比如：

坐落“世界文化遗产”大雁塔旁

唐朝宫殿式屋檐和立体仿古屋顶

造价极高的U型玻璃材质打造外立面

全球首例钻石造型光电玻璃幕墙主入口

以“丝绸之路”为灵感的室内空间设计

西安最大的室内下沉广场

独家天幕光影长廊

风格各异的四大主题街区

再加上众多首进西安的品牌，无不是近日城中热议的话题。西安大悦城是一个收购旧改项目，也是大悦城体系有史以来最大规模的改建项目，那么从先天不足的“烂摊子”，脱胎换骨实现客流奇迹，中粮大悦城一共用了几步？

项目背景

西安大悦城的前身—是秦汉唐天幕广场，于2012年12月22日正式对外开放，这座坐落在大雁塔脚下、位于大唐不夜城门户位置的商场，曾一度是西安面积最大的商业综合体。开业伊始，凭借161*17m的亚洲最大天幕和世纪金花的入驻，都让市场对该项普遍看好。

然而，开业四年后，因世纪金花撤场对客流造成了一定影响，愈加冷清的项目，让原本存在的问题便日益凸显了出来，比如大面积的户外空间是否适应北方气候环境？动线规划对不同楼层客流量是否有促进作用？业态是否真正匹配所在区域的消费需求？是否仅靠大雁塔游客客群就能满足整个项目的经营？

从被寄予厚望到苟延残喘，秦汉唐广场仅仅用了不到五年的时间，在面对一系列历史遗留问题，秦汉唐易主中粮大悦城。

改造难点

尽管是有12年招商运营经验的大悦城顶层团队接手，但原项目面积大却动线不合理、周边交通拥堵等等诸多问题无疑是提高了改造难度。故此，从2017年收购消息传出到项目今年12月16日正式开业，西安大悦城始终处于西安乃至全国商业市场的关注焦点。据悉，本次改造的难点主要在于：

1、拆除内容多，单层拆除面积大、需要连续拆除多层、施工范围广、交叉作业多。

2、托梁拔柱工程，能有效保证结构安全和施工质量，但施工质量要求高、难度大。

3、监测工程，预应力梁施工及抽柱切割时应力监测，保证施工过程中结构安全。

4、钢结构工程，钢结构节点复杂，植筋钻孔数量多、焊缝多、钢板体积大、作业空间狭小。

5、施工工期，现场拆改工程量大，工期紧。

6、安全管理，位处景区，治污减霾要求高、噪声控制严格、施工时间受限。

针对原物业的空间结构和优劣势，西安大悦城的改建方案经过与建筑设计单位和工程专家的反复讨论，从2017年7月15日开始，经历了装饰性拆除、结构改造及加建、外立面改造、采光顶加盖、外立面幕墙新建、机电改造、室内精装等过程，最终于2018年12月10日正式完工，工程改建时间总计515天。

改造后项目定位

西安大悦城总建筑面积14.65万㎡、可租赁面积6.3万㎡，共有地上4层、地下2层，总计品牌341个，停车位1100个。拥有勿空街区、潮π街区、查特花园、吃货共和国四大主题街区，以及独家光影天幕、西安最大的室内下沉广场等地标性空间。

据西安大悦城官方介绍，西安大悦城以潮流时尚人群、旅游客群、项目周边高品质生活客群为日常到访型消费的体验者，在对城市文化及区域特性进行了深度调研后，西安大悦城将项目定位放在了“十三潮主场”这5个字上。

说到“十三潮主场”这个定位，西安大悦城商业板块负责人朱姝这样对媒体解释道：“十三朝古都是西安人民发自内心的‘祖传式’骄傲，我们当时就想，这一点一定是西安大悦城必须要致敬的历史文化。后来我们就想到，朝代的朝与潮流的潮刚好谐音，而我们更希望大悦城带来的潮流与时尚能以以主人翁的身份来迎接八方来客，最终就想到用这五个字：十三潮主场。”

设计亮点

外立面：传统与现代的惊艳融合外立面采用传统仿古式建筑屋顶、U型玻璃幕墙和庑殿顶的结合，其中西安大悦城正门设计成钻石光电玻璃入口，白天是采光极好的玻璃，夜晚则可以成为光电屏幕。

（图源：商业地产志）

动线规划：源自“丝绸之路”的曲线型动线

西安是古丝绸之路的起点，这便成了西安大悦城室内空间设计的灵感源泉。将“丝绸”元素贯穿室内每个空间，用丝带装点、串联各个场景，用丝带勾勒出流畅动线。

商场内还专门设计了一条长达400米的曲线型动线，让每家品牌商户都有拥有“最佳展示面”。

室内下沉广场：1500㎡拾光中庭

拾光中庭，可以说是西安大悦城的“核心主场”之一，除了面积够大（1500㎡，是西安最大的室内下沉广场）之外，它也是未来承办各类活动的时尚秀场，是演绎“十三潮主场”这一定位的最佳场地。

天幕升级：最佳网红打卡地

对于原项目话题担当的天幕，西安大悦城进行了设备升级，天幕和主动线在东西两端交汇，将原本相互独立的天幕区域和中央广场贯通，同时运用定制影片，配合场内声光电系统，带来震撼的感官体验。

四大主题街区

勿空街区 — 全国首个西游文化主题街区、时尚轻餐饮

查特花园 — 360°观赏大雁塔的露天平台、格调餐饮

吃货共和国 — 西安首家重口味主题餐饮、“重口味博物馆”

潮Π街区 — 潮流运动品牌

勿空街区：全国首个西游文化主题街区

西安大悦城处在玄奘文化的发源和传承地，谐音于西游IP中的“悟空”来以“勿空”命名该主题空间，并在街区东北角打造悟空雕像。

以大话西游为核心的勿空街区，汇集了精致小食、网红茶饮，以及文创手作和特色伴手礼，是专为年轻人及游客定制的主题街区。

选择西游文化做主题街区，不仅因为此人文元素，更是在于西安大悦城所瞄准的18-35岁消费者，正是目前的85后、90后和00后，他们几乎是看着西游IP成长的一代。

选择悟空作为街区灵魂象征，也与这一群体“不受拘束，勇往直前”的性格特征相吻合。在结合“悟空”元素的基础上，为了吸引年轻人的注意力，西安大悦城将大话西游的元素根植于勿空街区，并作为街区文化的灵魂，空间也植入更年轻化元素，例如投影在地板上的字，也可以理解为，西安大悦城寻求与目标客群情感共鸣的一种做法。

查特花园：360°观赏大雁塔的露天平台

查特花园一路伴随大悦城从西单走到西安，这是在西单大悦城曾获得ICSC金奖（国际开发设计奖）的主题街区。名字虽是“复制”，但内容却大不相同。

西安大悦城的查特花园主题街区位于购物中心4楼，因地制宜结合了大雁塔这个特殊IP，打造一个可360°观赏大雁塔的露天平台。并且结合这个唯美屋顶花园得天独厚的空间优势，西安大悦城特意引进有格调的餐饮品牌，共同将这个空间的愉悦唯美发挥到极致。

（图源：iziRetail热点）

（图源：iziRetail热点）

吃货共和国：重口味美食的聚集地

西安人钟爱辣的口味，而市面上大多“重口味”餐厅整体氛围与调性不足，因而西安大悦城特意为当地人打造一个本地口味独家定制的街区，同时也是西安首家重口味主题餐饮区域，包含三渝竹苑、老重庆真味火锅、串一、火锅串串、胖哥俩等。

潮π街区：潮流文化新主场

π意味着无限不循环，潮π与“潮牌”、“潮派”谐音，西安大悦城此举，是希望潮人们能够在此挖掘无限超酷乐趣，呼应十三潮主场的定位。

因而整个潮π街区，在设计上以酷劲十足的黑色为主，涂鸦、墙上的网络段子等都能引发年轻人的共鸣，品牌方面有STAYREAL，Superdry，Adidas Originals，中国李宁，Fila Fusion，Onitsuka Tiger等，以及LELECHA楽楽茶，Super Boom Burger等年轻人喜欢的时尚轻餐。

综合来看，西安大悦城四大主题街区，除了潮π街区以外，其余三个都与餐饮有关，有意思的是，查特花园、勿空街区以及吃货共和国的餐饮类别都做出了区分，比如查特花园主打格调餐厅，勿空街区主打精致小食、网红茶饮，吃货共和国则是“重口味博物馆”，这样做的好处是可以为顾客降低选择成本。

国内商业项目打造主题街区的脱离不开同质化痛点时，大悦城始终围绕“人”的具体需求，从场景、业态、跨界融合、体验感等角度，持续创作“内容”，为消费者提供沉浸式的空间，这不仅是对消费升级的持续探索，也是让项目生命力不断延续的秘籍。

营销推广

LINE FRIENDS 潮玩嘉年华主题展

“没有主题展的大悦城是没有灵魂的”，有位网友在社交媒体上对西安大悦城引进全球人气偶像天团LINE FRIENDS发表了这样的看法。

西安大悦城开辟了近1000㎡的LINE FRIENDS游乐园场景，由一个室内主展区和两个户外展区构成，以飘浮空中的卡通热气球，及LINE FRIENDS 3.5米高布朗熊玩偶装饰，成为开业当日又一个人气超高的互动景点。

印象莫奈·时光映迹艺术展

同期开展的还有印象莫奈·时光映迹艺术展，共设8大展区，分别是印象旅程、曼妙巴黎、日出印象、邂逅爱情、印象色彩、灵感源泉、秘密花园和MD SHOP衍生品区域。

现场采用5D印象视觉震撼，展出法国印象派艺术巨匠莫奈400多幅百年经典作品，部分作品甚至通过实景还原的方式呈现。

据悉，这两主题展在IP的选择上，西安大悦城也是通过了详尽市场调研，即通过络征集了解市民最希望看到什么展览，最终市民票选出这两大展览，西安大悦城从消费者需求出发，为其带来拓宽视野的展览之余，也希望营造一个让消费者沉浸其中的美好空间。

最后

作为一个改造升级的项目，团队不仅在硬件设计以及软件设计上下了大功夫，且始终围绕西安人民的需求，将自己代入到西安文化语境当中，从外部依靠大雁塔景区带来的历史文化气息，从内部打造勿空街区体现的陕西风情，这些都给周边乃至整个西安的消费者带来更新奇的体验，同时也给他们提供一个社交的自在空间，以潮流传递一种生活方式，让品质生活触手可得。

-----------------------------------------------------------------------------------------------

更多商业地产规划设计、经典案例、商业艺术创意等资讯；请关注“派沃设计”微信公众号。