著名挪威城市建筑学家诺伯舒兹曾在1979年，提出了“场所精神 ”的概念。他指出任何独立的存在都有自己的守护神，因此每一个地方都有自己独特的内在特性和精神，具有自己独特的气氛。

而从事商业地产相关行业20余年的臧涛先生则阐释了商业中心的“场所精神”。臧涛先生在职业生涯中服务过国内外多家零售及房地产相关企业，与恒大地产、新城控股、苏宁置业等企业多次合作，参与了数百家百货及购物中心的规划及设计工作，有着极为丰富的实战经验。目前是派沃（中国）商业设计机构的执行董事，并且还身兼上海交通大学海外教育学院、北京大学、同济大学等高校的商业地产EMBA特聘讲师，以及上海购物中心协会建筑规划专业委员会副主任委员。

而且，臧总一直以来都非常重视在零售业及地产业中的理论研究工作，并著有《连锁经营》、《体验式营销》和《体验式商业空间》等书，现正着手编著《商业主题街区》系列丛书。

一半海水，一半火焰

臧总认为中国用10年时间就超过了美国用百年时间发展的商业地产规模，目前供应速度非常快，至2017年年底国内购物中心数量达到6000家，预计到2025年总规模将达到10000家，并表示中国当下处于最好也是最坏的时代，商业地产行业处于快速发展的轨道上，也是大浪淘沙的时代。

对于此，臧总以十年前后客户关注问题的变化举例，十年前关注的问题多是建筑如何设计、如何定位、成本如何控制、做什么业态等等，而十年后，关注点则聚焦于如何塑造与众不同的空间、如何面对移动互联网时代、引入什么亮点、如何脱颖而出等。造成这个变化的根本原因在于中国已经进入全民移动互联时代，全面物联和工业4.0革命的开始，而在这样的时代挑战和机遇依旧并存。

创新，源于对未来生产生活方式的预判

如何塑造与众不同的空间？臧总在自己的课程《商业空间设计新思维》中总结过在移动互联网时代需要具备的三大思维，分别是跨界思维、体验思维、创新思维。

“跨界思维”，是在融合碰撞中生长，比如为项目树立独特的IP，这个IP可以是某个产品、一种文化、一种期望、一种需求、一种向往。

“体验思维”，则是注重消费者每一个体验细节，即方便是最大的人文关怀，休息也是一种欣赏。

最重要的“创新思维”，是需要有对非主流即将成为主流的意识，创新来源于对未来生产生活方式的预判，过去谈创新其实是在迭代别人的产品，而现在，我们的很多产业已走在世界前沿，当下的创新则是自己开辟一个新的赛道。

经营者，需要更懂生活

购物中心，变得不再以“购物”为中心，人们也从消费者，变为生活者。规划商场不能做简单的叠加，需要对各个阶级敏感，因为阶级形成之后，消费也会细分。

对于商业中心的“场所精神”，本质上即是给予消费者在商业场景中最大的精神满足。场所基于消费需求构建出来的“引力场”，是实体和精神的关系。物质匮乏到物质泛滥的时代，纯粹的物质已经不能满足人们的需求，因此，先要懂生活，才能懂经营。

商业空间的磁场塑造

人们对于公共空间的要求越来越高，经营者也越来越难带给消费者愉悦的体验，所以研究如何带给人们愉悦的器官性本能，便是空间规划的本质工作。

从听觉、视觉、嗅觉、触觉、味觉五个方面如说，去创造更为多元的空间，比如，与其他大多数项目产生差异化的地标性、室内外空间组合带来的变化性、提供人文关怀的功能性、产生愉悦体验的文娱性、充满绿色生态和自然景观的休闲性、使空间与人群产生心灵碰撞的艺术性等等。

未来商业地产的四大趋势

除此之外，臧总还补充了未来商业地产的四大趋势：首先，本质回归：人货场三者；其次是情感共鸣：愉悦体验、情感交流，思考清楚要与消费者建立什么情感；再次是空间转换：通过空间去转换经营思维，而不是盲目去求商家；最后是O2O的融合，站在移动互联网的翅膀上，系统化研究，否则会被时代淘汰。

臧涛先生在自己的课程《商业地产主题化实操与案例》中曾提到商业地产项目的核心是商业地产的三位一体化，包括财务模型、业务模型，以及建筑的空间模型。一个成功的项目，一定是能完美的平衡三者之间的关系，实现财务模型与业务模型的匹配，业务模型与建筑空间模型的匹配的。

不同的财务模型适合不同的企业和项目，一些开发商先盖楼、再售楼，以期实现项目资金的快速回笼是盲目的，容易引发项目业务模型与建筑空间模型的不对接。要知道，快速回款的财务模型适合商业街区的建筑空间模型，现金流平衡财务模型匹配城市综合体建筑空间模型，而阶段性持有财务模型则应与购物中心式的建筑空间模型相配合。我们应首先确立项目的财务模型，从而找到与之相匹配的业务模型，建筑空间模型也就应运而生了。

在如今的互联网时代下，人们的工作、生活方式发生了变化之后，人们消费的内容变了，但消费的本质却没有变。人们进购物中心仍然以寻求快乐为目标，快乐不会变，但快乐可以升级。移动互联网的迅猛崛起警示我们，未来的商业地产唯有创新、跨界和体验三效合一才能在激烈的市场竞争中激流勇进，臧总如是说。