北京蓝色港湾坐落于北京朝阳公园湖旁，项目设有高街、亮马食街、中央广场、左岸、活力城、SOLANA MALL六大功能区，是国内首家Lifestyle Shopping Center。作为拥有13万平方米商业体量的大型开放式街区购物中心，其项目动线上有何规划特色?其在业态布局与品牌引进上有何策略?其最知名的儿童业态是如何规划布局的?

北京蓝色港湾简介

北京蓝色港湾区位分析

区位分析

蓝色港湾核心消费区5公里半径范围内，周边汇集CBD、三里屯、燕莎、丽都四大商圈，商业氛围浓厚，是北京经济最发达的区域。

项目处于东四环、机场高速路、东三环、农展南路所环绕的区域内，地理位置优越;三环路、四环路、地铁10号线、地铁14号线及多条城市主干道形成十分便捷的交通网络。

项目周边成熟的第一、第二使馆区和第三使馆区，大量外籍人士常年生活工作在此，每年大约有3000多万人次的外国人士进入该区域进行购物、餐饮、住宿、休闲、会展、娱乐等项活动。

蓝色港湾是位于亚洲最大的城市公园——朝阳公园西北湖岸的欧式商业小镇，其面临朝阳公园水体及绿地，景观资源良好。

周边配套

住宅客群：周边汇聚京城最早的高档外销公寓，如碧湖居、清境名湖等，已经形成北京高收入人群居住圈。

医疗配套：周边有朝阳医院、建国医院、北京军区总医院分院等医疗配套，此外还有类似和睦佳国际医院等，医疗配套设施相对齐全。

教育配套：有团结湖幼儿园、芳草地小学、五十五中、北京爱迪学校、北京国际学校、世青中学、京西学校、北京英国学校、北京伊顿国际幼儿园等，其中不少为国际性学校。

商业配套：周边有女人街，北侧有燕莎友谊商场，西侧有太平洋百货、蓝岛商厦、雅秀服装市场等。

据北京交通局数据统计分析，项目所在区域日均人流量约为32万人次。

商业动线分析

项目商业动线呈“8”字形自成回路的内部街道系统，打破了将商业动线依照业态规划的传统手法。

“8”字形回路形成了大量的沿街商业，有效避免了死角店铺的产生，零售、餐饮、娱乐等业态既集中在各自的主题区域，又在动线的节点上互相渗透。

项目主要为两层建筑，其中活力城为三层，且交通枢纽在下沉广场，内部的电梯和扶梯设置较少，客梯8部，客货梯7部，观光梯1部，扶梯34部。

项目通过众多的连廊、台阶以及小道的设计使内外水平和垂直交通相互贯连。利用环形道路引导客流，同时在道路设计上也注重与周边建筑的尺度呼应。另在中央广场的公共通道设计了步行台阶和滚动电梯两种设计，方便消费者购物。

蓝色港湾定位与业态规划

项目定位

项目整体定位为集购物、娱乐、休闲、旅游，文化于一身的一站式体验消费场所。

客群定位：北京中高端收入人群

形象定位：蓝色的文化港湾;多彩的潮流之城

功能定位：设有高街、亮马食街、中央广场、左岸、活力城、SOLANA MALL六大功能区，注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求。

业态规划与占比

项目按不同的区位将商业功能划分为美瑞时尚百货、活力城主题店、品牌街、亮码头酒吧街、亮马食街、中央广场等区域。其中包含70家餐饮美食，30多家儿童品牌，20多家临水酒吧以及传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、BHG精品超市等多种业态。

项目零售业态占比61%，餐饮业态占比17%，休闲娱乐业态占比15%，儿童业态及生活配套占比7%。业态分布合理，体现Lifestyle Shopping Center的项目定位。

楼层规划与品牌落位

特色业态分析

儿童业态——拥有北京体量最大、业态最丰富的一站式儿童城

蓝色港湾儿童城是目前北京市针对儿童业态规划最完整、体量最大的0至12岁儿童一站式成长体验地，提供自孕妈妈开始的一系列服饰、用品、食品及保健品、玩具、早教、YUYUTO儿童游乐、儿童餐饮、运动体验。蓝色港湾凭借其室内和户外相结合的特点，更适合儿童业态的发展以及商家活动的开展。引进的品牌有新加坡Motherswork、法国Orchestra童装、美国Rookie品牌集合店、七田真国际教育机构等。

餐饮业态——沿湖畔而建兼收美景、美食的双重体验

蓝色港湾左岸美食街坐落于北京朝阳公园湖畔，拥有灿烂的阳光、唯美的水景、优雅的建筑和浪漫的小径，舒适的用餐环境给人浪漫与遐想。项目近年来着力引进新元素、悦澜湾餐厅、ammo、Va Va Voom、Lets Burger、站点匹萨、金鱼居酒屋、北德风尚啤酒坊等近70家特色美食品牌，大大提升了项目知名度，有效带动客流，并成了吃货聚集地。

租金策略

蓝色港湾运营推广策略

招商策略

项目为开发商自身持有物业，全部物业只租不售。采用“先大后小”策略确定大型主力商家的进驻，并且对入驻商家的信誉、经营管理、经营产品、公司经营状况等方面进行全方位考察，在品牌选取上非常慎重。

推广策略

蓝色港湾符合自身项目特点注重借西斱节日做大型推广活动，不断举行摄影展、灯展、服装展、啤酒节、节日主题等活劢，但关键问题是，这些休闲活劢并没有不零售品牌的促销活动有效结合起来。

主题营销策略

1.以声势浩大、核心特色商霸之势，通过媒体、活动宣传等手段，进行全方位推广，让项目造成舆论效应，心中树立其时尚标杆形象，最终拉拢人气;

2.利用客户口碑传播的特点，以势带销 树立项目形象，以形象带动招租，提高项目知名度;

3.高举品牌形象 ，推广手段多与SP活动，如商场特卖会，啤酒节等。竖立项目高姿态形象。倡导生活方式、形成特有的项目文化。

蓝色港湾灯光节

蓝色港湾灯光节是以灯光为基础元素,由灯光景观、灯光作品、灯光表演、落地活动组成。一年一届，现已举办了七届，每年都以不同主题为大家带来震撼的视觉盛宴，给冬季的北京带来不一样的视觉冲击和无限的欢乐。吸引各地游客前往观看，已成为一个文化旅游的新地标、都市新名片。

北京蓝色港湾规划设计

项目由19栋2至3层的欧式建筑组成。按不同的区位，商业功能划分为Solana mall、儿童城、品牌街、亮马食街、亮码头酒吧街、中央广场等区域。

高街：是品牌街开放式的街区，每一家店铺装修为欧式风格，多是高档时尚品牌旗舰店;

亮马食街：主要是中式的中高端大型餐饮，拥有很好的景观资源;

左岸：面向朝阳公园湖的地块设计成湖畔吧街，打造出威尼斯水边显时尚、文化气息的水畔酒吧街;

中央广场：项目核心地带是下沉花园广场供消费者游玩还有大型的提供给商家和做一些做活动的地方;

活力城：休闲运动品牌聚集地，并且设有大型室内滑冰场集运动、休闲、购物于一体;

SOLANA MALL：聚集流行潮品，主要吸引年轻一族，并有美瑞百货主力店。

外立面设计

蓝色港湾整体为欧式古具建筑，米色系的石材墙面与优雅气质的拱形门廊、辉煌庄严的尖顶建筑错落有致，精细的铁艺装饰、富丽堂皇的彩色玱璃窗彰显着欧洲风格的繁华与富庶气息。

水景设计

SOLANA蓝色港湾水景系统由美国Fluidity公司设计，蓝色港湾的水景设计强调与项目三面环水的天赋自然关系，在每个设计的细节都依据特定场所的环境，有在动线节点上创造的局部水主题景观，也有作为自然景观的延伸，贯穿整个项目的整体水系。

园林景观设计

SOLANA蓝色港湾的园林景观设计由美国JERDE国际建筑师事务所和泛亚国际联袂完成。将SOLANA和朝阳公园的景观完美搭配。园林景观设计中大量运用乔木、灌木、开花落叶树及常青树等形成了绿意漫布的效果，平台，水景，底层庭院、广场、落叶树、花池创造出自然的公园感受，卵石花岗岩铺装街道，结合小树和矮花池，构造出欧洲街道的体验。

导视设计

外部导视系统丰富，主要位于蓝色港湾主要的交通枢纽位置和主要出入口，标示形象设计符合整个商区定位设计成欧式街区路标形式，可供顾客查看自己所在位置、服务台和洗手间位置及各品牌分布情况，做到有效引流和人性化设计。

蓝色港湾项目亮点

国内首个Lifestyle Shopping Center

项目建设前期访遍全球购物中心，引入风靡全球的“Lifestyle Shopping Center”商业。基于朝阳区优越的地理位置和朝阳公园的天赋景观优势，浓郁的国际化商业氛围等，SOLANA蓝色港湾具备了一个典型的Lifestyle Shopping Center所需的所有条件，将项目打造成国内首家集购物、娱乐、休闲、旅游，文化于一身的Lifestyle Shopping Center。作为首个Lifestyle Shopping Park的SOLANA在建设过程中不仅深化了lifestyle Shopping Center的种种优势，又在此基础上更进一步，更加贴合了消费者在物质和精神层面的需求，为消费者提供一个一站式体验消费场所。

北京独家拥有欧洲小镇景观与湖景景观的购物中心

项目由19栋2-3层的欧式建筑组成，以巴洛克式的建筑为主体，巨幅的时尚品牌广告与建筑形式融为一体，独具特色的欧式建筑和漂亮典雅的街区设计吸引大批摄影爱好者;同时项目坐拥朝阳公园北湖北岸、西岸，拥有独家水景景观，沿湖畔设立美食街、品牌街等业态，打造出独家自然景观购物环境。

儿童业态独具特色，拥有北京体量最大、品类最丰富的儿童城

蓝色港湾儿童城是目前北京市针对儿童业态规划最完整、体量最大的0-12岁儿童一站式成长体验地。其儿童业态借助独立的建筑体，形成浓厚的儿童氛围，且构成品牌级次较高，几乎全部为国际进口品牌，其中来自英国的儿童零售集合店mamas & papas、mothers work是国内首家，搭配中央广场小火车、全明星冰场等，成为蓝色港湾最具代表性业态之一。