2009年01月05日
运营管理是商业街运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松 散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平 台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管 理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营 销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后 面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了 发展商前期的规划是否成功，
2009年01月05日
招商工作是商业物业项目正常运营的基本前提，特别是对大 型的商业项目来讲，更成 为经营成败的关键。因此企业制定切合实际的招商策略，进行细 致全面的招商谈判培训则成为项目成功的重要保证。
招商目标的选择
企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的使用 权，更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标的选择要根 据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因素：
(一)项目自身的市场定位；
(二)项目所在地的消费状况；
(三)投资商和发展商的自身资金情况；
(四
2009年01月05日
明确谈判目的
招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标，或招商洽谈的主题。在整个招商洽谈活动中，招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。
在招商洽谈的目的确定以后，就需要确定招商洽谈的各个具体目标；在达到各个具体目标后，招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。
招商洽谈的目标可以分为三个等级，
第一级的目标是最高等级的目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是获得圆满成功；
第二级的目标是基本达到接受的目标，如能达到这一级目标，整个招商洽谈可谓是获得
2009年01月05日
对于瞄准国际租户的商业街来说，具备长期的开发眼光是至关重要的。现在，中国很多在建中的零售物业项目都准备以散售形式出售，开发商以图提早取得回报，或偿还项目开发期 间发生的债务。不过，很多国际独特品牌对整体客户组合相当敏感。这些国际租户往往根据其他临近租客的品牌而 做出选址的决定。很明显，在产权分拆的商场内，业主们是无从控制商户组合，也难以吸引高品质的租客。开发商必须具有长远的投资意向，才能获得国际级租户及本地知名品牌租户的垂青。要照顾到诸多细节。 一是优质的市场推广资料，例如宣
2009年01月05日
租赁招商是将商业街的开发从营建方案阶段转变成零售营运个体阶段的中间步骤。租赁招商是人与人间的关系，它是一项选择，也是一项替选方案的评估，它拥有的产品使零售商希望成为它的一部份，它创造了一个零售的焦点，使消费者愿意前往。 租赁招商是一项艺术也是一项技巧，它包括了客观的资料、 经验与直觉反映，对于市场、消费者、零售商及购物中心本身的 分析将是成功的租赁招商得以达成的主要关键。最重要的，租赁招商的关键在于了解如何促成一桩交易及了解如何执行这一交易，创造力与资料可说是租赁招商的门
2009年01月05日
店铺是流通领域的基本单位，是联系商企之间关系的纽带，是联系顾客的桥梁。传统的营销渠道由于中间商的作用，使企业 业与店铺、企业与顾客之间形成一个隔离层。中间商在经营上与 企业没有连带的责任，他们任意选择进货渠道，任意选择企业， 随意采用销售手段与促销手段，在企业需要零批商和店铺配合 时，往往得不到有效的合作。特别是企业需要更换和调整业务人 员时，还可能由于原业务人员与中间商长期千丝万缕的联系而建 立的感情色彩，使企业失去一部分重要的目标市场。店铺组合营销，是将企业外部的店铺用契
2009年01月05日
购物中心的承租户、业主、借贷者及摊位之间有一系列复杂 的关系，这些关系由购物中心租赁契约所规范。购物中心经理人俱备租赁知识且了解其重要性，可以成功地 解决或避免来自于购物中心不同利益团体的争议。除了租赁契约外，购物中心经营管理单位经常需要熟悉其它 法律文件，包括切结书、放弃优先顺位条款、不受干扰权、营建约定文件及租约附件—所有这些将在本部份逐一说明。租约及法律性语汇有时候具有强制性，然而下列各节将简化 其语言并解释其重点，如此将可协助你—购物中心专业人员—了解租约中最重要的部
2009年01月05日
租赁招商是将零售市场的开发从营建方案阶段转变成零售营 运个体阶段的中间步骤。租赁招商是人与人间的关系，它是一项选择，也是一项替选 方案的评估，它拥有的产品使零售商希望成为它的一部份，它创造了一个零售的焦点，使消费者愿意前往。租赁招商是一项艺术也是一项技巧，它包括了客观的资料、 经验与直觉反映，对于市场、消费者、零售商及购物中心本身的分析将是成功的租赁招商得以达成的主要关键。最重要的，租赁招商的关键在于了解如何促成一桩交易及了 解如何执行这一交易，创造力与资料可说是租赁招商的
2009年01月05日
店铺是流通领域的基本单位，是联系商企之间关系的纽带， 是联系顾客的桥梁。传统的营销渠道由于中间商的作用，使企业 业与店铺、企业与顾客之间形成一个隔离层。中间商在经营上与 企业没有连带的责任，他们任意选择进货渠道，任意选择企业， 随意采用销售手段与促销手段，在企业需要零批商和店铺配合 时，往往得不到有效的合作。特别是企业需要更换和调整业务人 员时，还可能由于原业务人员与中间商长期千丝万缕的联系而建 立的感情色彩，使企业失去一部分重要的目标市场。店铺组合营销，是将企业外部的店
2009年01月05日
运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物 业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松 散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平 台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管 理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。
统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营 销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后 面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了 发展商前期
2009年01月05日
市场行销不仅仅只是一种策略，而是一种使购物中心的商品 及服务吸引顾客注意的工作方式，当把购物中心整体视为“产品”时，有一系列的途径可以成功地创造及维系正当的形象以告 知并吸引顾客。当消费者的复杂性不断增加及购物中心本身的多样化，竞逐 消费者的荷包比起从前愈来愈激烈，这也表示有效率的市场行销对购物中心目前的运营表现及未来的生命力具有举足轻重的地 位。有效的市场行销计划是促销任何购物中心的基础，计划本身 需要购物中心业主的承诺及购物中心所有相关团体持续不断的支持，行销计划必须成为
2009年01月05日
1.签约内容(1)房屋税捐、地价税、所得税、印花税应由房东负责(2)租期届满后避免恢复原状，否则应在合约书内说明恢复内容<最好拍照留底> (3)房屋装璜改造，避免填写先征求房东书面同意，否则应请房东另开立书面同意书以防违约，切记需与签立合约同时办理 (4）其它特殊条文应先经公司主管及法务同意后始可签立
2.过程注意事项(1)签约阶段有下几点必须注意: A.买卖房屋的面积是否确实:面积不足的部份，可以按单位面积比例来减款，明载于契约书内。若为租屋，则 应载
2009年01月05日
俗话说，谋定后动。购物中心运作成功与否，战略规划起决定性作用！ 购物中心战略规划工作至少包括下列内容：调研信息、明确定位（核心目标客户、边缘目标客户）、招商层次与比例规划、招商（租户）引入考核标准、场地规划、业态分布设计、业态比例控制、整体运营计划、部门运营计划以及租户KPI、部门KPI、员工KPI，等等工作。这是未来购物中心有效、健康运作的坚实基础。 招商管理必须严格遵从购物中心的整体战略规划！物业管理、服务管理、企划管理和商品管理（当存在自营部分时，可能会涉及到商
2009年01月05日
由于所在区位的差异，其土地取得的难易程度影响着土地取得的多少以及土地使用计划，因此主要土地配置计划会依所在区域位于繁华区与否而有所不同，但基本仍有数项原则是二者皆须考虑的：（一）住宅区应与购物中心及人行步道相结合。（二）购物中心应与其他商店及其他相关的具吸引力的中心连接。（三）周边道路系统与公共运输系统完善。而在都会型购物中心，更需注意如下部分：（一）维持都会中心发展的状态及方法。（二）考虑位在社区邻里中的影响及与现有建筑物的关系。（三）维持现有性质及未来发展的目的及方法。（
2009年01月05日
危机来临，你可以选择节衣缩食过简单的生活，也可以选择精明地当“大款”，逢低吸纳名品，或者低成本实现曾经的环游梦想。
消费派代表：刘小穆
危机宣言：不好意思，最近我还在“败家”
我发现无论是投资、消费，周围的人都很容易走极端。过去炒股，尽显贪婪，钱还没赚进腰包，就豪购乱花；如今危机，又变得极度恐惧，收入还没受影响，就处处抠门儿。比如我周围的朋友，原来抽68元一包的中华，现在改抽8元一包的红塔山了；原来喝千八百一瓶的XO，现在改喝几元一瓶的二锅头；原来吃300元一碗的鱼翅，
2009年01月05日
通常好的下属在组织的工龄到达一定时间后会有相应的普什机会，或则有些是出于之前的工作经历，使得刚进入一个企业就可以直接从事管理者的工作，所以这些被称之为“空降兵”的个体在新环境下，如果在上一家公司同样也是管理者角色，那么大致的“规范”基本无碍。但若不是，那可就要多注意、多反思，你的团队要到哪里？现在是在往这个方向前进吗？你们已经达到了哪里？离最终的港湾还要多久？
在阐述前，还有一些关于企业的岗位职责，以便在探讨六个问题前有个清晰的导入。
1、领导者：公司战略
2009年01月05日
“生于60年代的员工是头低头；生于70年代的员工是背靠背；生于80年代的员工则是脸贴脸。”管理80年代新型员工，一方面采用鼓励性、思想性的管理方式，例如多发奖金，以此调节他们情绪化的特质；另一方面，企业HR部门要加强与员工的沟通，多表扬他们。总的来说就是：引导、领导、沟通和奖励。“80后”特质：独立价值观、富创造性、情绪变化大 80年代新型员工一般有可塑性强、自我中心、崇尚自由、容易被激发、兴趣射猎广泛、学习能力强、自信和创新这8个特质。
2009年01月05日
迷惑：33岁成年人的性格还可以改变吗？
我今年33岁，小时候是外向，上学后是内向，就业至今自己觉得是内向偏外向，不知道如果选择职业经理人的道路，我的性格还能改变吗？
我目前的“内向偏外向”适合职业经理人的道路吗？我个人是喜欢的。
甄城[冰河火焰训练营]
等级： 董事长
发帖量： 1793
积分：
2009年01月05日
没有拜访就没有销售，但不等于销售人员去拜访客户就一定能实现销售。销售人员如何做有效的客户拜访呢？在实行经销制的企业，销售人员分管几个地区、一个省甚至几个省的市场，每个月要走访大量的客户，对每个客户拜访的时间则很短。在有限的时间内，销售人员应做好哪些工作，才有助于销售业绩的提升呢？一些销售人员每次拜访客户都是三句话：上个月卖了多少货？这个月能回多少款？下个月能再进多少货？这无助于销售业绩的提升。销售人员每次拜访经销商的任务包括五个方面：1、销售产品。这是拜访客户的主要任务。2、
2009年01月03日
1、独立产权街铺的投资风险要小于分割式产权商铺，再细分的话，就按投资风险由小到大的商铺类型为：社区商铺<商业街<批发（专业、综合性）市场<购物中心商铺
2、在投资时要注重商铺产品的价值和潜力，具体内容包括：
1）项目地段。一般来说，具有多年商业积淀的区域优于新区域；慢车道或者步行街两侧的商铺比快车道两侧的商铺更具有价值。
2）区域前景。区域未来是否有机会成为城市商业分中心？区域是否有人口更新或者聚集的机会？人口密度在未来是否有显著的增长？
3）交通规