来源/Mall星人

撰文/郭歆晔 诸葛云亭

杭州、南京、苏州、无锡、宁波等20多座城市TOP13热门商场PK。

作为Mall星人重点观测数据工具之一的大众点评，近期有了新的变化，保留商场热门榜单之余，新增了「热门指数」。这为分析不同区域的商业热力分布和商场客流图景，提供了新的度量数据。

上周我们从全省的站位，解读了浙江、江苏两大经济强省（“包邮区”的两大成员）的商业热力。本文则是要对两省26座城市的商业热力分布进行解读，提供一份不同城市之间个性化商业差异的参考指南。

依据大众点评8月上旬的热门指数，杭州、南京、苏州、无锡、宁波可谓江浙TOP5头部商业城市。杭州头部商场热力均值高居全国第四，仅次于深圳（港人北上消费热潮对深圳商业大有助力）、上海和北京；南京、苏州居全国第6和第8；无锡、宁波跻身全国20强。

说明：①大众点评作为单个APP，存在一定的局限性，城市能级、市场占有率、使用偏好都会造成某种程度影响，同一个城市内的数据相对来说会更具可比性。由于不同城市APP使用频次的差异，同样人气的商场，高线城市的大众点评热力值会高于低线城市。

②大众点评商场热门指数处于动态变化中，故分值仅说明某个时间段的情况。一般而言，体量大、餐饮娱乐品牌数量多、市场营销活动频繁的项目，热门指数相对较高。最实际的情况，需要「实地考察+与当地商场从业人员细聊求证」，从而得以印证或修正。

③上述26座城市，包含江苏13个地级市（3个新一线-南京、苏州、无锡），3个二线-常州、南通、徐州，7个三线-扬州、盐城、泰州、镇江、淮安、连云港、宿迁）、浙江11个地级市（2个新一线-杭州、宁波，5个二线-温州、金华、嘉兴、绍兴、台州，2个三线-湖州、丽水，2个四线-舟山、衢州），以及昆山和江阴。虽然昆山是苏州代管县级市，江阴是无锡代管县级市，但这两个县级市的商业表现出足够的潜力。

以下分析主要围绕24座地级市，但同时兼顾昆山和江阴。

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各城市TOP13热门商场PK

透过每个城市大众点评热门指数和各城市TOP13热门商场映射出来的情况，我们得以从更细的颗粒度来观察江浙两省前10强城市商业之间的差别。

综合各项数据来看，苏南和浙东城市高人气商场最多。蝉联全国县级市多年第一的昆山实力强劲，各项数据和常州齐头并进。衢州、丽水、宿迁的商业存在感相对较低。

杭州、宁波、南京、苏州、无锡等新一线城市在常住人口总数、外来旅游人数以及各项经济指标存在较大优势，故高热力值的人气商场数量趋于领先。

二线城市、三四线城市的人气商场数量逐次递减（春节期间，低线城市将迎来大批从一二线城市返乡客群，春节的时候我们再跟踪比对数据变化，尝试以不同季节节日的数据构成完整的拼图），且热力值差距迅速拉大（昆山是罕有的例外）。

具体来看，杭州略胜一筹南京；南京、苏州势均力敌难分高下（苏州店王热力值与1200热力值以上商场数量超过南京，南京TOP13商场和1300热力值以上商场数量则超过苏州）；无锡、宁波紧随其后。

杭州TOP13热门商场之间的指数差距微小，反映出头部商场激烈的竞争关系。同样，南京、苏州跻身前13强的项目之间，也呈现你追我赶的态势。

今年上半年，南京共开出5个体量超3万㎡的新项目。2024年1月份试营业的南京ifc商场，短短半年时间迅速攀升到南京市热力排行榜第二名，商业潜力和市场号召力可见一斑。

南京ifc定位高端商业，面积约10万㎡，共分九层，汇聚了超160个高端时尚品牌及特色餐饮，其中近三成品牌为城市首店。

图源：南京ifc

作为苏州中心的重要组成部分，由苏州恒泰与凯德合作开发的巨型MALL「苏州中心商场」，开业七年来不断蓄积新动能，形成独有的“地标能量”。从国际奢品、潮流时尚、运动休闲，到环球美食、亲子生活，苏州中心商场不断升级品牌、丰富业态，吸引国内外消费者体验打卡，散发出一站式购物的休闲新魅力。

具体到集团企业方面，江浙两省26个城市的TOP13热门商场中，有20个是华润万象生活旗下项目，包括9座万象城（覆盖南通、泰州、杭州、温州、宁波、常州、无锡），7座万象汇（覆盖杭州、宁波、桐乡、无锡、南京、苏州（昆山）、扬州），以及南湖天地、南京万象天地、杭州中心和7月新近开业的义乌天地。

其中，杭州和温州各有两座万象城入榜；南京城北万象汇则是全国目前开业体量最大的万象汇项目，建面达21万㎡。

作为首次进入嘉兴的“万象汇”产品，6月2日开业的桐乡万象汇，短短一个多月时间即登顶嘉兴热力榜TOP1，连同万象生活轻资产管理的南湖天地，万象生活在嘉兴包揽了城市最高人气商场的冠亚军；作为华润今年在华东的首个新开业街区商业项目，7月19日开业的义乌天地，开业同期综合开业率97.5%，迅速攀升至金华热门榜首位……华润“热门商场制造机”之名实至名归。

金华人气TOP1义乌天地、嘉兴的南湖天地、下半年待开业的绍兴天地，共同组成华润在浙江开出的新商业产品线“天地”系列。【TIPS】浙江首座万象天地——杭州亚奥万象天地，将于2025年亮相。

【TIPS】在江浙两省TOP30共60个商场中（表格详见文末），来自华润万象生活的项目占比也非常高，达14个，约占23%。排在华润万象生活身后的，是龙湖商业、印力和大悦城，分别有8座天街（江苏、浙江各半）、5座印象城（全在浙江）及2座大悦城上榜，凯德集团、“江苏王”金鹰和“浙江王”银泰也各有多个项目入围。

再看其他重点城市的人气店王。绍兴银泰百货登顶绍兴人气榜首。作为发源于杭州的本土开发商，银泰在浙江大本营开枝散叶，旗下项目大多跻身所在城市的人气榜单。

下半年，银泰系（含银泰百货）将在浙江开出千岛湖青溪银泰城、湖州德清银泰城、衢州银泰城、衢州鹿鸣岛银泰inPARK、嘉兴平湖银泰百货共5个项目。

台州人气王青悦城是绿城旗下“青悦”系首个大型商业项目，2018年底开业，体量约15万㎡，是绿城发力商业板块迈出的重要一步。

淮安华信Mall A座自2022年开业以来，迅速晋升为淮安商业人气顶流，正在改造的花漾城更名为华信Mall B座，将于今年9月开幕……

02

即将有众多新项目角逐热门榜

下半年，江苏将开出超30个项目，其中一大半主要分布在南京、苏州两地。

南京新街口商圈香港置地旗下金陵中环、31万㎡的南京万汇城（北区）和超15万㎡的南京华贸中心、江宁宝龙广场，作为超大体量商业体，有望成为南京新的商业地标。

昆山花桥中骏世界城（直连上海嘉兴的跨城TOD商业，超级奥莱综合体）、龙湖苏州相城天街、苏州金鹰奥莱中心、苏州O’PARK活力汇、昆山花桥GHC绿地滨江等一批新项目将为苏州消费市场注入一股新鲜活力。

此外，还有无锡圆融广场、常州飞龙吾悦广场、南通如东大有境、连云港灌云万达广场、宿迁泗州吾悦广场等多个大型项目，也将加入江苏的排名赛。

而浙江在下半年也将迎来一波商业的集中爆发，据不完全统计，杭州将开出超15个新项目，其中非标商业占比超过50%，如杭州江南樱花里、杭州NEO PARK-未来里、杭州无限公园、工联二期杭州ICON、杭州莲荷里、安放·山泽里等。

宁波作为浙江仅次于杭州的第二大城市，接下来将有包括宁波新世界THE PARK by K11 Select、宁波东遇Meet52、宁波骆驼印象城、宁波余姚宝龙广场在内的诸多重点项目接连入市。

万达将开出温州瑞安万达广场、湖州风华万达广场、丽水南城万达广场等3个新项目，大型开发商深耕浙江的决心可见一斑。

再者，温州南湖未来ONE、龙湖绍兴镜湖天街、绍兴天地、湖州南浔贝尚坊、金华东湄丰茂里、嘉兴蓝城飞鸟集等一批有趣的非标商业也颇值得关注。

这些新项目的入市，不仅会给消费者提供更多选择，还将进一步加剧市场竞争。他们在经过一段时间的运营之后，是否有望杀出重围，对各城市TOP13热门榜以及江浙两省的热门30强榜单产生冲击？后续我们将保持观察。

【TIPS】港资企业正在持续布局江浙多个城市，如：

香港置地旗下南京越城天地、南京金陵中环、苏州中环、杭州光环梦中心将于今年起陆续亮相；

继无锡恒隆广场之后，杭州恒隆广场预计2025年开业；

除了宁波新世界THE PARK by K11 Select，香港新世界在杭州还有两个项目值得期待：上城区望江新城的新世界K11艺术城市中心和余杭区良渚新城的K11 Select购物艺术中心，此外无锡和湖州的K11 Select在建，温州K11 Select已签约；

品牌焕新升级中的杭州嘉里中心之外，嘉里旗下的杭州嘉里城预计也将于2025年开业；

新鸿基继今年在南京开设ifc后，后续还有苏州环贸广场ICC和杭州ifc等项目蓄势待发。

瑞安新天地通过南京百子亭天地、南京IFCX等项目，入局南京城市更新。

结合港资和外资在上述五大城市的布局来看，港资“最爱”杭州和南京；外资商业则在苏州的密度最高-8个（同时也有多个港资项目扎根苏州），此外目前外资在杭州和宁波的布局可谓平分秋色，各有3个。

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30强，浙江VS江苏商业热力

上有天堂，下有苏杭，江苏与浙江，是两颗镶嵌在中国东部沿海包邮区的璀璨明珠，同属于江南文化圈，却又各自孕育出独特的气质与风华。

根据中商数据&Mall星人截取的8月上旬暑期城市商场客流活跃度来看，全国商业热力排名的前50名城市中，江苏和浙江两省共上榜11座城市，占据了五分之一以上的席位。

具体来看，江苏共8个城市榜上有名，在作为新一线的南京、苏州、无锡，以及作为二线城市的南通、常州、徐州尽数上榜的同时，也意外出现了三线城市扬州，以及全国排名第一的县级市昆山的身影。浙江的阵容显得相对“集中”，仅有3座城市上榜（人口6627万），分别是杭州、宁波和温州，其他四个二线城市不见其踪。

再看江浙两省大众点评热门指数TOP30商场的数据，可以进一步印证目前江苏的“均衡性”和浙江的“集中性”。

浙江TOP30热门商场中，杭州占据了高达22个席位，并一举包揽了前13名，其他8个商场则稀稀落落地分布在宁波（4个）、温州（3个）、金华（1个）三座城市中，省会城市的虹吸效应凸显。

而江苏TOP30商场，“苏大强”占据10个席位，南京守住了作为省会的体面，共占据14个，时隔五年重回新一线的无锡，成功夺得5个席位，常州则占据1个，这几个城市都属苏南区域。

不过，从平均看，两者可谓不相上下、势均力敌，浙江TOP30商场的大众点评热门指数平均值为1339，江苏对应的该数据为1340，仅一分之差。

【TIPS】大众点评热门指数统计而成的江浙8月上旬热力值最高的人气30强商场中，南京ifc、常州万象城、华润万象生活出品的义乌天地，均为今年新开业项目中的佼佼者。

受高温酷暑影响，江浙室外街区仅有苏州仁恒仓街、杭州天目里、金华义乌天地三家入榜，奥莱更是悉数“出榜”，全空调的一站式大型盒子购物中心热力值则大幅提升。