文 |辰纹

来源 | 螳螂财经（ID:TanglangFin）

说起长沙的商业中心，很多人的第一反应是五一商圈，但对于长沙老口子来说，东塘才是承载记忆的地方，在过去很长一段时间内，东塘商圈都是与五一商圈相提并论的存在。

然而时过境迁，随着长沙城区外拓，新商圈不断涌现，消费模式的变化，东塘商圈荣光不再，虽然商圈也经历了几次升级提质，但其前进的步伐终究还是慢了下来。

当前，随着地铁3号线的开通，东塘商圈复兴迎来了新机会与新动能。

一、东塘商圈升级史，长沙商业进化史

作为长沙三大老牌商圈之一，东塘商圈时至今日都还是长沙商业的“黄金码头”之一。

东塘商圈起源于上世纪80年代东塘服装交易大楼的兴旺，只是当时尚未形成规模，只是由服装交易集散地带来的人气聚集。

此时的东塘显然是长沙的时尚地标，各种新潮款式、知名品牌都有销售，因而即便再远，也有老长沙不辞辛苦跑来东塘买衣服。

1983年，位于东塘西北角的东塘百货大楼（现金色家族原址）建成开业，标致着东塘开始有了商圈的概念，除了百货大楼之外，服装交易大楼、布匹市场以及长沙市工人文化宫在这片小小的区域内形成了多种业态的融合，在当时看来，确实开创了长沙商业的一个时代。

1995年前后，友谊商城、火宫殿、新华楼等一批长沙本土老字号先后入驻东塘，带动商圈完成了一次较大规模的升级，东塘商圈与五一商圈一南一北，遥相呼应，成为长沙商业在城南的一个重要节点。

至此，东塘商圈进入到一个高速发展阶段。

2004年，通程电器以旗舰店的形式入驻东塘，在全省的47处布局中，东塘店是通程电器面积最大的门店。

2005年，东塘大都市商业街开业，这条北起劳动东路，南至韶山南路九芝堂药业，全长624米的商业街是长沙第一条地下商业街。

2012年，友谊商城用上下五层2.7万平方米的营业面积创下了13亿元营业额的业绩，在湖南商贸行业单店坪效排名第一。

2018年，以黄金珠宝业态为核心的“新模式”购物中心金色家族第一城入驻东塘，也是长沙第一个开设世界名品中心，做国际品牌专营的商场。

虽然说企业入驻东塘是根据商圈在当时的地位而做出的自主布局，但事实上雨花区政府在一些特色业态的发展和大型项目的引进上在背后还做了很多工作。

比如围绕商圈内的教育资源而形成的教培产业；围绕潇影集团而形成的文旅产业；围绕省冶金规划设计院、第八设计院、水利水电设计院等而形成的设计规划产业……雨花区政府在政策支持、规划引导上都是有意而为，这些特色产业也就形成了东塘商圈在商业之外的基本盘。

有项统计数据显示，2013年时，东塘商圈的日平均人流量就能达到15万人次，最高日人流量超过40万人次。

下面我们来看看东塘商圈现在的布局如何。

西北角，以平和堂东塘店、金色家族为圆心向西、北辐射，沿韶山路向北是通讯一条街，沿劳动路往西有贝贝熊、苏宁电器，以及由雅礼中学、中雅培粹、枫树山小学带动起来的教培产业，同侯家塘商圈紧密相连。

东北角，以省冶金规划设计院为中心向东、北延伸，往北有火宫殿、小吃街、KTV、新华书店、电信大楼，往东则有各具特色的精品小店。

东南角，是长沙本土商业的代表标志之一友谊商城，友谊商城往东，有步步高、通程电器、新华楼等，往南有双燕楼等美食名店，新建的潇影大厦屹立其中。

西南角，是中机国际开发的一幢28层高的现代化商业双子楼，楼高188米的“新里程广场”项目正在建设之中，当时湖南新里程为竞得这块地块，花费了2.32亿元。

如是看来，说东塘商圈引领了长沙商业的发展并不为过。

二、复兴东塘商圈，除了地铁还有其他新动能

东塘商圈早期能够快速发展，其中一个原因就是其地处城市中心，交通通达；后期式微，很大原因也是受交通拖累，特别是地铁修建期间，长达数年的围挡施工，极大的影响了商圈人流。如今地铁3号线开通，通向东塘的交通梗阻由此被打通。

地铁经济的巨大潜力被无数次印证，由地铁开通所形成的新型经济形态也被很多行业人士视为东塘商圈复兴的强大动能。

有统计数据显示，纽约、伦敦、东京、香港等国际大都会的地铁上盖物业价格平均高于同片区同等物业30%以上。从城市商业的角度来看，地铁带来巨大的客流，地铁客流的规模和规律峰值是其他任何交通工具都无法比拟的。

建设地铁不仅解决了城市交通的可持续发展问题，更重要的是，它还能成为整个区域/商圈城市经济发展的助推器。曾有权威部门测算过，每投入1亿元地铁建设资金，可拉动GDP增长约2.6亿元，并提供8466个就业岗位，综合贡献率高达6.2倍。

以上数字或许难以形成直观感受，我们一起来看看无锡地铁的“三东区间”是如何被地铁经济带动的。

无锡地铁“三东区间”位于城市中心，全长428米，连接1、2号线换乘站三阳广场站和2号线东林广场站，“三东区间”以地铁为“躯干”，以这两大地铁站出入口充当“血管”，连接地面周边各商圈和地下商业街区，地铁带来的巨大人流则通过“血管”为地上、地下商业区不断“输血供氧”，从而形成立体式商业系统。

在这个过程中，地面周边的各大商圈之间及地面商圈与地下商业街之间，依托地铁的运载和核心枢纽功能，有效联动，形成更大的商业辐射区域，使无锡市中心的繁荣商业得以强化并持续。

需要提醒的一点，并非所有的地铁站点都能形成商圈，成为热点，其还必须具备以下两个条件，一是与传统商圈相结合，二是与其他交通枢纽或地铁中转交汇。

如是看来，东塘商圈的未来大有可期，首先东塘本身就是长沙的传统老牌商圈之一，其次，东塘商圈除了近期通车的3号线之外，规划中的7号线也将在此交汇，随着地下商业区与东塘商圈内商业体的打通，在由地铁带来巨大人流的同时，一个立体的商圈格局呼之欲出。

当然，东塘商圈的复兴完全靠地铁还是力有未逮，实际上，商圈内的企业早在地铁开通前就开始谋划转型创新的实践了。

比如平和堂东塘店将其自身定位转为立足于社区有温度、有特色的百货店，一支来自日本的专家团队近期也在东塘商圈调研，为平和堂东塘店的转型提供智库支持。

比如通程电器和友谊商城，很早就开始探索线上引流，在今年疫情的影响下，友谊商城今年第二季度竟然还实现了3%的同比增长，其中一场茅台直播，观看人数达20万，单场销售额超过200万。

再比如火宫殿和新华楼也开始放下身段接地气，前者将自己定位为“本地人的火宫殿”，长沙传统小吃的根基不动，餐饮和宴会这类服务本地人群的服务也做了起来；后者经过与管理部门的协调，破天荒的将早市和夜市搬到了店外，在与客户有了更多触点的同时，也为商圈增加了更多烟火气。

作为商圈内的企业，他们也十分清楚，商圈复兴的关键在于抓住时尚的脉搏，留住年轻人，吸引年轻人，那么新型业态将极为关键。

这里有一个案例，友阿集团引入的7-ELEVEn五一广场1号店开业当日销售额达到50万，创下了全球第一的记录，足以显示出潮牌对年轻人的吸引力。

一个好消息是，7-ELEVEn 6号店已于7月17日在东塘开门迎客，友谊商城还表示，将在商场内打造一个全国最大的酒文化馆，将社区精品店的定位夯实。

潇影集团则表示，在当前体验经济的浪潮风口下，正在探索利用潇影在影视文化和电影产业上的优势专长，以软实力为载体以文兴旅，打造具有长沙记忆、影视记忆点的特色商业氛围，潇影大厦裙楼“潇湘影集”项目作为新时代的网红打卡地，即将启动建设。

另外一个方面，东塘商圈的提质改造一刻也没停下来，除了正在建设的新里程广场、新里程国贸中心项目外，预计投资5亿元的长沙市工人文化原址新建项目已经提上日程，东塘戏院、话剧团文化广场项目也进入到收尾阶段。

来自各方的力量汇聚之后，源源不断的新动能通过各种方式注入到商圈内。

三、复兴东塘商圈还需寻找破解“人和”的药方

如果说地铁开通为东塘商圈复兴带来的是天时，东塘本身的区位位置是地利，那么还需寻找商圈复兴的“人和”，也就是直面商圈的短板，企业和政府要拿出一些怎样的破局良方。

1、地铁解决了商圈的交通瓶颈，但还不是全部

用上帝视角来看东塘商圈的交通问题，地铁只是解决了商圈外循环的大交通问题，商圈内的交通微循环依然没有太大改善，这也是说，东塘商圈对一些喜欢自驾出行的消费者是有障碍的，试想一下，当目的地就在眼前，但是兜兜转转几十分钟都无法停车，那是一件多么影响心情的事情。

如何让商圈停车更加顺畅，确实挺让人挠头，在旧方法难以奏效的背景下，尝试推进智慧城市建设，用新技术来解决老问题不失为一个解决思路。停车问题到底能够解决多少不好妄下结论，但为商圈增加特色和创新元素却是可以实打实的看的到。

2、不谈特色的商圈复兴都是空口号

商业竞争很容易陷入同质化的窠臼，商圈也是如此，特别是一个老商圈，如果没有人无我有的特色，要想破局难度可想而知。

上文提到潇影集团要以影视文化为突破口以文兴旅，其实就是一个做商圈特色的好思路，事实上，像东塘商圈劳动路沿线围绕商圈教育资源所形成的文化教育培训产业，再结合韶山路上市工人文化宫，可发展呈“L”型的“文化品味+优质教育+高端培训”的特殊产业经济，并以此衍生其他商业业态，这也是其他商圈难以复制的独有特色。

以上只是东塘商圈在现有基础上的继续再发展蓝图的描绘，商圈的特色更多在于企业的探索创新，政府的规划布局，如何在商务楼宇和业态模式等方面做更多文章，需要的仍然是决策者们的眼光与定力。

3、好汉都有三个帮，商圈复兴更要抱团合作

都说商场如战场，习惯了商业竞争的商家们个个都是单打独斗，可是东塘商圈，经过长时间的发展，可开发土地已消耗的差不多了，因而即便再做规划，其提升的空间也也只局限在可腾挪的有限范围内，此时商户间的抱团合作就显得很有必要了。

让有限的资源发挥最大效应，商户间的资源互补，特别是不同业态之间的异业合作，不是简单的加减法，而是能爆发出乘数效应呈几何数的增长极，更能搅活商圈生态。这也要求商户企业们用更广阔的胸怀和开放心态去面对抱团合作这件事情，从更深层次理解合作二字的含义，利他的同时也能利己。

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