联商专栏：2019年是个分级的市场，规模与个性在上线城市并存，一线城市的五环外与下沉小镇大爆发，各种消费分级涌现。中间又存在着一个个利基市场，小众频出。商业过剩与井喷在不同维度共存，商业爆发是砒霜也是蜜糖，在不同层面呈现在大众面前。

一线城市在年底杀出了个盒马里，进军百货购物中心行业。原本已经思维枯竭的一线城市项目，只能在规模、场景等方面深挖红利，现在面临小体量盒马里的挑衅。

出现了像超市行业面临小便利店挑衅的场景。盒马里的切割方式与原有的购物中心玩法有所不同，更加强调互联网外部性来做增量。这块蛋糕是原有购物中心一直没能渗透，变成在一段时间内盒马里可能独享。

盒马从原来要颠覆超市，到现在准备颠覆购物中心。

购物中心背后一般都是房开，在资金量级上会比超市盘更猛，但房开在专业度上会比超市老板弱。房开能否有战斗力一般又取决于聘请的操盘手，以及最关键的是房开是否信任操盘手。

盒马里杀入购物中心板块，战斗有可能比超市盘厮杀更好打。超市在各大区域已经形成一定连锁态势，购物中心大部分都是单店运行，能形成连锁门店的少之又少。

一二线城市在技术上开辟新战场决斗雏形已经开始出现。原有的场景服务战场还会保持较高的基本盘，但增量盘基本消失，就算你做得再好，整个蛋糕在变小，意味着同样占比的市场份额，量会变小。

盒马里这次动作明显比上次盒马鲜生杀入超市盘口来得低调，对购物中心的杀伤力却没有引发同行足够重视。如果盒马里开始放量开店，逐步蚕食市场，等真的发现威胁就尴尬了。

盒马里·岁宝只是第一个试水样本，随后的突破改良方式是值得关注。尽管购物中心从场景向技术转型难度系数很大，但是房开早晚会意识到这场战役不可避免。

一二线城市始终是新物种的检验场所，当传统玩家开始迷茫时，也是新对手盘杀入的时候。如果不选择下沉，就只能在上线城市选择创新，撕开新的开口。

下沉市场好做在于可以简单复制上线模式，很容易达到匹配或者超越下沉市场需求。简单来说就是降维打击。不好做在营商环境以及房开诚信度、专业度都有很大问题。

下沉市场很少有专业的对手盘，上线城市选手下沉去操盘，三板斧可以搞定。一个购物中心主力超市、影院、家电卖场、炸鸡店到场，就差不多宣布招商结束了。提前结束有时候也意味着房开可以叫你提前走人，在很多房开的意识里，只是需要商业团队的资源。如果资源都注入到它的购物中心里了，那也是商业团队可以直接出局的时候。

下沉市场最被诟病的就是商业团队更换频繁，稳定性极差。一般主力店到位时，会有不少商业团队出局，房开换个售楼小妹或者自己人接盘。如果售楼小妹实在招不动时，撒撒娇，房开再引进一个商业团队进入第二波。

第二波商业团队基本在开业后会离场，房开觉得都招得差不多了，以后就是躺赚的时代，请两个专业的大妈收收租金就可以了。两轮大的动荡，不同的操盘手法，勉强开业难免出现体内强排，无法消化的情况。

专业收租大妈又没办法拿捏，经常出现开业就是购物中心的巅峰，从此一路走低。后面这类购物中心就会经常在围挡或者展架上出现蝴蝶的图片，俗称蝴蝶标，美其名曰：锐变！只是苦了蝴蝶，莫名其妙为烂场子背锅。

下沉市场另一条分支就是走轻资产，万达、世纪金源等都在抢这块市场。主导权放在专业运营公司手上，比放在房开手上，成功概率更高，可以避免走很多弯路。

商业团队进入下沉市场，话语权都比较弱，而且很容易被清洗出局。不像万达这类企业强势到可以制衡。在不少市县都出现了轻资产运营模式，收编得很快。

下沉市场对手盘少，哪怕不重视运营，有的现在也活得很滋润。今年开始下沉加速，所谓的下沉避风港并不宁静，面临新玩家冲击。

上线城市传统赛道变窄，越来越多对手盘在同质化竞争，增量商业对同行如砒霜，压得喘不过气。同时，新玩家开始切换到技术战场，准备寻找消费方式改变带来的新增量。

传统零售业务在估值上偏于保守，因为业务基本不具备爆发的潜力。新技术战场让原有资源有机会进行裂变，甚至拓展出新的业务边界。

下沉市场可以让传统手艺继续发扬光大，那些在上线城市过气的玩法，到下沉市场可能是最被追捧的时尚。传统手艺在下沉市场也是一种颠覆，为下沉客群提供新的消费解决方案，满足当地受众需求。它与上线城市的结构创新不同，基础层面的相对当地创新，匹配度会更高。

明年的商业供量依旧保持高位，上线城市的商业过剩与下沉市场持续爆发仍将延续。如果不能在上线城市进行结构性创新，就到下沉市场抢夺最后的红利。现在还是王侯将相宁有种乎，三五年后，购物中心的集中度会快速上升，能不能跑出来，就这么几年的时间窗口了。

（本文系联商网特别策划“2019中国零售大复盘”系列报道，文/联商高级顾问团成员 王国平，仅代表作者观点，不代表联商立场，未经允许，不得转载！）