王健林给万达百货定下了2015年必须扭亏的目标，2015年刚过一半，万达百货祭出大绝招——全国闭店45家。把亏损门店直接砍掉，压缩掉不赢利楼层，加上剩余赢利门店，万达百货终于可以交出一份不错的成绩单。我们可以预期万达百货的年报终于可以平衡了，自宫后必然威力大增。不过这种大规模闭店却给有点惊弓之鸟的实体商家顿感岌岌可危，恍如末日将临，连中国NO.1的万达都扛不住了，我们更将何去何从?于是漫天的哀嚎汹涌而来。

其实，大可不必紧张，地产商主导下的商业逻辑与做零售的商业逻辑是不同的。王健林在砍掉45家门店后，不仅不会自残，反而可以走得更好。

零售人主导的商业往往喜欢大谈服务，通过运营创造收入。看地产商在玩商业往往觉得它们不专业，甚至可以用业余来形容，但这几年商业地产的井喷又让很多专业做商业的人不得不低头。商业地产蜂拥而出的围攻下，很多早期做百货、超市的企业纷纷被边缘化掉，特别是一些实力不强的企业，慢慢被打爆。地产商虽然不怎么懂商业，但是钱能搞定的问题，有时候不是问题。更好的薪资待遇，更豪华的装修，引进更多的外地实力品牌，地产商的很多瑕疵是可以掩盖，并顺利从地产商过渡到商业运营商。我们可以看到很多的区域型超市被商业地产商带来的大润发、永辉给打倒;百货各品类被商业地产引进的品牌给替代;影城更是被商业地产带来的IMAX、中国巨幕等清洗，单体影城就算在院线行业井喷之际几乎也没有还手之力。

地产人主导的商业基本不谈运营，更关心的是如何找到运营实力强的商家，然后把空位填满，收取租金。所以在商业地产领域往往是重招不重营。商业地产公司会因为招到一家运营能力很强的公司而在媒体上大做宣传，以证明自己很牛X。但如果你刚好是这家运营能力很强的公司，到当地开店，你基本不会在媒体上太多宣传自己有多牛X，而是专心做好本职工作为主。

万达百货作为商业地产中的一个配置，其作用主要是用来做填空的。百货业相对超市行业扩张更慢，失败率更高。北方的王府井到了南方基本以失败告终，南方的广百也基本走不出广东省。就算行业的领军企业百盛，每年也就只有几家店的开店能力。这对于地产商是远远不能满足的。万达当年曾尝试与王德明合作，入股大洋百货，但是百货与地产的思维方式还是让他们最终分道扬镳。最终万达选择了自营万千百货。

商业地产对于资金的运营能力更高，每个项目动则几十上百亿的资金，远超零售企业的实力，大部分商业上市公司市值也就几十亿。我们可以看到，地产公司的单子经常是几千万上亿的签，零售企业一点点钱都斤斤计较。那么地产公司的钱哪里来呢?银行融资为主。银行能够融到的资金又取决于你的实力以及信用等级。一些影响力较小的企业，比如万达集团，早期能够从银行大量借贷到资金，像沃尔玛等主力店给予银行的信心远大万达。像万达这种处于大连这样中小城市的区域性企业，扩张到外地基本没什么人认识，除非碰到球迷。与沃尔玛合作后，到各地开店都普遍受重视，世界500强来啦。以前的商业地产与其叫万达广场，不如说叫沃尔玛购物广场更为贴近实际。沃尔玛解决了万达广场一万多平的位置后，万千百货成为万达填空的又一大主力店，加上万达IMAX影城、大歌星、大玩家以及国美苏宁电器等，每个万达广场还没开业，就已经很好的向银行展示了实力，银行根本不担心万达开不起来。这也就使得很多人担心万达会因高速扩张而出现资金断链的现象并未出现，相反是很多银行求着万达借钱，觉得借钱给万达是收益稳定的保障。

现在的万达已经成为国内商业地产的龙头，填空问题已经不大了，融资问题也因上市而很好的解决了，前段时间的众筹3天50亿更使得万达信心倍增，是否还需要那么依赖银行呢?万达百货在万达集团里的角色定位也到了发生转变的时候，把部分已经不适合购物中心的百货业态进行提前调整，主动应对市场的变化，而不是像以前那样被动被带着走，更有利于万达百货的发展。这也是商业地产慢慢被社会认可后，发展的一个趋势。

像宝龙地产去年就开始去百货化，新开的购物中心已经看不到宝莱百货，旧的购物中心慢慢把宝莱百货替换成大商麦凯乐了，自己不再自营百货了。世贸地产的百货也在找时机退出，旗下世贸影院干脆直接卖给万达院线，不再把精力放在这些临时业务上了。近年来的黑马泰禾集团更是从诞生就没有百货店。

对于地产公司，百货已经是个配角，甚至以后连配角的机会都没有了，未来商业地产中的去百货化只会进一步加速，这与所谓的实体行业危机无关。

商业地产现在的实质就是追求租金收益，百货店面积大、租期长、租金低，还要给较长免租期，这对于开发商来说是非常难受的。更为主要的是现在的百货店业绩居然做不过优衣库、HM、ZARA，如果签三大快时尚一年能做的业绩抵一家一两万平百货店，那么百货存在的意义又在哪里?

万达百货演绎的只是商业地产中的一个故事，跟其它百货宿命是有所区别的。在清理掉过多的包袱后，万达百货才开始真正有精力做一个更加真实的自己。对于万达百货的闭店，不必过于担忧，市场优胜劣汰，要嘛自我改革，要嘛让市场来改革。改革可能找死，不改只能等死。