商业地产如何精准选址？

天时不如地利，地利不如人和——孟子

商业地产是一项长期性的投资，其选址直接关系企业经营的战略决策，是商业地产链中以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。

商业设施的选址应该考虑以下因素：

（1）政府规划；

（2）地形特点；

（3）交通状况；

（4）商业环境；

（5）客流情况。

1、政府规划是“天时”

商业地产是最能体现“天时、地利、人和”思想的商业项目。

首先，国家的战略决策，比如西部大开发、中部大开发、长三角、珠三角、环渤海经济区、蓝色经济区……这些大的国家战略决定了商业地产的开发地位和层次，关乎着地产项目的前景。

其次，不同的区位优势，是在上海开发，还是在山东开发，这些地区的优势劣势是怎样的？

还有，城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要。

在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解建店的有利和不利条件，不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会出现新的变化，而不适合设店。反之，从当前分析不适合设店但从规划前景看又有发展前途。

2、地形特点是“地利”

华人首富李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这句话道出了房子的真谛，一直以来也被房地产业界奉为金科玉律。

据说，李嘉诚每投资一个地产项目，必须由其专职风水顾问通过“堪舆术”勘察确定。

地利因素，通常被人们称之为风水。地利的六个基本要素是：

1）名堂开阔——朱雀翔舞

2）背有靠山——玄武垂头

3）左边长纵——青龙蜿蜒

4）右边稳健——白虎驯伏

5）得水为上——水主财气

6）藏风次之——挡风化煞

具体而言就是，首先，商业地产项目的视野必须开阔，停车场更是要规划好足够的车位，这决定了地产项目的发展空间；

其次，如果北方有天然的山脉或者高纵的建筑物，会阻挡背面的寒风，有利于建筑物周围的气场稳定；

第三，地利学认为东方或者建筑物的左侧要绵长，或者高纵，那么企业才会有活力和上升空间；

第四，地利学认为西方或者建筑物的右侧要稳健，不能高过东方，则有助于企业内部的稳定。

第五，从2004年——2023年，按照黄帝历法，是下元八运，这二十年是西南有水大科发，传统文化认为“水主财”，如果商业地产选址在河边，尤其是城市中心的河流边，生意会兴隆，有兴趣的朋友可以回顾一下周围好的地产项目，看看是不是从2004年开始兴盛的，而且项目的西南方是不是有一条河流。

第六，地利学认为，气乘风则散，界水则止，好的商业项目肯定是要聚集人气客流的，比如在大十字路口的商业地产项目往往客流很多但是生意也可能不太好，这就是因为车流和人流太急促了，难以聚集人气，所以好的商业项目一般是在主干道的中段，即使靠近十字路口，也是会延伸至商业街的中段，这样客流才会集聚。

3、交通状况

城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。

4、商业环境

选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。

一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素。

另外一些顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的，尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求。

还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互为补充，便利顾客。

5、客流规划得“人和”

“天时不如地利，地利不如人和”——孟子。

客流规划是选择店址的最重要的因素。商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。

（1）相同客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时间不同，对选址条件有不同差别。在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。前者可以作为商业规模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。

（2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。一般而言坐西向东，坐北朝南的地段，也就是路西和路北的地段更能聚集人气。

（3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好参考，但不一定是最好位置，如果有一个缓冲带，也就是能让客流停留的“明堂”，那么其附近就是最好的商业地产选址位置。

（4）对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。

其实，最高端的商业地产选址肯定是根据“天人合一”的宇宙思想进行的，人是万物之灵，人活在天地间必须与天地和谐相处，所以最精准的商业选址方式就是根据企业法人的生辰，以干支纪年的方式换算出“金木水火土”五行，根据五行的数量占比确定适合的方位、区域、城市、街道和地段，从而实现和谐能量的聚集，这样，生意兴隆、事业发展就只是结果早晚的问题了。就像天冷了需要供暖、天热了需要空调、天黑了需要照明、人累了需要休息、人饿了需要吃饭一样，地利学就是如此简单而又无处不在。

从地理学上考量商业地产的选址，细节的因素很多，比如：

1）不能处在“反弓”路地段，因为这样的路形气流反转，客流不稳定；

2）门前不能有大路直冲，因为大路直冲的气流会让末端的商场气场混乱，遭受车祸影响的概率变大。

3）不能在政府前和寺庙、教堂后选址。地利学认为这些场所阳气过旺，阴气不足；

4）不能在烈士陵园或墓地监狱、屠宰场附近选址等等。地利学认为这些场所阴气过旺，阳气不足；

5）不能在左边低洼，右边高纵的地段。地利学认为左边影响发展，适合高，右边影响稳定，适合低。

6）不能只建一栋高楼。木秀于林，风必摧之，即使是单独一栋楼，也要建成双子座的感觉。经验也证明，每每有第一高楼建成时，世界经济就会变换。

7）楼层、台阶必须是奇数而不能是偶数，因为阳宅是奇数，阴宅墓地才用偶数。比如台湾的101大厦，其楼层是101层。而非100层。

……

在结束本文撰稿前，笔者再八卦娱乐一下：房地产业的五行属土，当前国内两位地产大佬，万科的王石、SOHO的潘石屹名字中都有一个“石”字，五行也是属土，而且古人造房子的地基一般都用石材，所以名字中有个石字，既代表了所从事的行业，还影响了行业地位，王石、潘石屹成为地产大佬似乎早有“征兆”？更有意思的是香港地产大佬李兆基，直接就是“地基”的“基”，五行也属土，这难道就是所谓的巧合？