这几年，各地倒闭的商场不在少数。据统计，2017年在一二线城市倒闭的百货商场就近50家，再加上购物中心、超市卖场、专业店等，一年倒闭的商场数量远远超过百家。如果把三、四线那些名不见经传的商场都计算在内，那么2017年关门的大大小小商场将超过1000家。

这些关门的商场，因所处的城市不同、位置不同、物业条件不同，因而，转型的方向不同。在北京、上海这样的一线城市，有一些倒闭的商场就成功改造成了写字楼。例如，早在2011年底就倒闭的位于东三环内的盈科中心的太平洋百货撤出后，就一直处于空置状态，前后空了整整5年。无论是李泽楷持有还是转卖后，这5年中是经过了对太平洋百货这部份物业如何定位和转型的多次策划论证，最终确定改造成写字楼。2017年经过对太平洋百货部份物业的重新改造，盈科中心以崭新的高档写字楼的形象重新亮相CBD区。

在北京，同样将商场改造成办公的另一个成功的案例，是北京中粮广场购物中心。这个当年号称北京最高档的家俱商场，无论所处位置还是物业条件，都堪称一流。但因其错误的定位，长期亏损。尽管死的很难看，但它的投胎转世却又是轰动一时。经过一年多的改造，中粮广场商业物业被打造成了共享办公空间，成为“商改办”的样板和业界参观学习的“楷模”。商业地产知名专家、商业地产研究会会长王永平在参观后兴奋地说：“这是我见过的迄今国内商改办最令人兴奋的一个实例。包括高颜值的公共空间设计、独具地域风情的创客空间，配备母婴室、扶梯的人性化设施，情景嵌入式的美食食集，还有书吧、健身房甚至禅室。总之，看后有一种想立即换办公室的冲动”。

2017年7月，万科收购了被西单商场经营了5年的西单十里堡店。在这个曾经经营过华堂商场和西单商场的商业物业上，万科并没有规划继续做商业，而是被改建为写字楼，并开始对外招租。拥有6.8万平米的百盛太阳宫店在2016年倒闭后，就被中融信托旗下的中融长河资本收购，并确定改建为写字楼项目，命名为北京中融信托广场。就连今年1月8日刚关门停业的北辰购物中心，也宣布将转型改造成办公写字楼。

同样，在上海和广州也有很多个商业物业改造成写字楼的成功案例。但无论是北京还是上海，或是广州，我们发现一个共性：那些成功转型成写字楼都是处在一线城市的核心地段，都是由著名的大型投资机构投资改造的。不管这些商场当时死的多么惨，但是，都有一个好的投胎转世。

在北京和上海等一线城市，这些商场能成功改造转型成写字楼，那么，是不是在二线城市，甚至三线、四线城市，那些死掉的商场也能投胎转世成写字楼吗？

我认为：很难！

首先，作为一线城市的北京和上海，有大量的各类企业存在，尽管有超过一千万平米的写字楼，但由于各类投资和创业氛围浓厚，办公写字楼长期需求旺盛，租金持续上涨。特别是高档写字楼，更是供不应求。例如，在北京现有写字楼1005万平米，平均每月每平米租金达到近400元，但出租率却高达92.3%，甲级写字楼的出租率高达95%以上。同样，上海也拥有1000万平米的写字楼，平均每月每平米的租金350元，出租率也高达85%以上。但在同样是直辖市的天津和重庆，他们的情况却大不一样。比如，天津的写字楼总量只有118万平米，平均每月每平米的租金却只有135元，出租率却不到64%。而重庆呢？则比天津还不如。重庆的写字楼有250万平米，但平均每月每平米租金只有82.6元，即使这么低的租金，出租率也只刚刚达到50%。天津、重庆写字楼竞然如此，其他省会城市就可想而知了，而一些三、四线的地级就更不用去说了。所以，在北京和上海，即使是一个死得很难看的商场，也可以立马投胎转世成高档写字楼，依然活的漂漂亮亮，而在二三四线城市，那些死掉的商场，可能就没有那么好命了。

因此，在北京和上海，这些关门倒闭的商场的转型出路，对二三线、三四线城市的商场来讲，是没有多少借鉴意义的。那些在中小城市倒闭的商场，只能是商转商，而很难商转办。比如，对于面积在三万平米以上的较大商场，可以进行业态改造升级，将传统型百货改造成一站式消费的购物中心；对面积在一两万平米以下的小商场，可进行商业功能转型，将百货改造成餐饮、娱乐、休闲、教育、培训等纯体验业态。在电商冲击的今天，在商业过剩的今天，在新零售来临的今天，这些生存在二三四线城市的商业，活的很难，它的投胎转世，就更难！所以，不盲目模仿北京上海一线城市的转型方法，而结合自身的市场条件，因地制宜地寻找自己的转型之路，这，也许是二三四线城市商业的未来之路！

附：张璋，北京同世飞天公司董事长，中国商业和商业地产资深专家，北大、清华、哈工大、中山大学资深培训讲师、兼职客座教授。在商业和商业地产领域历炼26年，具有丰富的商业和商业地产的现代理论和实战经验，熟稔中国现代商业的定位、规划、设计、招商、营销、运营、管理、投资、资本运营等各个环节，思路超前并敢于不断创新。先后荣获TOP100金牌管理咨询师、中国商业地产十大操盘手、中国商业地产十大新锐人物、中国商业30年十大策划人物、中国商业地产杰出人物奖等称号。