来源/联商专栏

撰文/王玮

马克思在《资本论》中阐述了资本的生产过程和流通过程以及资本主义生产的总过程。

资本顾名思义就是资金和成本，即用于投资可以产生利润的资金或本钱。

按马克思的观点，资本是可以带来剩余价值的价值。

资本在现象上可以表现为货币和生产资料（包括资源、设备、材料和劳动等），但货币和生产资料本身并不是资本，只有在资本主义社会中当劳动成为商品的前提条件下，货币和生产资料被资本家用来作为剥削工人的手段时，才转化为资本。

我们暂且把剩余价值作为利润继续分析，因为马克思也承认剩余价值和利润实际上是一个事物的两种说法，所以并不影响本文分析的结果。

资本的流通过程可以总体理解资本从G—W—G的循环，即从预付形式的货币资本（G）转为商品形式（W）的生产资料的资本，诸如建筑、设备、材料和人工再到商品制成品形态的资本，最后在流通环节转变为增值的货币形式的资本（G）。然后开始新一轮的资本增值的循环......

资本的产生和流通不仅包括生产环节也包括流通环节，才能实现从生产资料到消费资料的转变，最终完成G—W—G的闭环。用马克思的资本生产和资本流通理论看购物中心就是处于流通环节的资本和生产资料。而且是有抽象和具体的劳动已经投入的状态。

按照马克思的分析，剩余价值（利润）就是预付资本C的价值增值，即产品价值超过各种生产要素价值总和的余额。

预付资本C可以分为不变资本c和可变资本v。不变资本主要指固定和流动的生产设备和生产资料等。可变资本主要由具体和抽象的劳动构成。

生产过程的价值可以用C=c+v表示。而生产的商品总价值用c+v+m表示。其中m就是利润（剩余价值）。为剩余价值率，为利润率。

假设一个投资10亿元建造的购物中心，年销售额为10亿元，购物中心业主可以每年收获平均一亿元的租金（租售比10%）。按c+v+m价值构成形式，可将这一亿元的租金构成分解如下：

5000万（c-不变资本）+2500万（v-可变资本）+2500万（m-利润）

其中不变资本c是假设10亿元的贷款按5%的利息，每年从不变资本转移5000万元到购物中心作为商品的价值中。20年可以偿还全部贷款。使这个购物中心变为购物中心业主的自有资产。这里的不变资本主要为土地和购物中心建筑。

2500万的可变资本v主要为劳动力资本。

2500万的利润m为剩余价值或利润。

在这个例子中，以可变资本“劳动”为基数计算的剩余价值率为100%，以总资本为基数的利润率为33%。

利润形成不仅要有利润的总额，还要有资本的流通时间，或者用周转率表示。我们可以认为购物中心的周转率为一年。假设以20年为一个长周期做一个静态分析，看这个10亿元投资的购物中心的资本循环运动和增值的情况。

在这个购物中心完成第20年的周转后，购物中心业主的总资产变为：

10亿的不变资本c + 5亿的利润积累m= 15亿元（总资本）

在这20年中，购物中心业主的总投入为10亿元加上每年2500万的可变资本的投入，总计为15亿元。粗看上去，这似乎是没有赚钱的买卖，但故事还远没有结束。

购物中心作为不变资本，类似于土地，而不同于机器设备等作为不变资本的投资。机器设备到了20年后，价值归零。

而购物中心包括绝大部分土地的价值是会逐年递增的，这也是购物中心作为地产投资的盈利模式的关键所在——既要获取租金收入以补偿借贷成本或自有资本收益，还要获得资产增值。而且地产作为资本密集型的投资性质决定了其在资本运动的过程中不变资本创造价值的比例要远高于可变资本创造价值的比例。

在这个例子中，不变资本的利润贡献率为22%，可变资本的贡献率为11%，合计利润率为33%。（见表1第4行）但是正如马克思所揭示的如果离开了人的劳动的介入，任何剩余价值和资本增值都是空谈。

购物中心正是由于密集的资本和较小的弹性所创造的稳定的租金收入，撬动合理的资金杠杆获得长期的资本增值。（不同于劳动密集型的那种以可变资本占主导的资本盈利模式）。

马克思在资本论中以一个资本家用4000镑购买土地每年可以为他自己提供200镑地租的案例，非常清楚地诠释了这个道理。

马克思说：“这就相当于这个资本家从这4000镑得到每年的平均利息5%，和他假设用这4000镑这个资本投资在有息证券上按5%的利率直接借出去时得到的收入完全一样。实际上，这就相当于一个4000镑的资本按5%的利润率在增值。20年内他就能够用他的地租收入，对这一土地的购买价格进行补偿。”

马克思提到在英国是按年收益的若干倍来计算土地的购买价格，这只不过是地租资本化的另一个表现。这就是现在资本化率概念中对应的收益乘数。

在这个案例中，4000镑就是相当于年收益20倍的增值，但这并不是本来意义上的土地购买价格，而是土地所提供地租的购买价格（就像评估一个购物中心的价值不看土地和建安成本，就看租金收益的资本化率或收益乘数是基于同样的逻辑）。

马克思又谈到在这个案例中，假定地租是一个不变量，那么土地价格的涨落就同利息率的涨落成反比。如果普通利息率由5%下降到4%，那么这个200镑的年地租就不再代表一个4000镑的资本的年增值额，而是代表一个5000镑的资本的年增值额。这块土地的价格因此就会从4000镑变成5000镑，或者从年收益的20倍上涨到25倍。

这和地租本身的运动没有关系，而是由利息率决定的土地价格的变动。由于在社会发展的进程中，利润率会有下降的趋势，而且从利息率由利润率决定这一角度来说，利息率也会下降。另外，由于借贷资本的不断增大，也会引起利息率的下降。由此得出结论，土地价格会有不断上涨的趋势。这和我们所看到和理解的市场的情况非常一致。而且通货膨胀通常也会压缩实际的利率。

至此，可以用通胀率和实际利率进一步分析和讲完上述购物中心例子的故事。在这20年中，假设平均的年通胀为2%，则20年后10亿的购物中心（包括土地）的价值变为15亿元。购物中心的开发和营运企业的总资本变为20亿元（15亿元购物中心连土地的资产+5亿元货币）。见表1。

用上述马克思资本生产和循环的基本逻辑看一下国内行业目前比较热衷的“轻资产”的情况，所谓“轻资产”是指不变成本的投资为零（但是轻资产的被服务对象仍然是要投入10亿元的）。仍然以同一案例分析。“轻资产”项目的服务方提供可变资本的劳动服务，工资和工资以外的总报酬由资本方支付。这样20年后，总的资本变动情况如表2所示。

表2是以表1的案例分析为基础，只是对“轻资产”项目的投资人和受托方（服务方）到20年的时候的分布情况的说明。其中“轻资产”项目的投资人获得了购物中心和货币资本的总额共计15.5亿元。“轻资产”项目受托人按净营运收入的三七分成获得了4.5亿元的货币资本（含部分工资支出）。

在“轻资产”的合作模式中，真正的受益方是（重资产）的投资人，他通过整合人力资源、土地资源和货币资源的资本获得了高效的回报。而受托方以同样的劳动付出，为他人创造了本该完全由自己获得的价值，至少比现在要高出4到5倍（参见表1）。

从机会成本和经济利润（不仅是会计利润）的角度考量，就好像一个本可打工轻松获得百万年薪的人选择创业，一年辛苦挣不到30万，而且每况愈下。所以轻资产服务的提供方对资源的这种使用方法放弃了本该可以获得至少四至五倍的更高盈利的机会。

也好像一个住宅开发商降格为劳务输出商，不能分享为别人建造公寓的任何增值收益，只能分得一小部分租金形式的当期工资的补偿。完全把自身具有的全产业链的专业积累和优势降格为在资本运动链下游的一个中介代理。

这也许是受托人的无奈或者也可以说是一种权宜之计。这就是对“轻资产业务”本质的解剖。

购物中心作为商业地产的资本增值的模式就是依靠长期稳定的收益和适当的杠杆创造和提升价值。

文中所举的例子是根据市场的一般和平均的情况做的简单分析，关键是为了说明购物中心业务的资本运动和增值规律。

这里没有谈及如果一个业绩出色的购物中心可以带来的额外收入和超额利润，从而具备更好的资本化的能力；也没有考虑在市场过剩的情况下购物中心连平均收益都不能确保的情况，因为在后面这种情况下再多的分析已经失去意义。

如果搞懂了本文按照马克思资本论的逻辑分析，很多热衷于轻资产的开发商也许会恍然大悟。但是为什么会产生这样的问题？关键是国内不少地产商不了解购物中心的真谛和商业地产资本的运动规律。

行业普遍缺乏购物中心的资产价值意识，也有目前国内市场商业地产融资困难和运营水平参差不齐的现实，还有我们对于劳动创造价值这个马克思早就揭示的经典理论真正理解到了什么程度？特别是对于各类不同资本结合和运动的规律。

结论：购物中心的“轻资产”运营方式背离了资本运动和价值积累的基本规律，为较小的会计利润而失去了巨大的经济利润。

参考文献：

[1]卡尔·马克思 & 译者：朱登，资本论[M]北京：北京联合出版社，2013

[2]厉以宁主编，西方经济学[M]北京：高等教育出版社，2013