5月中国住宅市场

　市场分析要点：

　　(1)4 月全国通胀态势渐转温和，食品因素适当减轻促居民消费价格指数如期缓解。国家统计局数据显示，2012 年 4 月全国居民消费价格总水平同比上涨 3.4%，较 3 月的 3.6%小幅回落，年内再度扭转实际负利率格局。同时，流动性因季初存款大规模流出银行体及外汇占款增量难有扩大影响。维持低迷：2012 年 4 月末 M2 同比增长 12.8%，比上月末低 0.6 个百分点；M1 同比增长 3.1%，比上月末低 1.3 个百分点。为对冲热钱外流及缓解经济内需疲软态势，央行 2012 年再度下调存款准备金率，宣布从 2012 年 5 月 18 日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。调整后，中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行 20%和 16.5%的存款准备金率，再向市场释放约 4200 亿元资金。通胀下行趋势已予货币政策适度微调空间，预料央行将通过适时加大逆回购操作力度、下调存款准备金率、央票到期释放流动性等多种方式稳步增加流动性供应。

　　(2)持续的房地产市场宏观调控令银行对房地产类贷款尽显疲态，房企高负债率及存货量基本面急需改善，现金流及偿债压力依旧突出。2012 年 4 月全国房地产开发企业从银行获得的新增信贷资金总额约为 1546 亿元，占房地产开发资金月新增量的 27%，为年内最低；其中国内贷款及个人按揭贷款月均新增额为 902 和 644 亿元，较 3 月分别下跌 25.02%和 3.45%。虽准备金率下调意味企业融资高压稍将缓和，但提高去库存速率相较之下仍为最优及风险最低的回款方式，预估未来数月房企将以“笼络刚需”为营销策略，促进销售升温。

　　(3)国家对针对首套住房的阶段性优惠政策有望常态化，2012 年以来各地政府围绕“刚性需求”柔性微调楼市趋势明朗：年内已有 21 个城市楼市政策微调，上海、天津、厦门调整普通住宅标准，以降低普通住宅交易税费负担；芜湖、扬州对购房者实行减税或补贴；中山上调限价；上海、从化对购房者从户籍方面放宽政策；乐山、连云港、信阳、日照、南昌、郑州、南宁等 13个二三线城市调整公积金政策，提高公积金贷款额度，为地方政府政策微调主流，更为鼓励居民以低利率购买住房。预估未来将有更多城市从各个领域对调控政策进行尝试性微调。

　　(4)4 月住宅市场整体交投再显惨淡，呈冲高回落态势。根据 DTZ 戴德梁行监测数据显示一、二线城市 4 月总体成交较 3 月分别分别下跌 10.5%和 12.2%，其中成都、上海及天津因市场再度陷入观望致成交跌幅最甚，分别下跌 25.9%、21.9%和 19.2%；预估 5 月臵业旺季将成开发商推盘密集节点，性价比较高的中低端项目将倍受追捧。

　　(5)价格方面，中高端楼盘促销幅度加大致多数城市成交结构调整，4 月一、二线城市成交价格环比微涨 0.7%和 0.6%，其中广州及长沙皆因大量中高端项目启售推高环比升幅，分别为 10.9%和 5.6%。为保证刚性需求及改善型需求释放的持续性，预料房价下调总体趋势未改，未来数月内开发商促销手段将进一步由虚转实，引渡市场观望需求逐步释放。

　　(6)从十大样本城市住宅库存量上分析，多数城市 4 月因供销比再度扩大而致库存上扬：武汉、深圳、厦门及沈阳去库存时间(截至 2012 年 4 月末)均回固高位，分别需 17.1、14.2、11.3 及 10.8 个月。预估市场 5 月将进入供需两旺态势，刚需人群产品的集中入市有望激活库存下行动力。（戴德梁行）