本期导读：

一、宏观层面：商业城市逻辑

二、中观层面：商圈选择逻辑

三、微观层面：项目规划逻辑

四、不同城市选址策略
商业地产从2017年起进入并购与倒闭、轻资产与管理输出、连锁化发展与个性化并存。商业地产势力三分天下，全国性和区域性商业寡头逐渐成形，商业地产进入下半场。
做商业就是做人口红利，商业运营倒逼商业选址。李嘉诚的位置逻辑是家喻户晓，那么就大型购物中心来说，商业如何选址，有什么内在逻辑。进入商业地产下半场，进入存量市场和淘汰竞争阶段，选址逻辑与前期发生较大变化。比如会考虑城市选择和加入竞争要素等等。从城市选择（宏观）、商圈选择（中观）和项目（微观）三个层次，对商业选址逻辑大致做个简要分享：
一、宏观层面：商业选址的城市逻辑
商业选址，从大的方面来说，根据中国人口和产业分布的胡焕庸线，首选胡焕庸线以南城市，优先布局长三角、粤港澳和京津雄三大城市群。从城市选择来说，大致有四个维度：

第一、城市人口导入还是导出？

第二、城市大交通网络是否形成？十字型乃至米字形网络

第三、城市是否有可持续发展的主导产业，并形成一定规模
第四、城市商业供给量是否饱和？可以用人均购物中心面积来衡量
参考数据：城市级别、GDP、常驻人口、社会零售品消费总额、人均可支持收入

二、中观层面：商圈逻辑
选择城市之后，下一步就是区块和商圈的选址和考虑，大致有四个要素来考量，第一当然是位置，其次是交通，第三是客群，最后一个要加上竞争，这是商业地产下半场必须要考量的要素。
第一、区块位置：核心商圈，次级商圈，远郊新商圈；

第二、交通通达性和便利性：道路交通情况、地铁轨道交通、公交站点；
第三、周边客群：周边人口数量和结构、人生阶段、年龄结构占比可支配收入及消费偏好等；
第四、竞品情况：3公里有无强竞争；强竞品的对比。

比如扬州商业市场，整体供给偏大，谨慎选址
三、微观层面：项目规划逻辑
在商圈位置确认之后，在充分调研市场基础上，摸透三个画像即城市画像、客群画像，进一步构思和初步拟定项目画像。大致包括项目初步定位、项目规模与楼层结构、主次力店组合与分布、主力业态和标杆品牌组合等等。
1、确定项目单体方案，确定物业基本参数，包括总用地面积、建筑面积、主次力店建筑面积、步行街租赁面积等，这是基本立地条件。
2、初步拟定项目定位，根据详细市场调研，包括市场环境、消费客群、竞争对手、交通网络、周边住宅和配套等，初步确定项目定位和走向。

3、引进主次力店标杆品牌可能性组合：初步构思主力业态分布、主次力店的数量和分布以及主次力店品牌组合等，也就是形成初步业态规划方案。

4、引进各业态品类标杆品牌的可能性组合：确定各楼层主题和段落分布、水平动线和垂直动线、各楼层和品类可能标杆品牌组合等，模拟品牌落位。
5、提炼项目差异化竞争优势：这个主要是竞争策略。
四、不同城市选址策略
1、高能级城市：指一二线城市，主要看位置和市场竞争。
2、低能级城市：指三线及以下城市，主要看市场容量、消费力和市场竞争。