住宅受到政策调控，内地房企加快发展商业地产，境外房企也开始“加码”内地商业项目发展。不过记者发现，境外房企要么直奔北京、上海两大城市“给力”商业，要么绕开广州前往二三线城市；一些早前已进驻广州发展商业项目的港资企业，开发速度也慢得惊人。对此，业内不少专家表示，广州商业结构相对单一，商业投资回报率不如北京上海，土地资源相对紧缺，政策扶持力度不如内地一些二三线城市，吸引力相对缺乏；而一些在广州已有项目的港资房企，并不排除是故意放慢脚步等待时机成熟。

    外资

    “绕开”广州进军内地商业

    上月底，东南欧最大商业地产开发商特克莫公司与国际综合集团菲巴集团的合资公司星摩尔集团，其中国区市场主管谐妮娅女士对媒体表示，星摩尔集团非常看好中国市场的商业地产，特别是二三线城市的商业地产，目前正在为其下一个在中国的购物中心进行选址，由于在北京、上海等地要取得大面积土地相对困难，所以二三线城市将是集团首选的理想目的地。据了解，星摩尔集团在中国的第一个项目在沈阳，总投资额约2亿美元，2008年开始奠基，占地面积108000平方米，是集旅游、购物、休闲于一体的大型多功能生活广场，计划于2011年底营业。

    新加坡房地产投资企业丰树集团前段时间对外宣传，“丰树集团计划成立第二支规模在5亿~10亿美元之间的新基金，用于在内地投资商业综合类地产，现在洽谈的就有多项位于上海”。据了解，丰树集团在北京投资建设了北京丰树大厦和佳程广场等项目。该企业早前绕过了广州，直接奔向佛山南海开发了中国第二个怡丰城购物中心，而第一个怡丰城位于西安，占地20万平方米。

    据了解，凯德置地旗下地标性综合商用品牌“来福士”去年落子深圳，占地53725平方米，地上面积约24万平方米。而“来福士”至今在全球已有7个项目，其中5座在中国，分别位于北京、上海、成都、杭州和宁波，在一线城市中唯独广州没有“来福士”。凯德相关人士曾向记者透露，来福士之所有没有选择到广州发展，主要是因为在广州市难以寻找大面积土地发展商业综合体。

    专家点评：资深房地产专家谢逸枫分析，广州目前的商业地产市场处于发展阶段，成熟度及消费力均不如上海和北京；另一方面，相比广州，进军一些消费力旺盛的二三线城市运作成本更低、回报利润更高，地方政府的政策支持力度更大，“广州的商业地块价格过高、出让方式受到政府限制，外资进入商业地产相对较难。”广州世品国际商业管理有限公司董事长谢仕平则表示，外资开发的商业项目一般规模都相对比较大，结构也比较独立，在广州市已经很难找到适合的地块或物业，另外很多人已经习惯了广州现有的商圈消费模式，外资贸然进来开发，风险和压力相当大。维森置业董事长张维伦表示，目前广州对外资没有特别的政策优惠，而一些二三线城市如江苏部分城市吸引外资力度比较大。

   港资

    广州商业项目“磨洋工”

    与外资房业不同，一些港资房企还是愿意来广州发展大型商业项目，目前包括了太古汇、西城都荟等，但是这些商业项目的开发速度非常漫长，令不少消费者“望穿秋水”。

    据了解，2006年，广州黄沙地铁站上盖的大型旗舰商场“西城都荟”正式亮相，这是时隔多年成功运作北京东方广场、上海梅龙镇广场、重庆大都会广场之后，李嘉诚在内地投资的第四个超大型商场项目，也是广州西面规模最大的商业地标。当时不少媒体报道该商业项目会在2007年开业，但时隔5年，黄沙住宅项目已经基本售馨，但该商业项目仍未开业。去年记者前去采访时，工作人员告知将于去年年底开业，而本周记者再次致电询问，工作人员表示，开业时间未定，现在还正在招商。无独有偶，位于天河黄金地段的太古汇同样是经历了漫长的开发时间到目前也仍未开业。据了解，2001年太古地产就基本确定要投资太古汇这一项目，2004年12月22日下午，太古汇终于举办了正式动工仪式，并宣告将于2008年开业。

    另据悉，香港新世界掌舵人郑志刚曾表示，将投资78亿元在内地开设7家以K11为品牌的购物中心，总楼面面积约100万平方米，分布于上海、广州、武汉、成都、北京、天津及沈阳，有关的土地将从集团在内地持有的3000万平方米土地中拨出。继香港和武汉项目相继开业后，上海的K11也将于明年3月开业。有关人士曾向记者透露，位于白云区新世界某大型楼盘，又计划要打造成大型的购物广场，K11进驻的可能性相当大，但“新世界开发的楼盘时间一般都比较长，在广州开发大型商场所需时间，恐怕也和其他港资房企差不多。”

    专家点评：张维伦分析，发展商业地产并不像住宅项目需要迅速回笼资金，一个商业项目，周边的商圈越成熟，消费群体越丰富，周边配套等越成熟，就越有利于项目的发展，所以这些港资企业并不着急马上开业，而是慢慢开发等待好时机。业内资深专家韩世同也表示，可能时间拉得越长，消费能力以及市场容量就会增大。谢仕平表示，港资做商业项目是比较慎重的，所以基本上所有港资都是在慢慢开发项目。百嘉信太阳新天地购物中心董事总经理杨军艇则表示，这些港资可能在广州有点“水土不服”，在香港很多是免税的，也没有太多的规矩等，但到了广州很多策略、程序等都不一样。

    房产税或从商业地产“开刀”

    国家信息中心经济预测部23日发布的报告认为，目前上海、重庆已正式推出房产税试点，未来需进一步增加房产税试点城市数量，建立健全等级划分、税率设定、征收程序、价格评估等一系列配套政策。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭预计，北京、深圳、杭州等城市很可能成为第二批试点城市，而商业地产或成为首先开征的对象。不少业内人士表示，广州目前暂不具备征收条件。

   国家信息中心经济预测部报告说，房产税将使房屋持有成本大幅上升，会影响投机者的炒房收益，从而抑制投机性行为，进而挤压房地产泡沫。《华夏时报》记者曾从住建部一位高层处了解到，鉴于房价居高不下的市场状况，房产税或将在深圳、北京等城市针对商业地产进行实征试点。

    地产经济学家邓浩志认为， 从长远的角度看，房产税该征，也应该涵盖住宅以外的物业，比方说商用物业，房产税是最终让地方政府有稳定的收入来源、摆脱土地财政的一个重要手段，所以重庆、上海试点住宅房产税后，接下来的城市应该试点商用物业征房产税。但他强调，我国暂时不宜、也不应该大规模地开征房产税，无论商用物业或者住宅，个别城市可先行试点；广州虽然作为一线城市，但住宅价格一直不高，商业地产更是处于刚刚起步的阶段，远低于上海、北京等城市的商业地产。

    日前，随着“新国八条”的落地，广州的商业地产得到了快速的发展。业内人士表示，广州的商业地产还处于萌芽状态，如果开征房产税，将对其产生极大的影响。合富置业市场研究部首席分析师龙斌则认为，商业地产不宜征房产税，因为商业地产受房产税影响大，税收将直接增加经营者的成本，可能对城市商业、消费和物价产生不利影响。“投资客已经从住宅市场撤离出来，如果商业地产也受到了限制，投资渠道将受到进一步紧缩”。广州某大型商业地产负责人表示。

 中地行市场传播部副总监陈扬分析，目前开征商业地产房产税的主要难度是征税标准，由于商业地产的价格参差，同一地段不同位置的价值都不同，如果是按比例征收，参考的基准价格是以成交价还是评估价，这些在操作过程中都有较大的偏差。即使是按照评估价值征收，如何保证评估价格公平公开公正，这些都是商业地产开征房产税所需要面对的实际操作问题。邓浩志也表示，由于我国特殊的国情，现在也无太多国外经验可借鉴，所以只能在执行中积累经验。

    谈及商业地产开征房产税对楼市的影响，陈扬表示，开征房产税从一线城市开始是肯定的，但是否从商业地产率先实行，就具有两面性；因为从操作难易的角度看，从商业地产开始的确有利于房产税的开展，但是从控制房价的角度看，由于楼市的主体是住宅，这对房价的影响并不大。“投资者的资金应该集中投资在一些中心城区相对成熟的区域，选择部分稀缺的产品进行投资，如江景，CBD，地铁上盖等。”

    邓浩志则认为，影响现在是无法评估的，因为这和征收的力度、范围相关。但有一点社会必须明白：如果寄望房产税降低不动产的价格，认为征税能打击不动产投资投机行为，这是一个错误：“商业地产未来仍然可以吸引不少投资客，即使是征收了合理的房产税。”

    广东商学院流通经济研究所所长王先庆则提醒，商业地产与住宅地产有着本质的差异，两者的增值潜力和来源差别很大，前者注重的是便利性和配套能力，后者则更注重商业人气和产业链的完善等。因此，并不是所有的商业地产都有增值空间，有些商业地产项目一开始可能就由于选址失误和定位不当而变成“成长性陷阱”，投资者要多些冷静思考，不要过于冲动。