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30年，践行商业不动产的实战运营与案例诊断…… 数字化PaaS平台，致力于实体商业“销售额与估值”的10倍增长…… 史博文「商业地产运营丛书」作者。数字（中国）商业平台创始人…… 关注我，让我们一起见证、抑或共同缔造，下一代：超级独角兽！
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文集
《商业地产选项》(11) 基本范畴(8) 城市经济能量分析(2) 市场需求与竞争(8) 商圈原理(5) 项目选址(7) 我与中国商业地产20年(3) 商业地产图文欣赏(4) 案例诊断(3) 行业视野(2) 商圈与口岸变迁(0) 运营管理(1) 购物中心(2)统计
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关于中国商业地产的反思！（原创）
2012年03月06日
评论数（0）滞后的理论
商业地产对“城市生活”的影响如此巨大而又高深莫测，是因为它跨越了房地产、商业、金融等多个学科和领域，是一门地地道道的边缘科学和复合产业。因此，无论是理论还是实践，无论是国内还是国外，无论是企业还是政府，都存在很多不成熟的和有待完善的问题。主要表现在几个方面：
理论不够成熟。在国际上，很多应用于“商业地产和零售店”的“权威理论”，都存在很大的片面性和局限性。诸如，“莱利商圈法则”、“哈夫引力模型”、“SWOT态势分析法”、“波特竞争模型”、“蓝彻斯特法则”等等。就连一些“高等学府”的教材和讲义也存在缺欠，甚至是错误的。
巨头经常失误。在“商业地产和零售店”的经营实践中，我也亲身体验了许多“国际巨头”在项目选址、卖场规划、运营管理等方面的失误。诸如，家乐福、欧倍德、好又多、易初莲花，等等。
政府缺乏经验。我们国家的许多地方政府，由于缺少成熟理论的指导，在“商业地产和零售业”的宏观管理上也缺乏经验。如，很多地方政府将“超大型Mall”作为“政绩工程”而失败；又如，将“人均拥有商业面积1平米”这样“低价值的商业指标”写入“城市发展规划”等。
关于“国际标准”
“国际标准”并不一定适合中国的实践。比如，国际购物中心协会（ICSC）对“购物中心的分类”：邻里购物中心、社区购物中心、地区性购物中心、跨地区购物中心等。
而其中的“邻里购物中心”，面积小的仅有3万平方英尺（约2787平方米）；在中国，又有谁见过“这么小的”、“仅服务邻里的”购物中心哪？！
中国对“购物中心”的理解，是要能辐射“一定城区范围”的较大商场，好比北京“老崇光SOGO”（南馆开业前），长沙平和堂等等，而决不仅仅是“服务邻里”！（参见：《商业规划》-商业地产的“八大业态”-Shopping Mall/购物中心与LifeStyle Center）
或许我们将ICSC所界定的“购物中心”，理解为广义的“购物场所”更符合中国的实际；而“邻里购物中心”与其说是“购物中心”，倒不如说是“小型商业区”或“社区商业”更为合适！
所谓的“国际标准”，一旦脱离了中国的实际，就会产生混乱——抑或是思想的，抑或是经营的！
又如“坪效”，是衡量商场“单位面积产出”的指标，在业界也经常有人乐此不疲地使用，即使是评价国内商场“单位效益”时也是如此，但在中国又有多少人知道什么是“1坪”呢？！
“坪”，原为日本的“面积单位”，后来就有国人照搬过来了。1坪=3.3058平方米，既然还要换算，为什么评价国内商场“单位效益”时，不用我们自己的“面积单位”——“平”（平米）哪？！或许有些人觉得“坪”流行于国外，用起来更渊博、更时尚吧！
就连“社区”这样一个再普通不过的词，也要“引经据典”，最后查出来是诞生在德国，于是就觉得有关“社区商业”的论述更加“权威”！那么“居委会”、“街道办”是不是也要查一查它的“国际渊源”哪？！
我们应该尊重“国际标准”，但并不能失去思考的能力！“盲崇”的思维方式是可怕的，因为它会阻碍一个民族创新能力的发挥！
传统知识的误区
在多年的经营实践和大量中外书籍的阅读中我发现，有一些“应用价值”很低的理论，却被很多“中外书籍”重复地传抄和论述，比如，“商圈层次划分”理论。
有一种观点认为：“核心商圈”约占50%-70%的消费群；“次级商圈”约占15%-20%的消费群；其余为“边缘商圈”的消费群（当然也有“其它表述”）。
因此，我在想：“核心商圈”为什么不是55%-75%的消费群？“次级商圈”又为什么不是20%-25%的消费群？……经过考察和思考我感到：这应该不是一个“一般性理论”，而可能是国外的个别零售企业，早年时对自己销售状况统计的一个结论，如美国的西尔斯等，但却被国内外的某些“专家学者”归纳成了“一般性理论”。
其实，这种“商圈层次划分”理论，是缺少“应用价值”的。原因有二：
其一、对于商场开业前的“选项”而言。如果“业态定位”不准确，50%-70%的消费群并不能带来50%-70%的业绩；如果“业态定位”准确，或许20%的消费群就能带来70%的业绩。因此，这一命题是缺少实际意义和指导价值的！
其二、对于开业后的“商圈管理”而言。用“客群数量”来界定“商圈层次”是不科学、也不准确的；因为“一定比例的客群数量，并不一定带来等比例的销售业绩”；而界定“商圈层次”的根本依据是销售业绩！
如果连“商圈原理”都出问题，那么，对于“商业地产和零售店”的成功运营是致命的！
巨变时代的中国
生产方式的改变，一定会带来思想文化的社会变革。中国正在经历着与西方社会完全不同的“时代巨变”……
在未来，就“商业地产和零售业”而言，“中国的就是世界的！”——发达国家的经营形态，中国都会出现；而中国市场的特性，发达国家却少有经验，如“一线城市”、“二线城市”、“三线城市”、“四线城市”等。
这是由于中国的人口众多，并存在着大量的“农村人口”；城市数量多，但“城市化率”较低，城乡差距也较大造成的。但它很可能在“实践和理论”上超越西方，使“商业地产和零售业”的内涵比西方更加丰富！
——摘自：《商业地产选项》前言 史博文著 中国建筑工业出版社
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声
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