今年年底开始，日本涩谷区陆续有新的商业综合体亮相，11月1日，一个新的存量改造项目惊艳“面世”。它不仅以230米的高度刷新涩谷地区最高建筑纪录，位于其顶层的室外展望广场也是亮点多多。其商场部分更扬言要打造成“世界上最新潮的商业综合体”。

它，就是与著名的涩谷交叉路口相连的涩谷站大厦（Shibuya Scramble Square）一期（东栋）。

涩谷站大厦改造意义何在？

涩谷曾是全日本、甚至是全亚洲的潮流发祥地，年轻人最爱逛的时尚圣地，与新宿并称“24小时不眠之街”。

近十多年以来涩谷渐渐衰落。为了让涩谷重返昔日繁华，借着2020年东京奥运会的契机，东京政府正在开启“百年一遇”的大规模“涩谷复兴计划”，以涩谷站为中心约85万㎡TOD街区的改造将是东京迎接奥运会到来的重中之重。

随着这些商业体的更新改造，涩谷将发生巨大的变化。目前，涩谷面对的主要是10—20岁的年轻人，而涩谷站大厦等商业体的成功改造，让涩谷未来的消费群体年龄层扩大到10—40岁。

此外，涩谷站大厦还吸引了很多日本有名的IT企业，就连Google也在不久前搬到旁边的大厦。涩谷正成为日本的硅谷。

涩谷站大厦改造后全面赏析

1、无与伦比的交通、客流优势

涩谷站周围的人流量有多大？被称为“世界最繁忙”的涩谷十字路口就位于涩谷站的前面，这个繁华的路口每天约有250万人经过。而涩谷站作为日本东京重要的中枢车站之一，汇集了4大地铁公司9条线路，每天换乘人数超过300万人次，是仅次于新宿站的东京第二大交通枢纽。

涩谷站大厦位于涩谷站上盖，大厦的下方便是大型换乘立体广场，低楼层直接通往涩谷车站的各条线路，项目与车站一体化的天然区位优势，必定会为其商业带来巨大的客流量。

2、日本最大室外展望广场

地上47层、地下7层的涩谷站大厦（东栋），建筑高度约230米，比涩谷之光高50米，一跃成为涩谷区最高的建筑。

周围的蓝天及城市景观映在大厦玻璃外立面上，也是涩谷街头一面亮丽的风景墙。而大厦内部的各种玻璃设计装置，现代感十足的同时，充满艺术感。其中，45～47层的“涩谷sky”里设有的室外展望广场更是项目的最大亮点之一。

室外展望广场面积达2500平方米，是日本最大的室外展望空间。在这里，消费者不仅可以一览著名的涩谷交叉路口以及整个涩谷区，还可以眺望东京塔、晴空塔以及100公里以外的富士山，成为日本又一旅游“打卡”新景点。

此外，室外展望广场还设计了多个不同的观景场景，让消费者可以换个“姿势”享受美景。

有巨大的落地玻璃墙，让你仿佛“零隔阂”地俯瞰涩谷街头的Sky Edge。

有可以“放飞自我”地躺在观景的“网床”—Cloud hammock

有舒适的沙发区域与绿茵的草地区域。

还有可感受地球幅员辽阔的装置—Geo Compass。

以及18台装点天空的探照灯—Crossing Light，日落后的点灯主题随季节进行变化。

如果遇到下雨或下雪等天气也无需担心，因为在46层还设有室内观景台，它不仅可以眺望观光，里面还结合了空间演出功能，拥有“Time River”、“Parallel Windows”以及“Data Scape”三大主题曲，为消费者提供全新的体验。

此外，46层还设有咖啡厅、酒吧以及礼品店。顾客可以一边观景，一边享受咖啡美食，还能顺便挑选伴手礼。

3、本土化商业配置

涩谷站大厦（东栋）的地下2层到地上14层为商场空间，面积累计约32000㎡。其中，负一楼和负二楼是甜点、熟食外卖专区及超市，1楼至14楼为零售区域。

16层的空间汇聚了213家店铺，全部与大厦同期开业。其中，7家品牌首进日本，45家首次在涩谷区开店，还有37家全新品牌。无论是高端品牌，引领时尚的潮流品牌，还是便利店，都能在这里找到。

不过，除了一些名牌精品之外，涩谷站大厦（东栋）主打年轻、潮流，引进的品牌以平价的品牌为主，且多数是日本本土品牌。如茑屋书店、中川政七商店、

TOD模式在日本发展已久，涩谷区更是长久以来的“代言者”，这次，涩谷站大厦展现了存量商业改造又一个成功样本，也让我们看到了商业项目往竖向复合发展的更多“玩法”。

存量改造陷阱四留心

1、低价转让或求包租，但所在区域太冷僻，有一定成长空间，人气太弱，人气集聚需要更多时间。

2、物业、工程有重大缺失。

3、场子的口碑太差，要力挽狂澜需要付出更多。

4、产权有问题，股东有矛盾。

存量项目筹备改造六要点

1、理清地段及商业价值，找到符合团队及所借团队的现有操作实力、博弈的收益最大化的商业定位及执行细则。

2、有了目标后，核心的就要找对人，自家总部派送组建商管团队，或者借团队来进行开业筹备。要找够经验的且有类似成功项目的人来帮忙，更有时候，人才是决定成败的关键。

3、建筑设计及规划布局，按照商业逻辑重构出竞争力、垂直及水平动线按消费者逻辑调整，业态、工程、视觉系统、体验细节设计不落伍，并融入区域大环境借力并衔接商业氛围。

4、招商抓最好品牌讲情怀也要算账，即讲人情及商家品牌价值，但也得有综合的租金收益，沟通研发来不断验证，沟通运营强调体验运营、店招装修、运营细则及未来运营价值点并展示，沟通工程帮商家解决合理的要求。

5、工地也能沟通区域消费者，并不断通过低成本的线上新模式推广，打造区域热点及行业关注，提升场子知名度帮到招商，提升区域消费者认知帮到将来运营。

6、筹备开业的过程中也得随机应变，应付商家跳单、消防审批、品牌商家越来越过分的补贴及低租诉求。

存量项目大规模改造的现状

涩谷站大厦如同现如今很多改造中的购物中心或商场的缩影。随着时间的流逝，建筑和硬件设施开始老化。现有的商管团队疲弱且无动力，巴望别人家商场的好品牌及高格调，一旦遇到或看到机会，便立即出手，将商业体整体转让，或借团队转型升级。

这些改造中的购物中心或者商场都仍然存在着一定的竞争力，但依然很有危机感，一直想要做进一步的调整及提升，想把自己的历史优势转化为自己家的独特竞争力，想要以此开启另一轮的商业模式并做大生意。

不仅是日本，欧美国家，包括我们国内，很多存量项目都在进行着大刀阔斧的改革。即便是一些百年老字号的老店面，也在积极地寻求最新最适合自己的改造模式。或转型、或扩建，还有做IP和做情怀，“不变则亡”的思想已经深入每一个商业地产人的心里。

当城市存量项目开始大规模改造的时候，有很多人都在说，这个城市改的一点历史都没。全是新的。但是经过数年的发展，这些声音不再出现。改造后的商业体不仅保留了历史的记忆，也用最新技术最新科技最新商业模式让自己焕然一新，为城市的发展做出了更多的贡献。一个城市的商业项目，应该是走在前面的，也是最时尚最潮流的。

精彩案例敬请赏析

1、巴黎春天

说到改造，首先要提的就是巴黎春天。巴黎春天是世界知名的百货商场，由Jules Jaluzot和Jean-Alfred Duclos于1865年创立，总部位于巴黎的奥斯曼大道。

巴黎春天在悠久的历史中不断革新购物方式，它是第一家使用电力系统和电梯的购物商场，也是最早引入现代建筑技术的商场，例如大尺寸的旋转楼梯，以及42米高的圆顶。

巴黎春天近期改造部分，在于引入一个全新的中庭，为顾客提供所有楼层的视野。届时建筑的纵向交通将得到改善，中庭也将成为一个新的地标。2017年1月，一个全新的空间被打造出来，由商场的底端一路延伸至9层的高度。

建筑师将一个纵向的圆顶（也叫做“面纱”）引入了建筑的核心。这一做法致敬了商场建于1894年的标志性的彩色玻璃圆顶。整块面纱重达24吨，看上去却如同漂浮在玻璃地板和镜面屋顶之间。

面纱的高度为25.5米，宽度为12.5米，由白色的铝板构成，上面有大约17200个花瓣状的穿孔，孔洞上覆盖着一层双色玻璃，该玻璃会随着人们的视角变化而发出彩虹色的光芒。

由两层铝板构成的花形浮雕是对古老彩色玻璃图案的重新阐释。重复的花纹逐渐变得失序，从而在白色的表面上构成一场色彩的爆炸。

面纱的几何来源于对中庭空间四个角落的连接，二维的弧形面板为其塑造了整体形态。精确的装配过程保证了每块面板的完美固定。

面纱的背面装有单向的镜面，其内部隐藏着新装配的12座自动扶梯。镜面不仅完善了面纱的对称性，同时也令中庭空间显得更加宽阔。

2、伦敦塞尔福里奇百货

塞尔福里奇是一家位于伦敦中心城区的百货商店，位于牛津街一座建于1929年的宏大的学院派建筑中。起初，这两座建筑被一条街道分隔，并由跨过街道的桥相连接。之后，这条街道被新建的混凝土填充建筑和通往地下室的物流通道占据。最终不同风格、层数和功能的建筑的聚集形成了现在的商场。

近几年，塞尔福里奇公布了多个再开发计划，来重现原建筑品质，并基于这一历史遗产来提供独特的当代零售体验。本次改造在面向杜克街的立面中央设计新的入口建筑，替代现有的混凝土填充建筑；并在整个百货商店的东翼新建一个饰品区。

商场中最基本的空间元素——地面、天花和立柱——独立于零售陈列布置的主要元素。在牛津街历史建筑中，传统石膏装饰线条的立柱被恢复至最大高度，天花镶板也以原来的布局重新呈现。

在北侧建筑中，引入了新设计的柱子和天花镶板，是一种对建筑古典原貌的抽象解读。地面的选材，则遵循塞尔福里奇期望延续走道白色石材的原则，采用了白底白色骨料的水磨石。

塞尔福里奇对建筑遗产、百货商店在城市中的形象，以及奢侈品零售业的未来有很深入的理解。本次改造不仅将这些元素统一起来，同时将沿杜克街的不同建筑缝合起来。

3、柏林卡迪威百货商场

卡迪威自1907年开业以来，在欧洲大陆就确立了自己最大百货商场的地位。对于本次改造项目而言，由雷姆·库哈斯主持的这家荷兰建筑事务所提出将这座90,000平方米大小的建筑分成四个“象限”。

每个象限代表了不同的建筑形式和商场特质，以面向不同的消费群体。这种独特的策略将会在同一屋顶下形成四个各不相同的百货商场。

“把原来的大体块分成几个更小的、更容易到达和更加畅通的部分，就好像不同的城市区域都在统一的城市肌理中共存一样。”顺应十字形的组织方式，每个部分都会通过不同的街道入口到达。

在整个九层高的建筑中，通高空间在大小和外延上均会被改造，防止有任何的重复，让每层楼都与众不同。

目前商店的顶层是一家拱形屋顶餐厅，方案则以一个简洁的玻璃体量与立面有机地融合在一起，形成一个露天庭院，从这里可以俯瞰整座柏林。

小结：认清原因，抓住机会

在存量时代，抓住存量改造市场的发展机会，是市场未来一长段时间的关键。纵观以上各种存量地产改造的案例，可以看出，导致存量改造的主要有以下几种原因：旧产业或旧模式的淘汰；产业升级换代的硬性需求；打造新的需求模式。

认清改造原因，提早发现改造的机会，是存量改造市场获取良好回报的首要因素。另一方面，纵使存量改造的市场巨大，但无论对于开发商还是基金来说，较大的难题无疑是这些物业的改造方向及后续的运营管理，这才是盘活资产的关键。