英特宜家准备进一步扩大在华投资，2015年前，其在中国已敲定的三个购物中心总投资将达100亿元。此间同步推进的还有，“第四个项目将坐落于上海，目前正在选址，计划投资50亿元建设大型购物中心。”英特宜家购物中心集团董事总经理丁晖在无锡项目奠基仪式上如是透露。

　　这是一个信号，鉴于零售商业的物业租金高企，宜家等零售商可能未来会更多选择自建物业或者走大型购物中心之路。目前，华润万家、乐购、广百等企业已在这条路径上策马扬鞭。

　　但是，“住建部关于‘房地产开发资质’有严苛规定，零售商所谓的拿地自建其实是‘参与出资’，不会参与直接拿地、开发建设等具体事宜。”中原地产项目总经理黄韬对南都记者直言，零售商转战商业地产声势浩大，其实是个“伪命题”。

　　零售商大举挺进购物中心领域

　　英特宜家的扩张之举，向外界撕开了一道口子，鉴于物业租金高企，越来越多的零售商可能未来会更多选择自建物业或者走大型购物中心之路。

　　广百集团董事长荀振英此前接受南都记者采访时就透露，“计划在‘十二五’期间，广百触角将遍布广东21个市，并以商业综合体作为广百规模扩张的主要模式。目前，在广州中心城区，广百已基本敲定筹建一个二三十万平方米体量的购物中心。”而深圳华润万家集团事务部相关负责人也告诉南都记者，“欢乐颂购物中心将会是华润万家未来的主攻方向，未来5年内，欢乐颂计划拓展到15-20家的规模。”

　　此外，以物美、人人乐等为代表的商超企业也因上市融资获得发展动力，纷纷涉足商业地产领域。

　　“自建”或比“租赁”更划算

　　不过，与住宅开发商不同的是，“零售商做购物中心更强调‘商业’，而不是‘地产’。”泰国中央零售百货华南区投资经理刘跃告诉南都记者，零售企业会根据商圈条件、人口规模来设置购物中心的体量，进行品牌组合，最为实在的结果就是，其旗下零售品牌的门店租金，可以转嫁到该购物中心的其他主力店上面。

　　这绝对是有利可图的生意。“目前，中国中小城市主力店的租金约为0.8～1.2元/平米·日；大城市的商铺租金为1 .8元～2.3元/平米·日。若以单店2万平米的租赁面积计算，在大城市，一年的租金就要1500万，十年的租金就是1.5亿。若自建物业，建筑成本、装修成本等加起来，大概是五千块/平方米，2万m 2体量的投资也就1个亿。”昭邑零售商业咨询首席咨询师刘晖告诉南都记者，两者更大的区别还在于，“租赁物业”是需要零售商从自个口袋里掏钱，而“自建物业”则可以凭借资产到银行贷款，融资进行规模扩张。

　　“拿地自建”是个伪命题？

　　但是，零售商染指商业地产，表面看起来“热情高涨”，实际推进速度却极为缓慢。即便是财大气粗、品牌号召力颇强的宜家，也不过计划5年时间内建设三个购物中心。相比之下，万达现在至2012年期间，在建和新建的万达广场数量就达到54个。

　　个中奥秘在于，“住建部关于‘房地产开发资质’有严苛规定，境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产的审批手续则更为繁琐。零售商所谓的拿地自建其实是‘参与出资’，不会直接参与拿地、开发建设等具体事宜。”中原地产项目总经理黄韬对南都记者直言，零售商转战商业地产声势浩大，其实是个“伪命题”。

　　事实上，荀振英也告诉南都记者，“广百的综合体项目会寻找合适的合作伙伴共同开发，广百不会参与到住宅建设中去。”

　　按照《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四共四个资质等级。各资质等级企业的条件包括注册资本门槛、从事房地产开发经营年限、近3年房屋建筑累计竣工面积等等。

　　这样，“零售商更多的时候是采取‘迂回策略’进军商业地产，比如从中小开发商手中收购、整合项目。”刘跃说。

　　在这个时候，“业内有了一种说法，中国内地玩购物中心的大佬们已经开始‘撤退’，急于将手中的商业项目变现。而资金流相对宽裕的零售商则理所当然地接下这个‘烫手山芋’。”刘晖告诉记者，零售商接棒之后，又将融资压力转嫁给品牌商，结果就是，现在的零售商场频繁打折，回笼现金。同时又将上游供应商的结账期限延长到五六个月。

　　好戏这才开始。

　　南都记者肖昕 实习生沈宇