上海的商业，始终因创新而伟大。

存量时代下传统商业都在追求更新，任何区域都不例外。从传统商场，到小而美的社区商业，再到各大商街和铺子，“魔都”商业始终在不断发展、突破、创新。

在这座“商业活力最顶”的城市有着很多时髦新潮又同时保留了城市历史脉络的风貌街区，传统和潮流互相交融，衍生出独特的时尚文化土壤。鸿寿坊、幸福里、安福路、永康路、龙华会、 M+马利、 蟠龙天地、上生新所、张园...这些商街犹如一座座活生生的博物展览馆，每一个都有自己独特的气质，浓缩着值得探寻的故事，为人们带来别样感受。

这些项目都历经“大换血”和“修修补补”，并在不断翻涌的商业浪潮中昂首前行。它们的更新延续了“传统”，但并非是保守固执；弄堂、菜场、馄饨摊……这些带有强烈上海风味的更新，藏住的是一份不轻易改变和抛弃的传统。同时，它们的更新也充满创意，但并非毫无章法。咖啡店、主理人、潮乐场域……展现的是一份在地文化自信自强的包容。

在这里，我们也将其“爱博不专”的改造态度通俗地概括为六个字：“喜新还不忘旧”。

01

上海新天地，独特的新旧交替景象

上海新天地，是历史与现代的交汇点、东西方文化的融合地、艺术与生活的碰撞区，在这里，上演着新天地特有的新旧交替景象。

石库门老房子、欧式别墅、现代大厦……这里汇集了各式各样的建筑房屋，有历史感的老房子在融入现代元素的同时也不忘保留原有的历史风貌。在这里，你能感受到老上海的特有韵味，也能发掘到上海历史的变迁。

上海新天地是一个充满艺术氛围的地方，艺术展、音乐会、戏剧表演、画廊、私人工作室……在这里不仅可以看到艺术家的创作表演，还能参与到其中，体验艺术创作的乐趣。

更值得一提的是，如今的上海新天地与上海时装周已然形成孪生关系。对于普通消费者而言，每年两次的上海时装周只能是浅浅地感受时装周带来的文化氛围，但没有很贴近感受一线秀场。作为“城市客厅”的上海新天地开始发挥作用，常规秀场缺失的公共性在这里得到了补充，“秀场”开始走下神坛，通过这片场域走近大众视野，让更多人所见，近在咫尺的上海新天地可谓不二之选。?????????长期深度合作让上海新天地和上海时装周有了难以割舍的羁绊——新天地时尚II此前对于本土新锐时装品牌的引入和扶持也与上海时装周有密不可分的关系。??????

02

鸿寿坊，将“附近感”作为关键词

始建于1933年的鸿寿坊地处上海普陀区北部，曾经是沪西著名的商业街，这里曾是“大自鸣钟菜场”，被老上海人所熟知。作为一个城市更新项目，鸿寿坊引入全新商业概念“Be Market”，利用整体仅1.5万㎡面积打造集办公、娱乐、生活、休闲于一体的城市可持续社区，汇集多品类宝藏品牌，首批进驻60余个，其中包括51个上海或区域首店。

为贴合当下市场及用户需求，鸿寿坊在商业更新上一直在努力贴近“附近感”。那种家门口的、社区的、更日常的感觉，菜场、茶馆、夜宵、麻辣烫，还有卖葱油饼、黄泥螺，烧腊和水饺等等，附近的居民带着猫猫和狗狗，下楼买个菜或买杯咖啡。

鸿寿坊是如何把控自己的“附近感”呢？首先是打造了开合有致的“里弄型商业”,项目保留了原址典型的鱼骨状里弄结构，利用修复装饰主义保留建筑风貌。其次，鸿寿坊专注于吃吃喝喝就是最大的“烟火气”理念，项目没有按照常规化的“餐饮/零售/体验”的模式进行商业布局，而是专注“美食”赛道，在这条街上，将近60个富有日常生活气质，以美食为主的商户品牌组合在一起，形成一处小而美的、有着“附近感”的消费场所。下了班的人们，深夜有地方能吃碗面，或者约了街坊邻居一起去喝杯茶。这种看似简单的日常在当下的生活中是很重要、很宝贵的。用食物迎来送往，也是最具烟火气的呈现。

多样的在地文化和精准的需求把控和提供让鸿寿坊有了新的定位和立足点，同时也成全了年轻消费者新的生活节奏方式，让这个小体量的历史商业在大浪淘沙的商业时代重新焕发光彩。

03

安福路，老街成为“时尚潮流”代表

因为有很多潮人聚集在此，有人曾将上海的安福路评为一条“红得发紫”的马路。全长862米的安福路沿路为住宅，还有艺术剧院、学校。因为在上海话剧艺术中心周边，这条路总和话剧表演联系在一起，同时也是上海文艺腔的代表之一，由于以艺术为核心向外延伸，因此这条街上的咖啡店和酒窖也很多。

安福路上的餐厅和买手店一直在更迭和创新，新进的买手店和快闪店也为这条平日恬静的马路带来些许喧闹。一条不到一公里的路上，每个周末都聚集着无数的潮男潮女和文艺范儿青年。在某种程度上说，这里已然成为时尚潮流的代表。在天气晴朗的周末，或是热闹的法定假日，这条路上总会有穿着时尚、热情肆意的红男绿女行走在人群中，感受上海这座城市特有的美好。

04

张园·丰盛里，“古典西式交融之地”

在魔都众多地标之中，占据都市C位的“张园·丰盛里”吸引3条轨道交通在此相聚，毗邻寸土寸金的南京西路商圈，生来便自带“主角光环”。前身是农贸市场、社区中心、住宅楼的张园·丰盛里 ，2017年项目定位“融合之地、潮乐坐标”，经过改造后，正式面世。

丰盛里总建筑面积约2.6万平方米，拥有10栋建筑，其中包括1栋复建的石库门建筑、9栋仿建，经典的红灰砖墙浓缩了海派文化精髓。项目将自身的古典韵味与西式摩登相互交融。三年疫情的经历让人们对室外空间更加向往，“开敞空间”的需求也在激增。张园·丰盛里紧贴这一需求，改造完成后的整个项目十分“开敞”，贯通两层的柱子在二层处撑起许多公共空间，在首层也均有楼梯到达这些公共空间。

丰盛里街区式的建筑结构留出了一定的外摆空间，在阳光下享受下午茶，在夜幕中感受小酌畅快，时下年轻人追求的“早C晚A”理念可以在这里得到充分享受。项目利用“开敞空间”特点还曾举办丰盛嘉集·国际精酿啤酒节，把全球各地的美酒汇聚于此，吸引消费者前来。另外，在这里全球限定的巨幅Gucci艺术墙，每个季度更换一次，这也是“张园·丰盛里”给世界的一张名片。

05

M+马利，“艺术+生活”的场域

处于陕西北路全国历史文化名街范围街坊内的M+马利创意园，原为百年国货品牌——马利颜料生产车间的旧址。街区的四面有着浓厚的居住生活氛围，利用这一特点，改造后的街区成为小而精的社区商业，一方面贴合了当下人们对“附近感”的需求，另一方面，这里也成了集潮流、艺术、趣味等新型生活调性于一体的创意名片。

除了有咖啡、甜品、日料等基础的餐饮业态外，街区还布局了不少如展厅、书吧、手工坊等在内的文化生活区域，充分覆盖并满足了周边15分钟车程居民小区与商务楼宇的消费者的生活、精神及文化需求。

前身作为颜料工厂的马利，继续将颜料艺术美学方向入手，其中园区内最具特色的就是由幸福集荟和马利画材首次跨界联合打造的“以色彩主义为概念”的集合体验店——mamǎfufú超级百货，得名于幸福集荟的“福”和马利的“马”，旨在把马利的品牌符号和文化价值持续传递给城市和年轻一代。项目不断地把美学与潮流的主题融入项目，同时融合海派文化与时尚元素，打造上海领域静安文化消费新地标。

06

蟠龙天地，现代都市与江南水乡结合

体量为4.8万㎡的蟠龙天地位于上海市青浦区蟠鼎路，于2023年4月正式开业。依托蟠龙古镇历史文化和建筑肌理，以及3公里天然水系，蟠龙天地打造了江南水乡版“新天地”。据悉，2023年5月开业，项目一个月的游客数超400万人，日均接待游客超过10万人，五一小长假期间日均接待游客近20万人。

整个项目街区深深立足并依托于在地文化，还原粉墙黛瓦的建筑特色、保护性修缮程家祠堂、香花桥和凤来桥3处青浦区级文物保护单位以及6栋木构历史建筑，打造出充满诗情画意的“蟠龙新十景”。

这座古镇中杂糅了多元文化底色，既有“蟠龙十景”的风貌，以及十字街、程家祠堂、滨水商区、粮仓艺术酒店等特色场景等，也兼具国际范儿，比如在业态选择及打造方面，蟠龙天地围绕“Culture文化唤醒”“Nature自然融合”核心理念，吸纳了近20家上海首店，超过60家区域首店，其中包括余德耀美术馆、Blue Bottle Coffee蓝瓶咖啡、LOKAL、Camp .33、木墨、PUYEE、MINI MARS、COCO-MAT Hotel等大虹桥首店、区域首店。小镇还囊括了众多的体育运动项目，如滑板体验馆、夏山露营营地体验馆、骑乐马术体验馆、法布尔花园体验馆、运河渡口观景划船体验馆等，吸引了大量运动爱好者前来运动。

这里成为一座江南水乡历史记忆与现代生活交织的江南风情休闲区，为消费者提供丰富的文化体验、户外体验和美学体验并将传统的文创充分融合到现代生活方式中。

07

武夷MIX320，“左手拿菜篮，右手拿咖啡”

位于上海市长宁区武夷路304号&320弄的武夷MIX320建筑面积约6000㎡，是长宁区武夷路城市更新重点项目之一。作为上海64条永不拓宽的小马路之一，这里汇聚了上海的复古与怀旧，正因如此，置于此处的武夷MIX320多了几分独特的老上海腔调。

项目集合了设计腔调、概念融合店和异域情调的餐厅，还有绝美露台，成为一个“21小时不打烊”的时尚地标。项目由于体量小，且业主对品牌档次、品质要求较高，在招商过程中决定放弃市场上的常规品牌，引入具有一定独特性的主理人品牌。项目植入了文创、餐饮及创新型业态，并引入大量“首店”，进一步吸引了大量的客群前来体验消费，激发了商业活力。项目内的品牌空间设计也充满个性和创意，如ONLINENESS电竞酒吧和潮牌集合店、BARBARIAN的洞穴生态餐吧、SOLANA墨西哥融合菜等。

“武夷MIX320”是如何体现“MIX”风格的呢？据悉，项目以“融合之地、潮乐坐标”为定位，在保留社区菜场的民生功能基础上进行提升，还吸纳了便民中心、潮流商业、社区文化、公共绿地等业态，不仅如此，项目还想要实现融合不同年代沉淀，融合不同风格建筑，融合各类潮流业态，融合时尚跨界玩法等五大融合，让潮流生活和日常烟火得以共生平衡，提升武夷路的文化和商业氛围，人们在这里可以实现“左手拿菜篮，右手拿咖啡”。

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上生·新所，一个综合的开放空间

位于延安西路1262号的上生·心所坐落于新华路历史风貌区，项目占地面积约4.9万平方米，这是一个历史风貌建筑更新改造项目，这片区域是由海军俱乐部及附属泳池、孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部等几个知名地标共同构成的一个文

“上生·新所”于2018年5月25日正式开放。项目最终将其功能转换为办公、商业、文体、休闲综合的公共开放空间，成为周边居民全天候开放的开放街区，也成为上海城市有机更新的地标。项目不仅要保障历史文化的肌理的延续还要去唤醒这片场域的活力，在空间规划和建筑单体上以“平衡新旧肌理，寻找空间秩序”为原则，通过对历史建筑的保留和类型划分，创造了多处新旧时代之间的交互对话。

“留”是对历史保护建筑进行改造的主要理念。最大程度保留原有外立面，以修缮内部空间格局为主等措施，传承历史文脉。例如，孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部均是通过“修旧如旧”手法仅对其建筑立面进行修复。海军俱乐部则在保护的大前提进行了进一步改造，二十世纪80年代加建的二层配套用房被保留下来改建成了泳池两岸餐饮店铺，应该有不少人看到过年轻人在上生·新所打卡拍照的网红图片，没错，如今这座泳池也变成了人人打卡的“文化时尚秀场”。孙科别墅也成为艺术文化展览的重要地标；上海的第一家“茑屋书店”入驻哥伦比亚乡村俱乐部，均受到了热爱打卡的年轻潮男潮女的欢迎。

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乌鲁木齐中路，时髦气和烟火气的混搭

北起华山路、南到淮海中路，中间与安福路、五原路等纵横交错，乌鲁木齐中路从地图上看，是被上海一众“顶流网红”包围着的。

网上有博主曾这样形容这条马路：“大饼油条与法国可颂比邻而居，芝士火腿店旁有着金华火腿店”。复古菜市场、设计师品牌、鲜花店、咖啡店、小小水果摊、涮肉馆、Gelato店……相互交错出现在人们面前，时髦与烟火气的混搭风铸就了这条小街独有风味。

如果上面这些说的还不够具体，那么，以下这个场景一定能够打动你。在乌鲁木齐中路一个有着绿色落地大窗的菜市场，里面还有包子铺和花店，2021年国庆节，Prada在这里办了一次快闪活动，衣着光鲜的年轻人们蜂拥而至，手拿着带有Prada包装的白菜、大葱一阵乱拍，这次“换装”PRADA是品牌方与菜市场的一次特殊联动，也是其广告走入生活空间的一次新尝试从那以后，市集中的这些“道具”成了真正的奢侈品。

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现所，魔都的潮流宇宙中心

时下年轻人最爱逛哪里？代表自身创意生活方式的潮空间当然值得一提。工业风、简约风、网红风……各式各样的“潮空间”打造层出不穷，借此，现所以近50个创意生活方式品牌，从设计到艺术再到美学，成功由破旧老厂房蜕变成为“魔都的潮流宇宙中心”。

坐落于上海核心地段的现所是一个结合办公和零售商户的创意街区，总面积约7000m2。共五层的主体建筑，其中1、2层是对外开放的零售店铺，3至5层则是办公室、showroom和studio。

现所融合了办公、零售、餐饮、文艺展览与社群活动等多重业态，还让其产生自然的互动，刻意模糊相互之间的边界，拿零售业态来讲，它并不局限于首层，而是完全根据商户的选择在每一层都有可能出现，与办公业态全然混合在一起。Park mall、ALLUNEEDNOW、FREITAG等近50个创意生活方式品牌扎堆于此，从建筑设计、创意家居、时尚艺术到户外美学，不断吸引络绎不绝的人前来打卡。

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结语

有人说，上海是一座包容的城市，平凡或不平凡的人在这里都能够各得其所，一条条的特色街道就是这座城市的精神浓缩。一个个大大小小的店铺，各具特色的行业，形形色色的人，新的、老的、快乐的、迷醉的故事都在这些街道中每时每刻地发生。

新的一年，新的心境。从各条街道性格特点中我们会发现，有的人在尽可能地回归生活，回到有温度的线下空间，找寻人与人、人与生活之间的链接和真诚，丢失已久的“附近感”再次成为人们的目标。也有的人在热衷于找回自我，在生活的狂潮中不断重新地去自己定义生活方式。但无论是哪一种需求，这些在不断翻涌的上海商业浪潮中存活下来的“街区们”都给了他们最好的回馈。

现实就是最好的启示，“商业改造”在近几年的商业发展趋势中的“分量”越来越重，对于城市存量商业来说，如何像以上成功的“流量聚集地”一样，喜新还不忘旧？通过精准把握需求，创造让人耳目一新且印象深刻的“改变”，从而吸引消费者尤其是年轻人的青睐，成为解决问题的首要考虑要素。