目前，在消费降级但日常生活需求升级的大趋势下，“社区、邻里、附近”这类概念越来越被年轻人接受，人们逐渐养成了家门口消费的习惯，对于邻里周边的消费场景也有了更多的需求和渴望。而有需求就会有供应，近些年，社区商业的热度越来越高。现代社区商业不仅是满足社区居民简单购物、餐饮的场所，也成为了周边居民商业、休闲、娱乐、社交、学习甚至是工作的综合性平台。然而，作为商业高饱和竞争后细分出来的新类型，纵观国内社区型商业的经营和发展，依旧还有很大的进步空间。

那么什么是好的社区商业？我们认为，他应该是社区里人情味与无数细节的总和。而这也是社区商业向更成熟方向发展的突破思路。秉持着在设计上以人为本，在细节上精益求精的日本在社区商业项目的开发领域拥有着许多领先理念和成功经验，值得我们学习与借鉴。

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日本社区商业新潮流

（1）日本社区商业的“变”

日本社会研究专家三浦展在其作品《第四消费时代》中，将日本自1912年起的消费历史分为四个阶段。第一消费时代（1912-1941年）是少数中产阶级享受的消费；第二消费时代（1945-1974年）是以家庭为中心的消费时代；第三时代（1975-2004年），消费的个性化趋势异军突起；而自2005年起，日本进入第四消费时代，社会人群结构以及消费呈现出这些显著特点：高龄、单身人群增多，低欲望消费环境持续，人们不愿花钱，注重共享、环保与可持续，简约主义大行其道；人们逐渐回归“周边”，从物质转化为精神追求，开始注重社交，强调人与人之间，人和社会的关系。在社会变革的背景下，日本的社区商业也随之发生了变化。

首先，商业逻辑变了。商业的立足点从过去的售卖商品，满足社区居民物质需求，转向打造区域社交中心，成为居民活动场所、会客厅、赋闲之所。除了关注品牌、消费者，商业项目还普遍重视和学校、行政机构、各种民间组织建立合作关系。

其次，商业形态变了。最显著的变化是从封闭的盒子式变为开放的街区式。从格林木购物中心、Terrace MALL湘南、大阪·森之宫Q's Mall到代官山T-SITE、下北泽街区，日本代表性社区商业项目经历了迭代，商业建筑形态从以集中式mall为主的时代，进入开放式、散落式的商业项目更受青睐的时代。

（2）日本社区商业的“不变”

日本的社区商业有个不变的内核便是以人为本，我们可以从多个角度看到这一特点。

第一，环境。通过增加绿植、步道等，打造惬意的公园环境，这成为日本社区商业的标配，目的是满足周边居民在绿色自然环境中休闲的需求。

第二，功能。增加社区交流空间、公共活动舞台与休憩空间。例如：开辟一块“社区儿童涂鸦”区域，让社区内的孩子可以尽情创作和展示自己的涂鸦作品，成为社区内公共交流平台。

第三，运营。挖掘区域内居民需求，策划主题活动；加深社区居民交流，获得区域归属感；鼓励社区共创。如“我的书架”主题活动，形式是让社区内居民推荐自己喜欢的一本书，写上推荐理由，将其汇集起来，作为社区知识分享的一种形式。与社区居民共建美好的生活场所；“妈妈市集”，针对全职带娃的妈妈人群普遍希望能展现个人社会价值和成就感的强烈需求，为其在项目内举办主题市集活动，参加人员可以在市集上展卖自己做的手工艺品或美食。这些运营活动都是立足于对社区人群和切实需求的观察，因此受到了居民的积极响应。

第四，服务。社区除了关注品牌、消费者，还和学校、行政机构、各种民间组织建立合作关系，提供贴心周到的用心服务，让社区居民感受到被关爱的温暖。如作为区域内小学校的户外教育实践基地、提供地震等应急设备场所等。

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创新商业案例剖析

（1）KAMEIDO CLOCK——存量改造的盒子式商业

KAMEIDO CLOCK为改造项目，项目所在地在1939年～1993年间为东京第二精工社的工厂，后改建为深受当地居民欢迎的商业设施“太阳街龟户”，但随着消费人口结构和消费需求的变化，该项目在2016年3月31日闭馆。为配合当地的区域振兴计划，野村不动产对该项目进行了升级改造，并在改造过程中立足“区域共生”理念，综合开发了住宅、商业、学校、广场等复合空间。项目开业于2022年4月，建筑面积5.8万平，拥有136家店铺位与1200个停车位。

项目以“LIVE UP! & LOVE LOCAL”为主题，从衣、食、住、康、玩、学等方面提供齐全的业态。

品牌方面，引入诸如优衣库、GU、SportsDEPO、Alpen outdoors、Deco Home等。入驻的“茑屋书店”以“打造以社区为基础的生活方式书店”为目标量身定制，为区域提供最全的实用书籍、儿童书籍、益智玩具和学习参考书，为居民日常生活提供更科学的知识支撑。同时设有诊所商城（综合门诊）、立体儿童乐园等主力店。

此外，项目餐饮业态的占比非常大，意图打造区域NO.1的美食据点，以充满活力的饮食文化创造交流引力点，形成区域内规模最大的食品体验区。项目在B1层引入了主打食材新鲜度和品质感的超市“Life”，并在同层引入了极具地方特色的食品类商户26家，形成区域内规模最大的食品体验区。超市内还开辟了可容纳50人的休息区域，可供人们购买之后在店内落脚、进食。

在四层还打造了美食广场，引入的7家特色餐饮品牌差异化经营，融合互补，从早到晚提供不同美食。同时还规划了可容纳约540个座位的美食广场兼户外儿童公园，为亲子家庭提供热闹、舒适、安全的就餐、休闲环境。

除了提供齐全的业态外，项目最大的特色是十分注重区域共生，注重利用项目内外空间为社区居民、租户搭建交流、互动的平台，支持地区文化的培育及区域价值提升，对业态组合、空间功能规划进行针对性的布局。项目打造了户外广场、室内中庭、SHARE LOUNGE共享休息室、KAMELAB0休闲角、视频制作工作室、电子竞技室等空间，强调了“LOVE LOCAL”的口号。

（2）下北泽——非标式商业街区

日本东京的下北泽区域是著名的“年轻人的街道”，从上世纪八十年代发展至今，一直持续作为释放年轻力的次文化圈层消费中心而备受关注。作为小剧场林立，演艺文化氛围浓厚的青年之城“演艺人的街道”，吸引追梦年轻人聚集于此。酒吧、live house盘踞，多元、文艺、复古生活方式气息浓厚；沿街小铺为主的开放街区式独特商业氛围成为其显著标签。

随着经济社会环境变迁，该区域也在持续进行城市更新开发，区域内的交通设施开发商小田急围绕旧铁路车站原址，规划出一条总长1.7公里的“下北线路街”，其中包含多个商业设施，于近两年陆续开放。

BONUS TRACK

项目于2020年4月开幕。由 1 栋商用主楼、4 幢商住合一“小别墅”组成，共有 13 个常驻商户。项目采用化整为零的打造手法，打造中间带有大量公共空间的洄游型商业体，体现了街区式商业的开放属性。在商户入口面向的小广场，几乎每周都有不同市集活动，体现了北泽文艺包容的轻松氛围感。

Reload

项目于2021年6月开幕。是一座新型复合商场，商业面积1890平，项目以“聚集个性店家的新世代商业区域”为宗旨，招募24家新概念商店，有着水烟馆、古着店、百年历史眼镜行等小众品牌。

项目不同于大楼型商业设施，建筑结构为各种大小建筑集结的低层分栋形式，互相之间由室外通道和内部庭院连接。项目在入口大厅和部分区域设置展览展演空间，用以举办期间限定快闪店、艺术品展示、市集等活动，其内部设置了各种特色店铺。

（tefu）lounge

项目坐落于下北泽站西南口。2022年1月开业，以“街区客厅”为概念，打造在地社群及外来访客共享的下北泽场域。业态涵盖食品、轻餐、咖啡、共享办公、可租赁活动室（配置厨房）、共享办公空间。特色品牌包括有机超市 Bio-Ral、Kitasando Coffee、法国咖啡馆 Belleville Br?lerie 和小剧场K2。二楼和三楼设有专为联合办公人群设计的舒适休息室，四楼为共享办公室，五楼为活动空间。

Mikan下北

项目位于下北泽地铁站外，属高架桥下的复合型商业设施。2022年3月30日部分开业，7月28日全部开业。由A-E五个街区构成，商业面积5300平。23个品牌入驻，包括餐饮、零售店铺、联合办公空间等复合业态，其中餐饮占比为80%。

Mikan的店铺形态以临街店铺为主，项目外观大量应用黑色金属，与高架混凝土结构堆积成一个个集装箱式的空间，个性鲜明。特色业态引入下北泽区域首家茑屋书店＋共享休息室、与世田谷区立图书馆合作开设的便民服务站——属于行政设施的“无书图书馆”、发端于北泽地区的老字号酒吧品牌等。

（3）Forestgate代官山——居住办公商业无缝融合的新生活方式空间

该项目是一个新概念的商业项目，是居住办公与商业无缝融合的新生活方式空间。项目位于代官山，是日本经典老钱居住的区域。该区域精致又静谧，隐藏着许多买手店与独立设计师品牌。Forestgate代官山主打生活、工作与休闲无缝接轨的新生活方式。

项目由MAIN及TENOHA两座建筑物构成。MAIN栋面积2.1万平，B1-2F为商铺，包括地下一楼的THE GARDEN精品超市，1F简餐、咖啡和其他生活配套，2F也为生活配套，共计8家商铺。3F为东急不动产旗下的共享办公品牌Business Airport、4F-10F为住宅公寓。TENOHA则是一座两层建筑，由咖啡馆、多功能活动空间（展馆）、屋顶田园构成。

项目外观如同各种形状的木箱层层堆叠起，充满不规则的和谐之美。项目内部融入绿色植栽点缀，搭配温润的木质建材，犹如矗立在街区中的箱型森林，体现其可持续发展理念。

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思考与启示

在存量时代，城市级别的项目趋于饱和，社区型商业进入快速发展阶段，“小而美”的商业项目更为流行。

日本的部分社会发展历程是我们未来要经历的过程，对于我们是十分具有借鉴意义的。如与周边街道融为一体的城市更新类社区商业的盛行、注重多元开放社交空间的营造、强调游逛舒适感、公共性、可持续性、对在地文化的钻研以及与区域居民的深度融合等。

此外，日本社区商业开发已进入对住宅、商业、街区整合开发的“非标”阶段，其对包括沿街商铺在内的，不规则、散落式商业地块的开发规划经验，为国内未来社区商业的进一步精细化发展具有借鉴意义。

最后，非标是顺应消费者需求的自然结果，是消费时代属性下的产物，是社会发展阶段下的必然现象，而非为了非标而非标。作为离消费者最近的社区商业，应尤为如此。

编辑 | 和桥机构

图片来自网络

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