在国内商业地产圈里，百联是大名鼎鼎的。

根据官方介绍，百联是国内一流的大型综合性商业股份制上市公司，资产规模、销售规模等关键性指标始终名列A股商业类上市公司前列，总商业建筑面积超过600万平方米，年营业收入近500亿，几乎涵盖了零售业现有的各种业态，旗下拥有一批享誉国内外的知名购物中心。

深耕上海市场的百联，称之为本土商业航母毫不为过。据上海购物中心协会数据显示，2019年上海购物中心经营规模20亿元以上的超过30家，其中百联旗下商业便有7家，而在中商数据统计的2019年上海头部商场年营业额排名中，百联的这7个商场更是全部入选TOP20商场。

在百联的大本营——浓缩中国百年商业发展史的上海，城市更新的脚步从未间断，见证了大量历史建筑的焕新升级。百联亦然，旗下大量的综合体也在不停的迭代升级，其中不乏一些老上海的地标性建筑，在老壶中不断尝试酿出新酒。

本文整理了一些百联的存量商业改造案例，给大家一些他山之石的思考。

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尝试一：打情怀牌不过时

前身：原市百一店+原一百商城+原东方商厦南东店

改造时年龄：68岁

改造后：第一百货商店

面积：12万平米

第一百货商店的最前身为大新公司(The Sun)，为旧上海四大百货之一。从前老人们说，不到第一百货，就不算到过上海。第一百货商店也是中国第一个引进自动扶梯的百货商店。2017年6月19日，这家已经68岁的老牌百货公司，迎来开业以来最大规模的停业改造，172天后，上海市第一百货，打出“老地方，新体验”的标语，以全新面貌回归南京东路商圈。

我们可以先从照片直观领略下它的新颜。

改建后的第一百货商业中心，总面积达到12万平方米，全新规划了八大主题区。其中，A馆（原市百一店）和B馆（原一百商城）设置了“大戏院、梧桐、弄堂、夜上海 ”四大主题，其中“梧桐”主题以上海极具代表性的梧桐、四季落荫和上海街道等元素，营造出海上名媛打扮妥贴地走出洋房的景象。而C馆（原东方商厦南东店）有“都市前沿、潮货颜仓、探索发现、慢生活”四大主题，将成为城市时尚潮流的新地标。

第一百货还创意性的利用横跨六合路的空中连廊将A馆、B馆和C馆进行贯通，连廊总长约72米，高度约为43米。为了避免破坏老建筑的风貌，采用悬挑式结构形式，自成体系。顶面采用透明的聚碳酸酯板替代常规玻璃顶棚的做法，降低整体荷载；立面则运用了14000根透明PC灯管紧密排布，在夜晚形成一面灯光幕墙，与南京路的璀璨霓虹交相呼应。

业态分布上，第一百货将黄金珠宝、羊绒制品等移至了地下一层，一楼、二楼以化妆品、名品服饰、餐饮为主，三至六楼分别包含了女装、童装、母婴用品、男装和数码电器、家居用品等，八楼则还是以电影放映功能为主。

改造后的一大亮点是：商场考虑到了自身定位适合打情怀牌，内部改造中，还融入了石库门、老弄堂等老上海传统的设计元素。改造工程严格遵循保护建筑修缮的相关标准，建筑原有的楼梯、内部立柱等都得以完整保留。既能吸引更多本地人前来怀旧，也能让外地游客领略海派风情。

除此之外，第一百货入驻了众多国内外潮牌奢牌，还有不少网红店的首店，就为吸引众多年轻消费者前来光顾。

改造后的第一百货聚焦中产客群，并通过主客群带动办公客群、地铁客群以及旅游客群等全客群；同时加强26-35岁的客群占比，优化客流及消费力，并实现“让年轻人驻足、让中年人光顾、让老年人怀旧、让游客记忆”的全客群定位。

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尝试二：改头换面追逐年轻力

前身：华亭伊势丹+第一百货淮海店

改造时年龄：25岁

改造后：TX淮海

面积：2.7万平米

位于淮海中路上的华亭伊势丹百货，由锦江国际集团和日本伊势丹公司合资组建，自1993年开业以来，曾一度是上海时尚界的地标。“日日为新，时尚的伊势丹”，这句口号曾深入人心。那时候，谁有一只印有Isetan字样的塑料购物袋，无论如何都要用来装点别的东西，“招摇过市”一下。

2008年，华亭伊势丹因为高租金而离场之后，这里几次重新开业又停业。期间，百思买、万得城都相继入驻过，但都未能长久经营下去。

2018年，百联将商场和隔壁的第一百货淮海店合体，打造淮海路中段最大商业体——TX 淮海｜年轻力中心

TX淮海定位为年轻人客群，并提出了一个新的商业理念——策展型零售CURETAIL（Curation for Retail），通过专业策展管理，创新零售体验，将重点落在了年轻力、体验感、多变性，并坚定的围绕年轻力这个关键词展开商业运营。

从业态配比来看，潮流服饰几乎占据一半江山。品牌引入方面更注重首店、旗舰店和概念店，潮牌、买手店、新潮国货品牌成为主要力量，如INNERSECT首家线下体验店、Vans、国潮品牌藥九玖柒等；3楼更是整层规划为CHINA NEXT，助力中国年轻设计师品牌落地。

排除常规的高阶品牌、奢侈品大牌，潮流服饰，以时尚前沿、国际买手、国潮品牌为主，迎合年轻人的生活态度；美食餐饮聚焦首店经济，吸引年轻人尝鲜、打卡；积极引入风靡于网络的买手店、时髦家居、IP衍生周边、盲盒、艺术家周边等产品推陈出新，传递创意文化力量。TX淮海结合了沉浸艺术体验、策展型零售品牌和社群联接平台，为新消费社群创造一个传递多元文化与年轻生活方式的空间，为大众构建一个崭新的潮流文化地标。

TX淮海同时引进了许多首店品牌，包括：INNERSECT首家线下体验店、韩料高音男中国首店、SOLO X powered by snow 51中国首家概念店、Machi machi上海首店等。

自2019年底开箱以来，TX淮海面向年轻人，成功举办了近200场丰富的活动，涵盖展览、发售、品牌活动、社群活动等各个模块，迅速成为Z世代的年轻力聚集地。

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尝试三：聚焦最后一公里

前身：上海商务中心

改造时年龄：23岁

改造后：百联曲阳购物中心

面积：7.5万平方米

老上海人对上海商务中心肯定不陌生，易买得超市的海外首店开在这里，家电城、吉盛伟邦的入驻更是让上海商务中心成为沪上家电零售行业的重要“阵地”。2016年下半年，随着商户的陆续撤离，这一曾经风光无限的商业项目最终沉寂。随着2016年下半年商户的陆续撤离，上海商务中心开始闭店调整，直到三年后才以购物中心面貌重新亮相。

2019年10月20日，百联曲阳购物中心正式开业，引入零售、餐饮、娱乐、亲子、生活服务等丰富业态，糅合“传统×时尚”、“体验×知识”的模式，定位打造符合周边居民期待的以“LEARNING”为特色“最后一公里”的社区商业。

此次改造中，百联保留了上海商务中心的建筑原有风格，进行材质更新、修缮。一楼至六楼的非钢化镀膜玻璃替换成钢化磨砂玻璃，既提升安全性，又增加室内的敞亮度。在室内装修设计中，根据商铺实际使用需求，调整了空间形态布局，商场引入的160多个品牌则以“品质生活”为定位，贴近日常，旨在创造一个柔和舒适、自然放松、清淡愉悦的商业休闲娱乐购物。

业态打造上，百联曲阳购物中心打破商户传统形式，增加时尚互动体验，将形成集装箱集市小镇、中高档餐饮品牌入驻、一站式亲子空间、创意黑科技、长者乐园等五大亮点。

三楼集中了儿童零售、娱乐、教育等业态，还定期举办亲子社群活动，通过沉浸式的亲子互动体验把全家吸引到线下商场，以营造“儿童友好型社区”氛围为切入点，打造了区域内面积最大、品类最全的儿童业态楼层；六楼的集装箱街区，则是年轻化、潮流化的尝试，将各国美食放入20多个集装箱中，既是时尚街拍场景，也是热门消费场景。电影院、书店、咖啡馆等业态集中在此楼层，也给社区商业融入文化艺术的体验；二楼超市引进线上线下的知名品牌；四楼的数码娱乐体验，为爱好科技的市民提供好去处。

购物中心的每一层都设餐饮，中高档餐饮品牌入驻占总体量的30%左右，还专设传统老字号餐饮区域。

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尝试四：以文艺范儿突破同质化

前身：衍庆里

改造时年龄：88岁

改造后：衍庆里

改造后面积：6233.12平米

衍庆里建于1929年，位于上海市黄浦区南苏州路955号，毗邻人民广场和宝格丽酒店。这座青砖灰瓦砖木结构的石库门风格仓库，是上海绝无仅有的一幢典型英国式近代建筑，并被评为“上海市级优秀历史建筑”。

2017年启动，2018年3月28日，华丽升级后的衍庆里正式亮相。

新的衍庆里采用修旧如旧，以新补新的原则，充分尊重历史。改造过程中，设计师尽力保留了原建筑结构和材料，以向人们展示上海近代工业旧仓库文化风貌。建筑外从外看是典型的英国式三层青砖建筑，墙面为清水青砖和红砖组合，并局部使用水泥修饰。墙面上设置有连续的弧形券窗，风格规整而又复古。

该项目定位明确，规避掉商业地产和商业空间服务内容同质化之处，并不直接服务消费者个体，而是针对设计师品牌影响下的专业买手，是B2B的产业运营空间。旨在给设计师和市场之间搭建桥梁，助力设计师产品市场化，也助力传统零售渠道内容和消费者体验升级。

目前，衍庆里搭建时尚创客、基金创投、品牌展销、商业服务四大平台，针对服装、婴童、美妆、智能家居四大品类，构建一个吸引并服务时尚设计师的创客空间，并以衍庆里作为一期着力打造样板，二期打通时尚产业链，与百联旗下众多渠道形成协同；三期打造上海国际级时尚产业标杆片区。项目完成后，模特培训、showroom、时尚教育、造型、3D打印等时尚产业上下游机构将被陆续引入。

室内空间做到布局合理、分区明确、功能齐全、设施先进。衍庆里建成后将主要用于为时尚行业提供办公和展示空间，所以在建筑内部悉心规划出了核心室内办公区域及展演空间。多功能和尺寸的空间设计，能满足顶尖时尚公司办公的要求。

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尝试五：从百货到奥莱

前身：东方商厦

改造时年龄：17岁

改造后：UMAX悠迈生活广场

面积：3万平米

UMAX悠迈生活广场前身是最早入驻商圈的老牌百货东方商厦（杨浦店）。东方商厦的前身则是2001年开业的华联商厦杨浦店，2005年翻牌为东方商厦杨浦店，彼时五角场商圈万达广场刚起步，合生汇、百联又一城等商业项目还未入市，东方商厦以其高端定位，一时间成为五角场商圈的时尚标杆。

2017年以来，五角场商圈多个项目进入调整升级，东方商厦杨浦店也不例外。经过重装开业后，百联旗下一个全新的品牌——UMAX悠迈生活广场诞生了。

百联对UMAX悠迈生活广场给予厚望，将其称为“首次全新打造的城市奥莱店”，希望可以成为百货创新转型的一次重要突破。

重装亮相后，商厦在硬件设施、品牌布局、消费体验等方面全方位升级，涵盖主力店当当车站以及国际名品、男女服饰、运动休闲、皮具箱包及生活用品等多个潮流折扣品类。尝试把时尚服饰、鞋履、生活杂货、文创、餐饮和亲子空间等跨界混搭。百联希望以高性价比的商品、完善的功能配套，突显生活美学的消费场景和便捷的支付方式，给消费者带来更佳的购物体验。UMAX悠迈生活广场将“品质+折扣+人气集合店”的复合概念引入UMAX悠迈生活广场，通过引进跨界经营集合店、深受年轻人喜爱的时尚潮牌和流行品牌，搭建年轻人的社交平台，引领时尚生活的独特空间，以满足更多年轻客群和家庭个性消费的需求。

在业态布局上，悠迈充分考虑价值百货的特性，在业态比例、折扣率、深度联营、功能配套四方面形成突破。在业态配比上：以商品零售为主，辅以餐饮休闲，并通过主力店带动客流。

悠迈将GUESS、SUPERDRY、BOYLONDON等10余个时尚潮牌首次引入五角场商圈，在商品上做到错位竞争，并配套人气餐饮新白鹿、耳光馄饨等，更多地把传统零售和体验消费相结合。在自有品牌的开发中，悠迈以美妆、居家、羊绒、服饰四大品类为切入点，做为价值百货探索自营品牌的首选。做为主力店的“当当时间车站”，面积逾3000平方米，定位全新零售概念书店，不仅售卖图书，还可以品红酒、化妆，甚至可以撸猫；悠迈联合时间车站专注创新开展多元化的主题活动，满足广大读者日益增加的消费体验需求。

据媒体报道，悠迈称在开业之初，客流量增加50%以上，但并未透露详细营业额。

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总结

随着经济体量的飞速增长，商业体也更早一步进入存量时代，引领着中国商业地产蜕变的脚步。百联的种种尝试，是在大型城市中不断挖掘存量商业剩余价值的大势所趋，瞄准的仍然是新时代下年轻流量的消费力。存量商业中，既有让人怅然回味的情怀，也有老树新芽的蓬勃力。旧船票从来不缺，欠缺的只是如何找到让年轻人客船认可的蝶变路径罢了。

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