疫情、不可抗力与租赁合同的法律关系？

（一）不可抗力根据我国《民法总则》第一百八十条以及《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。同时，根据《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力属于法定的免责事由，不归责于当事人，因其造成合同不能履行的，可以变更或者解除合同。因此，不可抗力的法律后果是直接免责，并通过变更或解除合同解决不可抗力带来的不利影响。

（二）情势变更根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更原则即合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，情势变更的法律后果是基于公平原则变更或解除合同。

（三）疫情对租赁合同的影响需遵循“一事一议”规则《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（现已失效）中明确指出，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。

疫情下购物中心项目面临的法律问题及解决方案

一、商业物业合同租赁问题

1、新馆疫情导致商业物业出现的潜在纠纷趋势

①疫情管控措施要求停止经营、导致承租人无法使用房屋引发纠纷。KTV、健身房、电影院、游戏娱乐、儿童教育等。②承租人受疫情影响无法及时复工导致经营困难，无力支付房租引发纠纷。③受疫情影响，进场装修期的商户因装饰装修工程无法按期完工、双方因免租期问题引发纠纷。

2、关于以往的疫情导致租赁合同纠纷问题处理根据非典疫情对租金减免影响判决统计表：法院支持减免租金的比例是56%、支持不减免租金，但减免违约金的占25%、不支持租金及违约金减免的占19%。

3、租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人能否要求延长租期或减免相应租金（合同变更）？因疫情防控措施影响致使承租人在短时间内无法正常使用房屋，系因不可归责于双方当事人的原因所致，如因此发生纠纷，双方应互谅互让，尽量协商解决。如协商不成，可根绝《合同法》第五条规定，依据公平原则视情适当延长租期或减免租金，合理分担因疫情防控影响导致的损失。

4、司法裁判角度减免租金需要思考的因素？

①区分租赁用途（超市、影院、KTV、零售、餐饮......）

②当事人举证责任的完成程度：因果关系、影响程度、实际损失大小、合同是否变更......

③减免租金期间需为疫情影响合同履行期间，如在疫情发生之前，承租人即出现延迟支付资金的情形，则不可免除其合同责任。

④租金支付模式：固定、固定+提成、纯提成。

5、不能减免租金的情况①疫情发生前延迟履行导致合同不能履行的，不能免责②疫情发生后订立合同的，不能免责③疫情未影响到合同正常履行的，不能免责

二、解决方案

1、业主对减免租金诉求之法律建议
①通过统一收银系统，摸排客户情况，制定政策提供依据；

②未受政府管控措施影响的承租方，协商+租户承诺保证+补充协议；

③减免政策可参照各地政府针对国资背景开发商制定的减免政策，减免期间一般在1个月-3个月不等；

④如承租方因政府管控措施致使停业的，协商+证据保金+补充协议；

⑤对于存在转租（分租）的租户，落实到次承租人+承租人承诺与保证。

2、法律建议——租赁合同常见的变更方式
①商场一方主动作出减免租金、物业管理费等费用的优惠政策

②根据疫情实际情况影响期限，同意顺应延迟缴纳部分月份租金或延长合同期限

③将租金收取方式暂变更为提成租金，与租户实际收入形成合理正比

④疫情时期，缩短营业时间、减少租户能源费等成本

3、承租人是否有权以新馆疫情为由要求解除合同（合同解除）

经营性的房屋租赁合同，要考虑租赁房屋的租赁期限长短，长期租赁合同受疫情影响较小，不会对承租人造成根本性的影响，因此，长期租赁合同的承租人无权解除合同。

4、承租人以受疫情防控措施为由拖欠租金，出租人能否解除合同？

承租人应对承担举证责任，如能证明因受防控措施影响导致无法支付租金的，出租人不能因此要求解除合同。但如果在隔离等防控措施接触后的合理期限内，承租人仍不支付租金，则出租人可按照合同约定或者法律规定的解除权主张解除合同。

5、受疫情防控影响，房屋租赁合同不能履行，承租人交付的定金是否应退还？

《担保法司法解释》第122条规定“因不可抗力、意外事件致使合同不能履行的，不适用定金罚则”，若承租人提供证据证明其不履行合同确系不可抗力因素造成，其交付的定金应予退还。

6、承租人是否有权以疫情为由要求延长装修期？（合同变更）

来源：和桥邦睿微课直播

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