在实体商业泡沫化、品牌组合同质化、线上线下激烈博弈的市场背景下，错位竞争、塑造独特的产品个性与价值诉求，成为了打造商业项目核心竞争力的关键。发现并引领需求，做出深层次的文化差异，从产品的销售者向生活方式的提供者转变，是购物中心未来发展路径的目标。

25 年前的舶来品

1987 年， 美国的社区底层商铺开发商Poag 设计了一个将MALL 的专卖店和开放式的底层商铺结合在一起的购物方式。在美国田纳西州孟菲斯Germantown 区，全世界第一个“生活方式中心”Saddle Creek 就这样应运而生了。

Poag 之所以要设计这种购物方式，灵感来源于自己对购物的感受，他不喜欢到Mall 里去购物，可是他喜欢的那些品牌专卖店又都在Mall 里。“我先有了这个想法，但我没有能力一个人实现它，于是我找到了McEwen，因为他有开发Mall 的经验。”

Poag 和McEwen 成立了Poag&McEwen公司，并创立了他们的第一个“生活方式中心”。Poag&McEwen 对“生活方式中心”的定义是，一个开放式的购物中心，商户是全国最好的专业连锁店和餐馆，为那些每天处于繁忙和压力生活中的人们提供的一种购物体验。

欧洲式的典雅与传统，连同中心里的瀑布、长椅和砖铺人行道共同营造了一个优雅与舒适的购物环境，中心里的商户则是著名的品牌店和特色餐馆。它的建筑设计、环境氛围和商品构成都迎合了高收入群体的口味和追求。

“传统的社区商业中心是以购物为主，而生活方式中心以休闲为主。”这种生活方式中心，最早在美国出现后，1996年后得以快速发展。

正在慢慢取代第三代MALL 型购物中心模式的第四代购物中心——生活方式中心，据ICSC 的数据，在其非主力店中，家具家装用品店、家电电子产品店、服装、服饰店、运动休闲音像用品店、综合性商店所占的比例是最大的，约占74.8%，在传统的购物中心的非主力店中，家庭服装、女装、女性饰品与女性用品类店铺的数量要高于“生活方式中心”，而其家具与家饰、家庭娱乐与电子类的商户要低于后者，这个差距反映出“生活方式中心”更强调的是餐饮和娱乐部分。

在餐饮方面，“生活方式中心”是以餐馆为主，它的目的不是为了让消费者坐下来休息一会儿喘口气，而是为了给消费者提供一个社交的场所，鼓励消费者参与社交生活。

由此可见，生活方式中心是体验式消费，它更关注的是消费者在消费过程中的身心感受，强调以友好的环境设计，具有露天开放及良好环境的特征，营造多元化的“体验式”消费。成为代言时尚、高端的圈层地标。

生活方式中心多位于密度较高的城市中心区域，主要面向高消费人群，它的生存是以足够数量的高收入富裕人群的支撑为基础的。如纽约第五大道、东京都新宿大街、巴黎香榭丽舍大街等都是世界超一流的体验式商业中心。 国内开花尝试“新方式”。

近年，“生活方式中心”也被逐步引入国内。虽然国际上“体验经济”已经盛行多时，但一直到2008 年底，北京蓝色港湾开业后，才全面移植了这种商业模式。

例如北京的U-TOWN 优唐以及SOLANA 蓝色港湾等项目都是以“生活方式中心”这种全新的商业模式为理念打造。与此同时，在上海、广州等地也相继出现了类似的商业项目。“生活方式中心”概念成为又一个搅热市场的商业模式。

基于这样的商业定位，开发商在整体项目业态上划分上试图通过加重餐饮、酒吧等业态的比例来吸引人们在此进行全天候的消费。

避免同质化发展

随着我国居民人均收入的不断提升，北京、上海、天津、广州等国际化都会城市，已经开始向中等发达城市经济迈进。依托于城市中具有国际化背景高端人群聚集区、稀缺的城市资源等条件，国际生活方式中心快速发展，并迅速成为高端消费的圈层地标。

在此过程中，居民消费的变化不仅仅体现在规模的扩大，更体现在消费形态的改变：传统的以购物为主的购物中心将向以生活体验、休闲享受为主的生活方式中心转型：零售业比重下降，餐饮、文化、休闲、娱乐的比重上升，消费者逛街目的从购买有形商品为主，转为体验生活享受为主。正因如此，虽然到目前为止“生活方式中心”模式在国内的发展历程都还很短，也不是很成熟，但它的出现和发展，是市场发展规律的一种必然。

作为一种全新的商业模式，“生活方式中心”在国内的发展空间被众多业内人士看好。但与此同时，也有专家指出：新的业态并不仅仅意味着新的收益，它同样伴随着风险。

与国外强调市场的长期培养和经营不同，国内大多开发商急于变现。国外是需求引导供应，国内则是供应引导需求。对持有型开发商而言，则需要寻求其他方面的利润来培育市场，而这需要巨大的资金，这本身就是国内商业地产最大的难题之一。

此外，“生活方式中心”属于美国的舶来品，目前市场上大多数的项目可能都在或多或少地借鉴“生活方式中心”模式。但其中一些并不是真正的“生活方式中心”，如几乎没有主力店，以餐饮、酒吧、影院等体验式消费为主的所谓的“生活方式中心”。反观国外大型商业中心的一些成功案例，其鲜明的主题特色，不仅让国内游客流连忘返，更吸引了众多海外游客，成为了一种强有力的旅游资源，并进一步带动周边商业的发展。

同时，同质化现象也需要预防，同质化最后的结果是变成大众化。体验式商业地产需要不断寻找新奇的东西，而问题在于商业这个舞台搭建起来后很难改变。这好比主题公园为什么需要不断增加新项目的原因。

因此国内的“生活方式中心”，既要关注最基本的舞台，也要唱消费者感兴趣的戏，品牌、商业经营方式、服务模式都得合适。最终需求还要回到消费者这里，让消费者满意。

何谓“生活方式中心”

国际购物中心协会对“生活方式中心”有着严格的定义：“位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征。

主要有高端的全国性连锁专卖店，或以时装为主的百货主力店，多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。”

典型的“生活方式中心”通常有一条步行休闲购物街、若干条副街及休闲广场组合而成。而国际购物中心委员会定义中所指的开放空间，并不是室内大型开放空间或者中庭，而是室外的自然空间。

Lifestyle Mall 相对于传统商业，所有的Lifestyle Mall 都是开放式的，建筑形态人性化;LifestyleMall 的面积相对来说不大，商户是由比较高档的专卖店、餐饮和娱乐等多种元素构成，其中购物功能与传统购物中心相比，被明显弱化。

知名生活方式中心案例

美国·迈阿密 ·Cocowalk

1990 年开业，世界第一个“生活方式中心”，总营业面积2 万平方米，其采取的开放式建筑结构和偏重餐饮、娱乐的组合成为lifestylecenter 的重要标准。

美国·洛杉矶 ·The Grove

2002 年开业，最具典型的“生活方式中心”。总营业面积5.5 万平方米，仿造了一个美国风情小镇，有精美雕塑和街道，有公园、池塘和喷泉，以购物和娱乐为主。该项目荣获第27 届国际购物中心协会设计与开发奖。

新加坡 ·港湾城

2006 年开业，总商场面积近14 万平方米，通过极具创意的建筑设计和商业融合，一楼为主力百货Tangs及国际时装店、餐饮区，二、三楼为休闲、娱乐、餐饮、影院区，顶楼为大型亲水平台，体现了海洋风格。

中国·北京·蓝色港湾

2008 年开业，中国首个真正意义上的“生活方式中心”。总占地面积13 万平方米，长达2000 米的水岸汇集了世界各地的高端品牌店，营造休闲轻松的氛围。

来自《和桥视界》