在商业氛围差、商铺空置高的巨大压力下，如何完成招商任务？

以下二线城市某社区商业街为例，详解其如何从自身的优势与不足出发，制定因地制宜的租金及招商方案，圆满完成招商任务！  

1商业格局

项目处于城市发展方向的夹角，商业格局受制于区域城市核心区的辐射影响，产生区域级辐射的商业市场空间有限。

2商业属性

项目商业体量：7800平方米；社区人口：14000人；人均商业面积：0.56㎡；一般而言，辐射型（外向型）商业人均商业面积在1.0-2.5㎡之间，中间型和内向型商业人均商业面积在0.14-1㎡之间。从物理属性而言，项目为典型的内向型社区商业。

3周边人口及商业环境依托

项目周边成熟居住氛围和中高端人群，社区配套商业可以做旺。商业人流主要以周边1公里范围的消费力为主，其他区域基于成熟的商业配套，难以形成对项目的消费分流。

4附近主干道沿线商业

项目附近商业整体氛围不浓厚，特立路沿线依托师范学院的师生消费群体，望龙路沿线主要是住宅底商。业态主要为餐饮，便利店，社区配套商业，无统一规划，不成规模且档次较低。

5竞争 项目租金面积、业态分布

租金水平：大部分在45-60元/平方米/月之间，部分人流量较大或者层高较高利用率高的铺面的租金可达50-60元/平方米/月之间，空置率较高。周边竞品租金分析

6项目SWOT分析

区域商业现状——商业发展不成熟，商业氛围不浓厚，且区域商业档次较低、缺乏管理，主要为街道底商，经营情况一般；

业态经营现状——业态主要是便利店，餐饮类，以满足社区配套为主，经营状况不甚理想；

租金现状——大部分已经入住3年以上的小区，租金水平在50元/㎡/月左右；

面积情况——区域商业面积区间跨度较大，部分商铺为一拖二，去化困难；

未来供应——从现阶段的规划来看，未来项目周边的商铺供应主要以社区型住宅底商为主，类型相似，体量略小。

1消费客群定位

消费客群界定：居民、学生、周边商家以及流动人群

2商业主题定位

3业态规划除

考虑设置满足社区内部需求的购物及社区服务功能以外，更要注入一些能树立形象和引导消费的商业，为住宅和商铺增值。

针对上述业态规划，拟租面积如下：

注：在招商执行过程中，可根据实际招商情况，局部调整物业结构、拟租面积和业态配比。

4一、二期招租情况

一、二期商业招商情况

部分铺面层高偏低——26个铺面，11个铺面层高在4米以下。

业态规划混乱——项目没有进行统一业态规划前提下的招商，欠缺引导性，业态落地混乱。

欠缺形象商家——目前招商落地的商家无论是品牌、档次、形象，均不能拉动人流。

欠缺统一的招商政策——租期长短和政策不统一。

5三期商铺情况

确定租金方案，预估租金收益为招商落地奠定良好基础

1租金制定策略

2招商优惠政策

3租金收益预估

租金单价按平均45元/㎡/月计算，前两年租金不变，从第三年开始，租金按每年10%递增：

租金单价按平均20元/㎡/月计算，前两年租金不变，从第三年开始，租金按每年10%递增：

两层合计：十年租金总收益为：35074980+3164350 =3823.9330万

1招商总体思路

2招商执行策略

3招商工作细分与政府洽谈工作

招商文本及相关资料准备

4具体招商流程

5招商拜访流程

来自：商业地产云智库