一、业态规划

在调研分析的工作过程中，采用国际上标准规范的麦肯锡模型论证研究并进行实际模拟分析;在业态设计方面,详细调研了上海批发与零售市场,拟定了不同的业态方案。

业态规划的目的如下：

1、项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。

2、指导招商工作的有序进行，明确招商目标和后期经营管理方向。

3、为销售提供可以向投资者解释描绘的商业前景，支撑销售工作进行。

4、通过业态方案的设计，确定项目赢利模式和资金回收的方式。

不仅调研了松江区批发与零售商业,而且根据商业网点规划，对松江商业走势进行分析和判断。认为在松江新城乃至松江周边都具有最佳商业价值,希望未来把握轨道交通开通后巨大商机，通过良好的策划，形成顾客消费目的地。

根据项目特点,还组织力量系统调研了上海轨道交通物业典型项目，对上海龙之梦购物中心(轨道交通物业)和松江开元地中海项目进行了专题分析，形成了专题考察报告。

龙之梦与本项目原来的建筑设计方案非常相似，都是封闭的室内空间。龙之梦的考察表明轨道交通只是商业物业成功的必要条件不是充分条件，从可持续经营角度论证商业物业有利于项目成功。开元地中海项目表明，成功的投资策略是，部分物业例如公寓住宅类物业可以提前收回投资，商业物业需要市场培育期进行保留经营。

上海龙之梦交通枢纽型购物中心

主动走访了松江区经委和相关商业研究机构，发现常规零售物业已经达到人均1.7平方米。要在过剩的市场中找到项目的发展方向，利用交通枢纽优势抓住本地客户吸引外来顾客，成为策划需要解决的问题。

在调研过程中，重视从规划高度把握项目未来走势，系统学习了松江新城规划并了解了其实施情况。松江新城规划100万人口，目前人气还不足，在复旦大学支持下，系统分析了上海人口郊区化进程和未来上海人口迁移趋势，重点把握松江新城未来人口变化这个关键因素。

分析表明，上海与美国纽约等大城市人口郊区化不同，纽约郊区大部分是有钱人，而上海郊区大部分是工薪阶层。松江新城大的方向遵循上海郊区人口分布特征,主要人群是一般收入人群，但是由于松江新城规划起点高，拥有大学城和国际级旅游区等条件，周边区域如佘山别墅区和泰晤士小镇居住着部分富裕阶层人口(见下表)。

项目周边人口与经营业绩关系

通过对东京等地的实际考察，完成了上海松江区与东京副城区的比较分析的初步研究，主张以本项目为核心，逐步形成开发起点高、经营规模较大、具有对外辐射能力的核心商圈。运用总部经济理论，通过CBD案例比较分析，从松江新城未来发展着眼，希望松江新城增加CBD区域，目前松江规划大学城商务广场和这个思路吻合，希望完善区域城市功能，带动整个松江新城发展。安排专家专门考察了东京和大阪等地商业综合体以及韩国批发物业，对奥特莱斯业态也进行了专题考察和研究，通过考察开拓了视野，在更高的起点上策划上海大学城客运中心综合物业项目。

日本轨道交通枢纽购物中心大阪难波城

东京六本木新城

针对项目与大学城相近的特点，专门考察了广州大学城购物中心项目，借鉴其文化表演功能和年轻人喜欢的文化特色。

通过对松江大学城轻轨站点未来发展趋势的判断与预测，特别是消化原来的建筑方案，认为盒子状的单一购物中心经营成本高，投资风险大，需要对原方案进行必要调整。

交通物业功能不变,但原来单一商业功能建议采用组合功能方式，部分物业可以销售回收资金，突出项目可操作性,对潜在投资者具有吸引力,便于今后招商与实施。

在此基础上，提出了三种方案,其中A方案以零售为主做城市综合体定位：

B方案以批发业态、餐饮娱乐和休闲作为主要定位,重视项目资金回收与可操作性。

在A方案中，通过销售商业步行街回收项目部分投资，建议在增加北侧90亩地开发高尚公寓住宅出售，力争收回项目所需投资。并建议本项目除商业功能外,增加博物馆和文化中心等公共设施投资,完善松江新城功能。

建议今后以方案为基础,吸纳论证专家意见,制作项目招商手册,吸引实力较强投资商参与本项目早期建设,共同启动、运营本项目。

表：A方案项目功能布局业态分布

在对中外大量商业综合体的成功案例分析后，认为以自营为核心的商业综合体较为容易获得成功。要在世界范围内选择一流的标杆，高起点策划松江交通枢纽型城市综合体,为上海世界博览会增加亮点。通过市场调研数据分析、商业模块测试，并结合客观实际情况、国外东南亚地区的商业地产发展规律和业内专家的多次论证结果，将多种可行的复合元素、潜在的市场契机加以归纳、推演后形成三种思路的不同方案。

考虑到项目周边未来5-10年的人口变化,商业功能可能会相应调整,因此建议项目商业部分的建筑设计空间具有一定通用性,同时能够满足批发和零售等其它业态的基本要求。

二、建筑设计

轨道交通物业的开发需要采用知识创新战略，最大限度提前谋划，通过有效功能组合挖掘项目商业价值，借助上海世博会的机会，借助松江轨道交通 9 号线开通的机会，做好上海松江新城的核心项目之一松江客运中心和轨道物业开发。

考虑到松江经济可持续的发展，认为战略执行的正确结果是轨道物业最终形成上海松江轨道公司的最优资产结构，表现为商业经营良好，公共文化设施填补松江空白，带动松江新城人气，最终加速松江新城的建设。

新的建筑策划模型1

立足现有基础最大限度开发，盈利指标较好，空间效果不是最好。

低容积率开发模型

与周边90 亩住宅统一规划，配套大型广场1万平方米，成为可持续经营的典型。

项目总体规划效果图

商业建筑策划通过物业功能组合和空间形态策划，利用采用空中步行街分隔的创造性思路，能够挖掘较大商业价值，充分考虑到商业综合体项目的资金回收。在未来运营过程中，降低项目运营成本是建筑策划阶段重点考虑问题，在建筑设计中需要落实。

表：关于商业综合体项目节能的具体举措