来源/Mall星人

撰文/郭歆晔 诸葛云亭

头图来源/上海长宁

长宁，新与旧融合、时尚与人文交织的魔力地带。

帕特里克.格迪斯曾在《进化中的城市》中说，城市必须不再像墨迹、油渍那样蔓延，一旦发展，他们要像花儿那样呈星状开放，在金色的光芒间交替着绿叶。

从1949年上海解放，因横贯区境的长宁路而正式得名的长宁区，发展至今已有70余年。1988年8月8日，位于长宁区的虹桥26号地块（如今的仙霞路娄山关路路口）以2805万美元成功出让，标志着上海首次试点土地批租，正式拉开了我国土地使用制度变革的序幕。

而长宁自身为了均衡发展，也选择向虹桥西进“拓荒”，并集结全区力量全力配合建设好“虹开发”。虹桥开发区的推进迅速促进了长宁天山、仙霞等区域“七通一平”的改善，直接带动了古北新区的规划建设，并在上世纪九十年代发展了虹桥两翼的中山公园和虹桥临空经济园区。它们同“虹开发”组成三大经济团，拉动长宁的商业、住宅、工业、科技和民生全方位发展。

不像黄浦卢湾静安那些更靠近市中心的传统商业区，长久以来商业能级优于住宅势能。相反，位于西区的长宁和徐汇素以花园洋房和高端住宅集聚区更加闻名全市，如长宁内环内的新华武夷、内中环的古北虹桥、中外环的西郊，很多区域原本都是商铺屈指可数的板块。这些高档国际社区吸引了大量高收入人群和外籍客群，恰恰为长宁当下进一步发展时尚商业提供了独特的基础。

【TIPS】长宁的港资商场数量（虹桥南丰城与尚嘉中心）虽少于徐汇静安，但外资商场却在沪上首屈一指，瑞典英格卡的荟聚、美国铁狮门与日本三菱合资的晶耀虹桥、新加坡凯德的长宁来福士、印尼金光的金虹桥、马来西亚百盛与韩国合作的百盛优客、日本高岛屋……显示了长宁高度的囯际化和多元化。

临空经济园区俯瞰 ｜ 来源：上海长宁

从商业现状来看，现在的长宁区早已今非昔比。曾经的阡陌农田到租界越界筑路地区的“近郊别墅区/高端住宅区”已完成华丽转身。

曾经的“兆丰公园（上海第一个公立动物园）”变身中山公园，并于20年前就发展成为上海最早的公园商圈&TOD商圈；百年前外国侨民活跃的“哥伦比亚生活圈”现在是上海城市更新的样本典范——上生·新所；还有被称为“上海第一富人区”、上海国际化城市名片之一的古北新区，愚园路、新华路、武夷路等多个历史风貌区（上海最初的高端住宅集聚区）正在以城市更新撬动长宁具有国际影响力的精品城区发展......洋气、国际范儿、多元化无疑是长宁区商业的显性标签。

兆丰公园旧照 ｜ 来源：上海长宁

本文，Mall星人主要采用SWOT分析法，依据大众点评热门指数、星级商场、重奢商场数量、空置率水平等开源数据，从区域、商圈整体人气、明星商场含量、各细分业态热度、销售额指数、首店浓度等维度，对区域自身发展现状、上海整体商业环境中的江湖地位等问题进行尽可能客观的剖析，从而透视长宁区整体以及各大商圈发展的优势、不足、潜力和发展方向。

01

位列四大浦西“精华区”

文化、商业地标如繁星般绽放

从整体区位来看，长宁地处上海中心城区西部，东连静安区，西与西南邻闵行区，东南接徐汇区，北与普陀区以吴淞江（苏州河）为界，拥有中山公园、虹桥古北（原虹桥天山）两大市级商业中心，以及新华路（武夷路愚园路）历史文化街区、临空等地区级商业中心。2020-2023年，长宁区GDP从1500多亿增长至2286亿，增速领跑全市，商业发展潜力巨大。

对于长宁来说，其不仅是四大浦西“精华区”（其他三者分别为静安、徐汇及合并了卢湾的黄浦）之一，是传统意义上自带贵气和神秘气息的“上只角”，此外，它也是浦西除了徐汇普陀以外，唯三的横跨内中外三大交通环线的行政区，拥有着非常独特的意义。

截至2024年10月，长宁区商业存量总数25家，商业总体量约137万方，其中超过10万方的大型项目5个（龙之梦、荟聚、长宁来福士、西郊百联购物中心、虹桥南丰城），3万方-10万方的中型项目22个，人均商业面积约2平方米/人，全市排名第3，仅次于黄浦区和静安区。

此次，Mall星人对上海九个行政区（长宁、浦东、黄浦、静安、徐汇、虹口、闵行、普陀、杨浦）的16个热门商圈（陆家嘴世纪大道、南京东路、南京西路、虹桥天山古北、新天地马当路、五角场、徐家汇、淮海中路、北外滩瑞虹、大宁、中山公园、前滩、吴中路、大虹桥、临空、中环真北）进行了综合性评估，希望能够籍此在城市热力分布的宏观视角下，对长宁区的商业发展做出更加客观和精准的研判。

首先，静安、徐汇、黄浦、长宁四大浦西“精华区”各自TOP10人气商场的大众点评人气均值差距不到1%。

此外，以24年8月数据统计观测的16个商圈中，南京西路以98分的综合得分摘得头筹，南京东路和陆家嘴世纪大道分别以96分和95分取得第二、第三。长宁区的虹桥天山古北、中山公园、临空商圈分别取得90分、85分和65分。

【TIPS】临空随着9月底荟聚的开业，人气值大幅提升，十一起荟聚人气持续排名全市所有商场第一，连带临空商圈人气值跃居全市前列。

再将目光聚焦至第一名选手，可见其区域内坐落着高达17家商业存量，其中包含上海恒隆广场、兴业太古汇、中信泰富广场等5个重奢场，大众点评热门指数在1300以上的高人气头部商场数量为7个。

从商圈的业态发展情况来看，南京西路零售、餐饮的业态热度（满分10分）均达到了9分，文娱艺术为7分的中上游水平，亲子业态热度较低仅有5分，但这也与商圈调性有关，毕竟亲子并非南京西路的主力业态。

2024上半年，南京西路引入上海首店数量为58家，首店浓度超标，在16个商圈中遥遥领先。值得关注的是，南京西路有着3家年销售额在20亿元以上的商场，头部项目的整体出租率为95%，这或许都是导致其首层平均租金取得断崖式领先的重要原因。

而从交通环线的切分来看，内环内，长宁中山公园商圈不仅在南内环内的龙之梦和来福士跻身前列，长宁龙之梦更是整个内环内的人气第三。内中环间，长宁和徐汇区平分秋色，各有5个商场金榜题名，虹桥南丰城更是位居全内中环2环前列（与长泰广场并列）。中外环间，荟聚人气全市第一。

全市年营业额最高的36座头部购物中心中（均超过或接近20亿元），长宁占3座（内环内的长宁龙之梦，内中环的虹桥南丰城和尚嘉中心)，中外环间即将开业的上海荟聚凭借超大体量及宜家品牌组合（首月销售额远超2亿），营业额大概率有望跻身36强之中，长宁将由此成为浦西首个在3大环线均有优质头部商场的区。

中外环间，去年底改造升级的百联西郊购物中心和长宁Art Park大融城进入中外环（南3环）人气榜前十，国庆前开业的上海荟聚势则夺得全市冠军。

外环外，则有招商蛇口的机场综合体——东虹桥中心。

正因为各类文化地标、商业地标不断如同繁星般绽放，历史底蕴浓厚而又充满时尚活力的长宁，已不再仅仅是上海人心中洋气又神秘的“上只角”居住区，更是商业繁华的区域。

【TIPS】在中山公园追加州落日、在愚园路过西伦敦社区生活、在古北吃最正宗的冲绳日料......开在长宁的黑珍珠米其林餐厅数量在各区位居前列。

热爱生活的长宁人不仅钟情于美食，还热衷于运动，区内梧桐树荫下的国际品牌自行车门店在全市享有盛誉。北欧范的荟聚，甫一开业阵容里的户外时尚运动品牌浓度和数量就跻身沪上头部购物中心。

有人说，“长宁人最会吃，也最会享受生活”。在精品超市——这个消费者获得新鲜感和幸福感最便捷的赛道，我们就能窥见“长宁人最会享受生活”结论的正确性。

各国名优特食品汇聚的精品超市，作为新兴生活观念的试验场，深受长宁人的钟爱。

大众点评上，上海最具人气的头部中型超市榜单（不含大型仓储会员店）上，长宁包揽了全市前三。其中，上海荟聚引入的七鲜超市以1327的高分位列第一，金虹桥的APITA雅品嘉(将更名Apio)、长宁龙之梦的盒马黑标店也分别以1265和1246的高分名列亚军季军。

02

商圈布局

多元融合 错位发展

当下，商圈已然是一座城市经济、文化、活力的缩影，城市繁荣看商圈成为一则普遍定理。上海的各大商圈，更是展现社会主义国际大都市活力和形象的重要窗口。

为提升重点商圈能级，加快建设国际消费中心城市，全力打响“上海购物”品牌，上海于今年4月份印发了《上海市商圈能级提升三年行动方案（2024-2026年）》，这也对长宁区各商圈的高质量发展提出了进一步的要求。

从整体来看，长宁区的商圈布局呈现出多元融合、错位发展的特点。

◎虹桥一古北商圈：内环外首个高端国际商圈

伴随虹桥经济技术开发区孕育而生的虹桥古北商圈底蕴深厚（全市TOP5商圈），以高端消费和国际化著称，作为西上海最顶尖商圈，是上海商业发展的起源地，也见证着上海商业30余年的发展变迁。

虹桥-古北商圈 ｜ 来源：上海长宁文旅

商圈内轨道交通便捷，地铁2号线、10号线等多条线路在此交汇，同时有延安路高架等多条主干道贯穿，交通网络四通八达。

近年来，虹桥古北商圈通过不断的升级改造和业态调整，进一步提升了其国际化水平和消费体验。特别是在虹桥公园改造更新后，商圈的人气与活力显著提升。

精致型亲子主题购物中心的首席代表——虹桥南丰城、重奢品牌迈出内环的首个商场——尚嘉中心、日系商业代表——金虹桥和高岛屋等高端商场的入驻，不仅提升了商圈的整体品质，也吸引了大量国际品牌和高端消费人群。在2035上海中央活动区规划中，长宁虹桥古北与浦东前后滩、徐汇滨江西岸并列，成为唯三的内环外区域。

虹桥天山古北商圈拥有虹桥南丰城、金虹桥商场、高岛屋百货、百盛优客、缤谷广场、尚嘉中心、汇金百货、现所创邑MIX、世贸商城、巴黎春天、古北家乐福等共10多个存量项目，晶耀虹桥TOD工程将于明年峻工，古北今雨荟、虹桥友谊商城、新虹桥中心等项目正规划焕新改造。

上海尚嘉中心 ｜ 来源：上海长宁

相较于其他商圈高低参差不齐的大众点评星级评分，虹桥天山古北商圈内的10个商业项目的评分均在4.8，整体维持在高度一致的高水平。其中大众点评高人气头部商场数量（1300分以上）的项目有6个，仅次于内环内的陆家嘴世纪大道（10个）、南京东路（8个）、南京西路（7个）三个商圈，在全市商圈中排行第四位。

这意味着商圈内商家在服务质量、产品品质、环境氛围及顾客体验等多方面的关注。这种高标准的集体表现，不仅彰显了虹桥天山古北商圈作为高端消费目的地的独特魅力，也反映了商圈内商家之间良好的竞争与合作氛围，共同促进了整个区域的品牌形象提升与消费者满意度的持续增强。

在业态方面，虹桥古北商圈内餐饮业态占比最大，约40%；零售占比紧随其后，超30%。人均500+餐饮达到86家（作为对比，外滩79家、南京西路78家）。虽然人气商场数量在整个长宁区位于第一，但商圈布局较为分散，故平均租金水平略逊于更集约发展的老牌商圈中山公园。

值得一提的是，商圈内2014年开业的金虹桥国际中心，至今已历近十年风雨。项目位于地铁2号线娄山关路站3号口，是虹桥-古北商圈的标志性办公楼，其总建面约26.5万㎡，其中办公面积约12万㎡，且自带近9万㎡的商业配套。2014年，金虹桥国际中心就实现了税收过亿，成为“亿元楼”；2018年，其楼宇税收超过16亿，成为“月亿楼”；2022年，项目首次以126亿的全年税收获“百亿楼”殊荣；2023年，项目再次与国金中心、上海恒隆广场一同位列3幢税收百亿楼。在这傲人的成绩背后，做出巨大贡献的正是其楼内的租赁大户——互联网电商巨头公司拼多多。

◎中山公园商圈：魔都最早的公园商圈&TOD商圈

作为长宁区的传统商圈，中山公园商圈以其独特的地理优势，20年前就汇聚了2/3/4三条地铁线路，成为上海首个三轨换乘枢纽的交通职能型商圈，出道即巅峰。

中山公园的商业开发非常早（30多年前由社区百货九洲商厦和定西路商业街构成区级商业中心），凭借着商圈内的兆丰广场、龙之梦、来福士等购物中心崭露头角，2006年一举成为新增补的上海市级商圈。

中山公园商圈 ｜ 来源：上海长宁

目前中山公园核心区域的商业包括堪称中国首代巨型TOD购物中心——龙之梦（22万方）、长宁来福士（12万方）、玫瑰坊（1.7万方，正改造中）、ZFUN兆丰广场（6万方）、华宁弘基生活中心（2万方）、又又中心（2万方，今年刚完成改造，目前出租率有待提升），以及漫选自在岛、定西路和愚园路等周边街铺，总商业体量近50万方，头部项目整体出租率近90%。

今年春节期间，中山公园商圈的消费额达到1.5亿元，同比增长51%，日均客流量达到8.5万人次，显示出其强大的吸引力和消费潜力。

长宁来福士广场 ｜ 来源：项目方

但随着上海地铁的飞速发展，越来越多的换乘枢纽和超大型综合体如雨后春笋般涌现，受限于早年轨交设施的布局，中山公园已经近20年没有新增地铁线路，道路交通问题也日益凸显，限制了中山公园的进一步发展，商圈地位开始受到挑战。

商场的表现也呈现着两极分化的趋势。从大众点评星级上来看，一边是长宁来福士、龙之梦高达4.9、4.8的评分，强者恒强；另一边是兆丰广场、华宁弘基生活重心、玫瑰坊三个项目的评分分别为3.7、3.9、4.1，正逐渐失去消费者的青睐，需要进行更新升级。从品牌层级上来看，中山公园商圈正逐渐走向大众化。未来新项目——汇川路地块紧挨着中山公园，有望蹚出公园商业的新路线。

今年恰逢开业7周年庆，长宁来福士推出全新「东八区」空间品牌，带来一系列的新颖业态，为这个时空交汇的独特场所增添年轻潮流的底色，随之而来的多元社交内容，不仅盘活动线尾端原本的冷区，也间接刷新了区域商业界面，融合贯穿了商圈南侧的上海国际体操中心、天山公园、C·PARK及武夷路街区。

「东八区」这个全新品牌的名字，源自商场所处的“第八号地块”。但不止于此，其不仅暗含中国与新加坡同属于“东八区”时区，在时间上形成共鸣，更体现出文化与商业的紧密联系。

长宁来福士「东八区」位置示意图

位于中山公园站，亦是上海首个集公交地铁于一体的TOD综合体——长宁龙之梦，是如今未经整体改造却维持高人气的少数派。

龙之梦能常年占据大众点评上海全市商场热门榜前十（通常在第3至第8之间浮动）。除了先天的天时、地利，更在于后天的人和因素，即独到且直击目标客群消费痛点的运营法则：

一是大力发展“首店经济”，持续引入高流量、高IP的业态品牌；二是高频且接地气的创新主题营销活动，提高转化率和目的性客群到访率；三是硬件和服务细节全面升级，带来更具社交生活感的场景空间体验；四是全面跟进长宁区“商旅文体展”的联动态势，吸纳更多来自愚园路的年轻客流。

今年9月26日，龙之梦以全新“蝶妆”升级亮相，在商场公共区域新增多处艺术美陈，营造焕新视觉效果。针对不同业态，龙之梦对各楼层进行了街区化打造，涵盖玫瑰花园、科技未来、国潮古风等主题，契合楼层消费群体需求，提升客群到访频次。

龙之梦城市生活中心“蝶妆” ｜ 来源：上海长宁

◎临空商圈：大虹桥“宇宙枢纽”最市中心的板块

临空商圈是近些年来发展起来的新产业园聚集区，吸纳的科创、IT等的产业，已颇具规模。依托虹桥交通枢纽的便利条件，临空商圈发展出以中高端、国际化、多样化、体验化为特色的商业设施，成为商务人士和周边居民的新宠。

从八月观测的数据来看，商圈内的存量商业只有5家（现已新增，分别是长宁Art Park大融城、申亚珺悦18广场、百联西郊购物中心、福缘湾九华商业广场。商圈人气较虹桥古北和中山公园商圈明显不足，大众点评上达到4.8分的高星级商场仅百联西郊一家。

去年，老牌商业百联西郊购物中心经过焕新升级，打造「超级社区能量场」，其是百联股份继淮海TX年轻力中心、二次元文化商业空间-百联ZX创趣场之后，整体性存量改造、业态创新的第三个商业空间，这也是百联股份以“超级社区能量场”命名的“商业+社区”空间产品的首次正式亮相。

百联西郊购物中心 ｜ 来源：项目方

今年九月底，英格卡购物中心在中国的第十座“聚会体验中心”——上海荟聚综合体也已于长宁盛大开幕，在大众点评排名全市热度第一，不仅为商圈带来了更多的关注度，聚拢了更多的消费者和人气，同时也使得整个长宁的客流状况更为均衡。首月销售额远或逼近3亿元，成为沪上外环边媲美上海万象城、七宝领展广场的又一头部区域型MEGA购物中心。

作为上海首批“全球新品首发地示范区”，长宁区首店经济发展蓬勃，吸引众多国内外知名品牌入驻，涵盖餐饮、零售、娱乐等多元业态，不仅为市民带来更多“打卡”新去处，也为商业载体注入全新的“血液”与活力。

以2024年上半年为例，长宁区总计引入90家首店品牌，同比增长55%，显示出强劲的增长势头。

其中三大商圈引入的首店数量分别为：虹桥古北13家，中山公园31家，临空9家，约占到长宁区首店的60%。在引入的首店中，不乏全球首店、亚洲首店及中国（内地）首店等高能级首店，这些店铺的入驻进一步提升了长宁区的商业品质和影响力。

于9月26日开业的上海荟聚综合体，集合了购物、美食、娱乐潮流、文化艺术、健康养生、儿童及户外休闲空间为一体的多业态复合矩阵，引入超过312个精选品牌，其中首店及特别概念店占比约71%。包括23家全国首店、29家上海首店、77家区域首店以及51家品牌旗舰店、概念店，带来一系列新颖潮流的店铺设计与丰富多样的产品和服务。

上海荟聚综合体 ｜ 来源：项目方

而纵观长宁的整体版图，东部、中部发展其实都已经非常成熟，整体的城市大界面已然成型。未来发展的新机遇，还要看西面的临空经济园区。从虹桥经济开发区开始，长宁就确立了以第三产业为主的产业结构，到了临空经济园区，规划总面积达到5.14平方公里，最大的发展优势就是虹桥综合枢纽，这对跨国集团的总部办公、航运、物流企业以及贸易企业有着天生的吸引力。

阿姆斯特丹的史基浦机场商圈、芝加哥的奥黑尔国际机场商圈这类依托大型交通枢纽或商务区发展的国际商圈，或许能够为临空商圈的进一步崛起提供些许借鉴价值。

03

城市更新

老街区讲好时尚新故事

长宁不仅有诸多现代化的繁华大盒子购物中心，CITY WALK最爱的厉史文化商业街区同样比比皆是。

上海是国内最早提出发展“街区经济”的城市之一，愚园路、武康路、安福路、衡山路等街区早已名声大噪，从百年老铺、咖啡馆、深夜食堂到酒吧……一条条支马路和特色商业街有规划地建设，构成出城市商圈多元的“毛细血管”。

愚园路 ｜ 来源：上海长宁

近些年来，长宁区通过一系列规划和实施，先后对愚园路、武夷路、幸福里、上生·新所等历史街区展开城市更新，引入新型业态，激活了城市空间，成功打造了多个具有鲜明特色的街区。这些街区不仅提升了城市面貌，还促进了经济发展和文化繁荣。

◎新华路：人间烟火、海派特色

新华路“国宾道”全长约2.2公里，被誉为“上海第一花园马路”，百余栋风格各异的花园别墅，是新华路上独特的风景。新华路是上海文化事业的重要聚集地，上海民族乐团等文艺院团相继在此落户，为街区增添了浓厚的艺术氛围，新华路还是上海国际电影节的重要举办地之一。

新华路 ｜ 来源：上海长宁

近年来，新华路逐渐转型为文化生活长廊，吸引了众多网红店铺入驻，包括入选“米其林指南”的法餐厅Villa Le Bec和中餐厅鹿园，以及M2F咖啡等，为街区增添了丰富的商业元素。

上生·新所等时尚文化地标，通过“修旧如旧”的手法，将老建筑改造成集商业、办公、休闲、文化等功能于一体的无围墙“城市会客厅”，吸引了大量游客和市民。金地新华道、越界平武SPACE、幸福里、FICS新华365在内的小体量商业，进一步融合并提升了街区的城市界面。

上生·新所 ｜ 来源：上海长宁文旅

作为上海首批“15分钟社区生活圈”试点之一，新华路街道不断优化营商环境和服务，打造宜居宜业的精品城区。通过提升社区商业业态品质、优化便民服务布局等措施，为居民提供了全方位、全周期的服务。随着IMShanghai长宁国际、东方明珠凯旋中心、上海A.F.A等商办项目的启用，新华路地区的商业氛围更加浓厚，吸引了众多行业龙头及区域性总部企业入驻。

◎武夷路：文艺复古、潮流融合

武夷路全长1775米，宽10米，其历史可以追溯到1925年。作为上海64条永不拓宽的马路之一，武夷路保留了独特的历史风貌和文化气息。近年来，随着长宁区对武夷路整体规划和更新对策的研究与实施，武夷路的商业面貌焕然一新。

武夷路的城市更新项目主要集中在以下几个重点地块，这些项目不仅提升了街区的物理空间，还注入了新的商业活力和文化内涵：

武夷MIX320：该项目位于武夷路320弄和304号，是武夷路城市更新中首个对外开放的大型项目。它保留了原有的菜场功能，并增设了便民中心、社区商业、社区文化和公共绿地等功能性设施，转型为社区“邻里中心”。项目内入驻了众多小众有格调的品牌，如黑胶唱片主题咖啡餐吧、西班牙小酒馆等，营造出独特的商业氛围。

武夷MIX320 ｜ 来源：上海长宁

武夷路333地块：这里重点打造文创产业，现为黑湖科技总部。地块内的老建筑在更新中新增了开放式连廊、垂直绿化空间等，办公区域更加开放和舒适，吸引了年轻办公人群的入驻，为武夷路带来了新的生机。

WYSH斐悦里：该项目位于武夷路168号，前身为飞乐音响厂。香港嘉华集团通过城市更新改扩建，使新老建筑交融，打造了一座多功能文化活动空间。项目内已有多家餐饮品牌首店入驻，如NABI中国首店、Yugo fusion izakaya中国首店、WULI中国首店、Glory Butter中国首店、Lawry's劳瑞斯慢烤牛排大陆首店，以及高能级零售首店一一栋梁之家和IYOUTH STUDIO2大旗舰店，一跃成为武夷路最时尚小资的项目。

WYSH斐悦里 ｜ 来源：上海长宁商务

新象限·武夷：该项目位于武夷路155号，原为上海第四电表厂旧址。经过改造后，成为集人工智能、文化创意、商业办公于一体的开放式产业园区。项目内引入了多家特色商业业态和高能级企业，长宁区科技发展的新引擎。

新象限·武夷 ｜ 来源：上海长宁

情怀小馆、Wekuum、GEER嗝TAPROOM等多个上海首店入驻，武夷路城市更新收官之作——“LINK新秀汇”也正陆续对外开放。

新秀汇｜ 来源：上海长宁

◎愚园路：花园洋房区的生活美学街区

多年前的长宁愚园路原本只有中山公园口长宁电影院及定西路周边较为热闹，这条狭长的小马路总体上是非常安静的花园洋房生活区。7年前，商管公司创邑为愚园路定下了艺术与生活的内容主题，强调“艺术生活化，生活艺术化”，创邑SPACE、愚园路1018弄愚园公共市集、愚园百货公司等项目的陆续开幕，使得宁静的愚园路成为沪上自带流量的文艺小资范的热力街区。

【TIPS】与徐汇安福路-武康路街区由区政府下辖的徐房集团全力打造不同，生活美学街区——愚园路是沪上少有的由民营公司主导开发和运营的街区。2015年，长宁区政府制定了愚园路历史风貌街区的城市更新规划并公开招标，创邑中标，随后与长宁区的国企九华集团成立合资公司——愚园文化创意发展有限公司（简称“愚园公司”），共同开发愚园路，双方分别持有合资公司80%和20%的股份。

由于各种历史因素，愚园路上的商铺产权关系非常复杂，分属于国有企业、外资企业、个人等不同主体。因此，在更新愚园路的过程中，九华集团主要负责回收愚园路商铺的物业经营权，愚园公司完成具体的招商和运营，创邑在这其中相当于愚园路商业内容的主导运营者。此外，长宁区政府常设的议事协调机构——长宁区虹桥、中山公园地区功能拓展办公室在其中协调推进企业难以完成的事项。

除以上街区外，长宁还有诸多特色街区——定西路美食街、隐秘的利西路小巷、古北步行街、仙霞路日料街……越来越多的特色街彼此串联连网成片，形成精致丰富而不失趣味的城区都心感。

后记

按照美国经济学家爱德华·格莱泽的说法：城市是人类最伟大的发明与最美好的希望，城市的未来将决定人类的未来。

毫无疑问，长宁区的商业风貌正经历着一场静水深流的变革与复兴。随着区域经济的持续发展、城市更新的不断深入、商业灵感的不断涌现，相信其未来将进一步提升商业竞争力和影响力，同时也将继续强化其作为交通枢纽和文化中心的地位，促进商业与文化的深度融合，为消费者提供更加丰富多彩的购物、休闲、娱乐体验。