出品/联商专栏

撰文/联商高级顾问团成员 郭歆晔

图片/AI PLAZA西岸凤巢

TOD项目的可持续发展优势已成共识。随着城市化的演进以及包括地铁在内的公共交通的长足发展，TOD项目是每个开发商都会追逐的目标。根据2021年上半年上海轨交数据凸显的客流特征，Mall星人同步做了针对性的TOD商场综合盘点——包括已开项目和拟开项目。

一、上半年总结：轨交线路、站点客流和热力项目

根据上海交通运行半年报（轨道篇），2021上半年全网客流日均客流达963万人次，同比2020年上升60.1%；日客流达到1200万人次的天数达到15天；工作日平均客流1111万人次；休息日平均客流657万人次。

因为疫情原因，如果与2020年上半年的数据比较，参考意义不大，故而我们可以跟2019年的数据进行对比。今年上半年上海大部分线路及站点客流同比2019上半年以下降为主，上涨的线路和站点则以新线及新站点为主。

其中，15号线对于全网客流的增长贡献最高，长风公园站的开通使得长风大悦城受益最多；18号线总体客流相对较少，但周浦、航头、康桥三站的客流贡献较高；既有轨交站中，6、8、11三线换乘的东方体育中心（前滩）、13号线中科路（张江）、17号线徐盈路站近两年客流上涨非常显著。

18号线周浦站拥有浦东区域型购物中心巨头周浦万达广场（B1层通过超市外新扩建的商业街区连通周浦站），航头站站外连接着2个名不见经传的苏杭生活广场与咸塘小镇商业步行街，康桥站500米开外则拥有新近开幕的新田360广场康桥店。

6、8、11三线交汇的东方体育中心站（前滩），连接着为前滩商业发展开了好头的晶耀前滩，该项目日臻成熟，且即将迎来2周年庆。此外，比邻东方体育中心站的重奢购物中心前滩太古里，即将于9月30日开业，目前部分商户如Shake Shack等已开始试营业。

12号线中科路站直接联通着绿地·缤纷广场张江及不远处的微型购物中心2049翡翠公园。

17号线徐泾区域的徐盈路与蟠龙路站则分别连通着以新城市 TOD元气生活中心为定位的万科天空之城、兼具清明上河图古韵与现代商业审美的蟠龙天地与首进上海的兰韵星河cococity。这三大项目均计划于明年陆续开幕，使得徐泾大虹桥区域提前锁定2022年最受关注新商圈。

▲蟠龙天地鸟瞰效果图

通车最早的1号线2号线由于坐拥人民广场、徐家汇、黄陂南路、陕西南路、南京西路、中山公园、陆家嘴、世纪大道等商业大站，故依然是导流带货能力最强的黄金线路。

今年将迎来2大新线通车，东西走向全长约40公里的全新线路14号线，将带动沿线真如站（星光耀、普陀绿地缤纷城与LOVE大都会）、静安寺站（久光、静安嘉里中心、芮欧与漫选及静安寺地下广场苹果超级旗舰店）、黄陂南路站（K11与新天地广场）、豫园站（豫园商城）、陆家嘴站（ifc、正大广场、上海中心与环球金融中心）、浦东大道站（将大力助推软硬件都非常不错没原本缺乏轨交加持的尚悦湾尚悦街）、昌邑路站（万科光合星座与在建的陆家嘴北滨江项目）。

即将通车的18号北段将拉动御桥站（开心里与复地活力城）、北中路站（北蔡休闲广场与51生活时区）、龙阳路站（龙阳广场与云汇天地）、杨高中路站（丁香商业中心）、丹阳路站（东方渔人码头）、江浦路站（紫荆广场与君欣时代广场）、长江南路站（尚优里·乐坊生活广场），以及刚通过规划待建的18号线2期通南路站（淞南购物中心与大昌商业广场）、长江西路站（保利悦活荟）。

商务区早高峰出站客流尚未完全恢复至疫情前常态：大部分传统商务区周边的轨交站点，2021年上半年早高峰出站客流同比2019仍有小幅下降。以2019年排行前25的站点为例，仅有4个站点上半年客流已经完全超过2019。大部分站点仍有5%-10%的客流差距（下图灰底的百分比即为恢复率）。

早高峰办公通勤客流绝对量TOP12轨交站依次为：陆家嘴、人民广场、南京西路、静安寺、漕河泾开发区、徐家汇、南京东路、浦电路、虹桥火车站、宜山路、世纪大道、中山公园。【TIPS】南京西路站周围下半年将迎来三个改造项目的开幕——中信泰富广场、锦沧文华广场、吴江路步行街。

新兴商务区的早高峰出站客流增长显著，同比2019仍有超过千人次的增长。客流增量较高的站点中：东方体育中心早高峰出站客流较2019翻了3倍达1.3万人次，随着项目陆续交付，前滩商务区已初具规模；张江区域中科路13号线（绿地·缤纷广场张江与2049翡翠公园）、广兰路2号线（商业地块尚处规划期）、学林路13号线（张江科学之门综合体在建）三站客流增长显著，三站合计增长人数近1万人次（下图灰底的数字即为增长量）。

新兴商务区中，客流量最大的TOP6当属张江广兰路站、泛大宁的市北园区汶水路站（协信星光广场，在建的市北云盟汇）、大连路站（宝地广场，光大安石中心，保利绿地广场）、合川路站（利邻荟与韩国城亲水花街）、东方体育中心站（晶耀前滩、陆悦荟、前滩太古里）、中科路站（绿地·缤纷广场张江与2049翡翠公园）、虹梅路站（5月28日开业的漕河泾印象城的成功拉动虹梅路站客流）。

人民广场（世茂广场、上海来福士、一百、新世界城），虹桥火车站（虹桥天地、虹桥天街、丽宝乐园）、南京东路（新世界大丸、宏伊国际广场、悦荟广场、恒基名人），上海火车站（JIC静安国际中心、嘉里不夜城与在建的金融街融泰中心），徐家汇（港汇恒隆、美罗城、One ITC、汇金百货、太平洋百货、东方商厦），静安寺（静安嘉里中心、芮欧与漫选及静安寺地下广场苹果超级旗舰店），南京西路（兴业太古汇、四季坊、丰盛里与张园），陆家嘴站（ifc、正大广场、上海中心与环球金融中心），中山公园（龙之梦、长宁来福士、多媒体生活广场、玫瑰广场、上海小马路），陕西南路（iapm、百盛、巴黎春天）蝉联上海TOP10客流最大十大地铁站。

此外，上半年开幕的漕河泾印象城、啦啦宝都金桥、恒基旭辉天地、主场ESP、融信上坤先番城、宝乐汇佘山、宝山尚优里乐坊、吾品田风尚天地、U479、嘉华集团盈凯文创广场、佳兆业中心佳纷天地、首位SHOWAY1期（试营业）、浦东渡蛙城（试营业）、G60科创云廊、临港宜浩欧景、力波1987园区、宋城演艺王国世博大舞台也各自影响了周边地铁站的客流。

二、下半年展望：新开业项目与相邻轨交站的互动

受7月开幕的北外滩来福士利好，提篮桥路站的客流近期持续大幅增长。宝龙旭辉广场、万源城开优享+、向阳900、百联%莘荟（局部试营业）、延平路“现所”园区in the PARK mall等于7月开业的项目则对周边隆昌路、顾戴路、行知路、马戏城、昌平路站也都贡献了一定的客流。

下半年计划开业的大大小小不同类型商业项目多达50余家（以下项目排名不分先后）：

1号线：久光旗下商业规模更大模式更新的上海2号店大宁久光中心/马戏城、JiC静安国际中心（目前试营业阶段）/汉中路（12/13号线换乘）、三井莲花路车站商业广场/莲花路、东平路音乐文化街区/衡山路、太平洋数码二期改造/徐家汇（9/11号线换乘）、M+谊园/漕宝路（12号线换乘）；

▲大宁久光中心效果图

2号线：中信泰富广场与锦沧文华广场改造/南京西路、虹桥中心ArtPark大融城/淞虹路、佛罗伦萨小镇2期/远东大道、现所·创邑MIX改造/娄山关路、愚园路愚见/江苏路、静安寺地下广场/静安寺、云汇天地/龙阳路（7/16/18线换乘）；

▲中信泰富广场改造效果图

3号线：长宁国际/虹桥路（4/10号线换乘）、武夷MIX320/延安西路（4号线换乘）；

4号线：瑞虹天地太阳宫/临平路、董家渡绿地外滩中心潮方/南浦大桥；

▲瑞虹天地太阳宫效果图

5号线：富力万达广场/奉浦大道、乐坊西南商城/江川路、传悦坊与圆心汇改造/奉贤新城；

6号线：前滩太古里/东方体育中心（8/11号线换乘）、金色中环广场原家乐福新里程/高青路；

▲前滩太古里

7号线：上海MOHO与余姚UYAO55/昌平路、宝山日月光/大场镇、向阳900/行知路、阳光滨江中心/龙华中路、双线枢纽上盖旭辉企业大厦/长寿路、浦东漫乐城/云台路、SK大厦配套/后滩；

▲旭辉企业大厦效果图

8号线：宝华商业广场/虹口足球场（3号线线换乘）、创邑MIX·安波路改造/翔殷路；

9号线：「多次元对话世界」的松江印象城/松江大学城、融创外滩一号汇/小南门、久岸广场/嘉善路；

▲松江印象城效果图

10号线：外滩中央2期/南京东路（2号线换乘）、奥所未来城/虹桥火车站、TBC比邻古北/伊犁路；

11号线：AI PLAZA西岸凤巢/云锦路、LOVE大都会/真如、吉宝绿地缤纷城改造/马陆、星扬西岸中心1期/龙耀路；

▲AI PLAZA西岸凤巢效果图

12号线：换运营方后持续向上的维璟印象城/七莘路、双狮汇/国际客运中心、吴江路步行街改造/南京西路、宝龙旭辉广场/隆昌路、北外滩来福士/提篮桥、万源城开优享+/顾戴路；

13号线：黄浦滨江时尚先锋新地标博荟广场ONE EAST/世博会博物馆、天安千树广场/江宁路；

14号线（计划今年年底通车）：尚贤坊/黄陂南路（1号线换乘）、新业坊乐居里（泓狮云厢商业广场）/云山路；

15号线：信泰中心/梅岭北路、信泰海梦一方/景西路、创邑MIX·罗秀路/罗秀路；

16号线：临港万达广场/书院；

17号线：青浦东渡蛙城（目前试营业阶段）/淀山湖大道、卓越喜悦荟/漕盈路；

其他：崇明万达广场B座、天和商业广场。

以上各种不同类型商业项目将于今年8月之后开幕或正式营业，将如何带动周边轨交站客流，值得关注。

三、上海TOD商业小结：轨交客流与「顶流」商场属性

结合上半年春节、清明、五一、端午等节假日的全网客流情况来看，轨交客流较2019年时的水平，仍有约10%的差距。受疫情影响，更多人习惯自驾车出游，导致景区相关的轨交站点休息日客流依然显著低于2019上半年。

但是，排除不可抗拒的因素之后，我们仍可以充分相信，处于「顶流」位置的商场多数与轨交有着密不可分的关系。试举两组热门商场排行的名单——

根据腾讯2019年12月1日公布的上海购物中心客流TOP10名单，这十大项目悉数直连轨交站：环球港/金沙江路站3/4/13号线、港汇恒隆广场/徐家汇站1/9/11号线、环贸IAPM/陕西南路站1/10/12号线、世纪汇广场/世纪大道站2/6/8/9号线、日月光中心/打浦桥站9号线、长宁龙之梦/中山公园站2/3/4号线、五角场万达广场/五角场站10号线、七宝万科广场/七宝站9号线、近铁城市广场/真北路站13号线、徐汇绿地缤纷城/龙华中路站7/12号线。

根据大众点评网2021年8月11日显示的上海热门购物中心TOP20，其中九成项目直连轨交站：

北外滩来福士（7月新开业）/提篮桥站12号线、环球港/金沙江路站3/4/13号线、南翔印象城MEGA陈翔公路站11号线、静安大悦城/曲阜路站8/12号线、世纪汇广场/世纪大道站2/6/8/9号线、环贸IAPM/陕西南路站1/10/12号线、日月光中心/打浦桥站9号线、美罗城/徐家汇站1/9/11号线、国金中心陆家嘴站2号线、万象城紫藤庐站10号线、长宁龙之梦/中山公园站2/3/4号线、宝龙旭辉广场（7月新开业）隆昌路站不连通12号线、啦啦宝都金桥（今年4月新开业）台儿庄路站不连通9号线、合生汇/五角场站10号线、白玉兰广场/国际航运中心站12号线、正大广场陆家嘴站2号线、爱琴海购物公园龙柏新村站10号线、兴业太古汇南京西路站2/12/13号线、港汇恒隆广场/徐家汇站1/9/11号线、七宝万科广场/七宝站9号线。

有理由相信，无论是2019年，还是2021年以及未来，TOD商场的客流和业绩表现始终会有更多的优势。如何利用好这个优势，则是开发商和运营者需要不断思考和实践的问题。