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撰文/林平

导语：经过前期的野蛮生长到后来的逐步成熟，再到如今的多元创新，中国商业地产已经站上了新周期的起点。

未来十年，商业地产将衍化出怎样的发展生态和格局，很大程度取决于综合实力更强，运营水平更高的行业头部力量。他们掌握了市场的绝对话语权，主导着区域乃至全国的商业地产市场运行，在城市更新建设和消费变革中更是起到了不可忽视的先锋模范作用。

联商网零售研究中心特此推出“重点开发商商业产品线解析及已开项目盘点”系列专题，聚焦头部开发商，梳理各大企业商业产品线发展脉络，总结他们各自的运营特色和发展规律，形成图文数据资料，以供行业参考学习。

作为商业地产领航者，宝龙地产于1990年在中国澳门诞生。2007年，宝龙地产在福州开启商业首秀，随后开始扎根内地，不断进行深耕。2009年，宝龙地产在香港主板成功上市，并连续十五年获得“中国房地产百强企业”、连续十年获得“中国商业地产公司品牌价值TOP10”等荣誉。

经过多年在商业地产领域进行探索，宝龙地产已经打造出了超级标杆宝龙一城、标准项目宝龙城、标准MALL宝龙广场、社区商业宝龙天地以及特色商业宝龙星汇等五大商业产品线。

2019年12月30日，宝龙地产分拆宝龙商业上市，成为中国内地首家赴港上市的轻资产商业运营商。自2016年接棒义乌佛堂宝龙广场，实现首个轻资产项目落地以来，截至去年底，宝龙地产已经有6个轻资产项目落地，主要为合作方提供市场研发、项目招商和运营管理服务。

值得一提的是，宝龙在发展的同时，还通过联手腾讯启动“纽扣计划”等，运用科技赋能来提升公司运营能力。

数据显示，截至2020年12月31日，宝龙商业已获取管理商业项目118个，全年新增签约35个项目。宝龙商业“1+1+N”布局策略，即“重点聚焦长三角、发展粤港澳大湾区、积极拓展优质机会型地区”的战略已初见成效。目前在管项目中，长三角占比71%、环渤海占比10%、东南部占比10%、中西部占比9%。

值得一提的是，在商业竞争十分激烈的华东市场，通过深耕长三角，宝龙商业已经形成了自身优势，不过，华东市场依然是商业度成熟较高的市场，随着宝龙项目继续落子，其整体运营水平和实力也会被市场进一步检验。

2021年是宝龙商业启动“新五年战略规划”，朝着“自持购物中心超百座以及核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿”目标前进的第一年。

据悉，今年宝龙商业已在计划中的开业项目为22个，其中宝龙广场13个、宝龙天地3个、宝龙星汇项目6个，主要集中在长三角地区和珠三角地区。而下半年，还有18个商业项目将要开业。

稳中有进，不断试水深耕

在2020年财报中，宝龙集团董事局主席许健康曾强调，宝龙会加强区域重点城市的市场跟踪和研究，实现精准产品定位。

回望宝龙多年发展，深耕一直是发展主基调之一。从2007年落子福州，到2011年之前，宝龙开始小步扩张，主要在三四线城市进行深耕。据了解，2011年之前，宝龙共开出10家购物中心，其中三四线城市占到6成。

一二线城市始终是检验商业能力的试金石，宝龙显然也没有放过在一二线城市深耕的机会。2013年，宝龙首次提出“深耕上海，聚焦长三角”战略，将发展重心转移至华东一二线城市，随后，上海宝山宝龙广场、杭州下沙宝龙广场等多个项目亮相。其中，杭州下沙宝龙广场为轻资产项目。

在开出宝龙广场的同时，宝龙开始不断丰富商业产品线，既向高端综合体试水，也在社区商业领域不断尝试。2016年，宝龙高端产品线宝龙城相继在上海和杭州开出。2018年，面积达12.2万㎡的宝龙超高端城市综合体宝龙一城在厦门亮相。

依托母公司的资源优势，宝龙商业遵循经济发展、区域特点、消费形态等商业规律，目前已经形成了宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地和宝龙星汇等五大产品线，覆盖都市、区域、社区、特色街区等场域。

宝龙商业总裁陈德力此前曾表示，宝龙商业的战略是区域选择优先，重点会选择长三角、大湾区。宝龙先占领城市高地，比如长三角的上海、杭州、南京、宁波等，然后再布局下一步二三线城市。此外，宝龙商业也在考虑持续进入社区商业领域。

从超高端到社区级，形成五大商业产品线

经过多年探索，根据布局城市及产品区位的不同，宝龙商业已经建立起差异化的产品线，形成了宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地和宝龙星汇等系列产品，这也是宝龙多元化产品竞争优势。

2018年9月，宝龙旗下超高端产品线宝龙一城在厦门正式开业，这是宝龙商业打造的超级标杆项目，也是目前唯一一个已开出的项目。该项目是厦门东部商圈最大体量的购物中心，融合购物中心、超5星级酒店W酒店、5A级写字楼、高端公寓、精品SOHO与艺术中心为一体，也是岛内首创、厦门唯一的六位一体商业综合体。随着运营逐步成熟，宝龙一城也在往南昌等城市进军。

宝龙商业旗下中高端产品线宝龙城，目前已在上海和杭州市场总共布局两个项目，未来也会向厦门等市场进行拓展。

宝龙广场是宝龙商业旗下中端商业项目，也是布局最多，最为纵深的项目。宝龙广场商业体量一般在3-20万㎡，面向社区级别体量大致在3-5万㎡，城市区域级别体量在5-8万㎡，城市级别体量在8-20万㎡。截至目前，宝龙广场已进入上海、浙江、福建、江苏、安徽、四川、重庆、河南、山东和天津等10个省（市），在营项目达到53个。

宝龙天地是宝龙商业布局社区商业的主要项目代表，目前已进入苏州、上海、杭州、东营、海阳、淮安等6个城市。

2014年，宝龙提出了轻资产化发展战略，紧接着在2015年落地了首个项目。2020年7月，宝龙商业在轻资产运营管理上迈出重要一步，收购浙江星汇商业管理有限公司60%股权，后者是长三角地区领先的商业管理公司。通过此次收购，宝龙将不断拓展多元化服务、持续驱动商业升级、巩固在长三角地区的领先地位。

而星汇旗下诸多项目被纳入宝龙新产品线——宝龙星汇，后者主要为特色商业+主题街区模式。截至目前，宝龙商业在营宝龙星汇项目为8个，主要布局在浙江宁波、金华、福州、台州、嘉兴等市场。

在业内人士看来，宝龙商业的优势在长三角市场，不过其运营能力仍有待提升。以商铺出租率为例，2019年宝龙商业整体出租率与新城、龙湖等企业相比差距较大。在宝龙商业提出的未来三年目标中，有一条是出租率超过95%。而在2020年，龙湖在全国已开业的49家购物中心的平均出租率已经高达97%。

在资本化运营方面，宝龙商业也在尝试资产证券化运作。对于宝龙来说，这或许是未来一个重要的转型发展方向。

▼附全国已开业宝龙商业项目一览表