滨江宝龙城总经理席蕾：进入爆发期的杭州商业将迎来洗牌
2018年07月03日
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联商网消息：5月28日，恒隆地产以107亿拿下杭州百井坊商业地块，击败了包括九龙仓、华润、新鸿基、银泰、城投（阿里）在内的众多好手。恒隆的到来注定将为杭州商业抹上不一样的色彩。今后会不会改写武林商圈格局？又会在杭州掀起怎样的商业风潮？值得每一位在杭商业地产人士的思考。
对此，《联商网》特别策划“杭州城市商业冷思考”系列报道，对话一批杭城优质商业掌舵人，请他们一一发表真知灼见。
本期《联商网》采访了杭州滨江宝龙城总经理席蕾，来听听她对恒隆进驻杭州的看法，以及对商场运营、同业竞争以及商圈发展趋势的独到见解。
▲杭州滨江宝龙城总经理席蕾
恒隆入局推动杭州商业国际化
武林商圈作为杭州城市商业黄金商圈，周边购物中心林立，恒隆所处的百井坊板块更是武林商圈的“至尊宝地”。对于恒隆入局，席蕾持开放和欢迎态度。“从目前来看，杭州商业活跃度并没有一线城市高，有新血液进来对商圈来说是促进作用”，她表示。
近年来，由于周边商圈的不断发展，武林商圈的辐射力度有所减弱。此外，由于杭州商业的特殊性，外来商业入杭一直都处于谨慎和观望状态，这次恒隆进驻，对于整个杭州城市消费聚集格局的改变也起到了一定积极作用。
而从地块属性、溢价、商业性质等方面来说，具备港资背景的恒隆，营运、资本运作能力以及敏锐度嗅觉，肯定强于一些本土地产商，有利于推动杭州商业的国际化。
对于恒隆未来发展，席蕾认为，杭州在全国城市商业排位中处于上升态势，近两年迎来购物中心大发展时代，外来地产商很容易形成自己的品牌优势。由于恒隆的自身高端定位，消费者心理期望值都非常高，这也对其后期运营提出了新要求。
杭州商业发展多年，“百货基因”成为挥之不去的话题。不过，在席蕾看来，从早期开出的中高端购物中心来看，杭州购物中心虽然发展时间轴较一线城市较晚，但发展水平不容小觑。她认为，购物中心将来发展趋势是社区化模式，就近消费也将成为常态。
商业竞争应是1+1>2概念
滨江作为杭州创新创业高地，其商业更多的是定位于高新产业园区的配套设施。在过去的14年间，滨江商业主要以星光大道、星耀城等小体量商业为主，尚缺乏真正意义上的城市商业综合体。滨江宝龙城、龙湖天街的进驻，无疑给滨江商圈带来了新活力。
处于同一商圈，宝龙城与龙湖天街经常被外界调侃为“二龙戏珠”。对于商圈同业竞争，席蕾认为，双方是相辅相成的关系，都是滨江商圈的重要提升者，并非是竞争对手，两者之间其实应该是“1+1>2”的概念。
▲杭州滨江宝龙城
2016年12月24日，被认为滨江首个真正意义上城市综合体的滨江宝龙城开业，9个月后，另一座城市综合体龙湖天街开门纳客。实际上，宝龙城与龙湖天街在业态上存在一定差异性，龙湖天街主打潮流，宝龙城则聚焦时尚年轻家庭消费群体。从双方所处的商业版图看，彼此之间还有6公里直径距离差。“对于滨江消费者来说，双方的进入填补了很多空白，而双方的定位都在往各自的优点上去提升”，席蕾表示。
杭州商业似乎迎来了爆发之年，据《联商网》统计，2018年杭州有近30个商业项目开业。对此，席蕾认为，就杭州商业项目的饱和度上来说，目前已处于井喷状态。由于项目众多，不少小体量商业可能会迎来洗牌，大体量商业会对周边小体量造成覆盖。随着龙湖、银泰等入局城西，万达入驻城北，相关区域竞争将会十分激烈，如何把这块“蛋糕”做的更符合消费者口味，对地产商的经营能力提出了更高要求。
此外，随着杭州城市扩容和消费升级，对地产商来说是一个利好。不过，这会对多层级商圈进行重新定位梳理，对于本土开发商来说，抗风险能力可能会越来越低。
“我相信杭州未来三年在中国整个商业版图中，会绽放出来很多的优秀运营商”，席蕾说道。
宝龙“新零售”项目将落地
“三分招商，七分运营”，在如今的消费背景下，做好购物中心不单单考验运营商的经济实力，还需要看中综合运营能力。已经开业一年零五个月的滨江宝龙城，又交上了一份怎样的答卷？
▲滨江宝龙城内景
席蕾告诉《联商网》，从数据上看，滨江宝龙城去年客流量突破2000万。目前，滨江宝龙城日均客流量5万，周末客流稳定在8万左右。
实际上，作为宝龙体系中的重要标杆，滨江宝龙城承担了宝龙地产转型“先锋”的角色。目前宝龙商业形成了超高端、中高端、主流社区MALL三大产品线。对于聚焦中高端的滨江宝龙城来说，未来宝龙地产黑科技及新零售项目都将率先进行落地。
今年1月17日，宝龙黑科技项目“创想实验室”落地上海七宝宝龙城。即将在滨江宝龙城落地的这个项目迭代版，届时将会集合财务、营销等于一体，打通宝龙末端、会员体系等核心数据。“项目预计在明年下半年落地，此外还有一些体验式新零售板块融入”，席蕾透露。
依托于近一年多来的消费大数据，为了让品牌更加精准化，滨江宝龙城明年上半年将启动新一轮业态布局。
据了解，宝龙地产未来将在浙江省二三线城市大力拓展，明年浙江省内将有5个项目开业。此外，二三线省会城市也会是未来布局的重点。
#杭州城市商业冷思考#系列报道
（来源：联商网 陈新生）