联商网消息：5月28日，恒隆地产以107亿拿下杭州百井坊商业地块，击败了包括九龙仓、华润、新鸿基、银泰、城投(阿里)在内的众多好手。恒隆的到来注定将为杭州商业抹上不一样的色彩。今后会不会改写武林商圈格局？又会在杭州掀起怎样的商业风潮？值得每一位在杭商业地产人士的思考。

对此，《联商网》特别策划“杭州城市商业冷思考”系列报道，对话一批杭城优质商业掌舵人，请他们一一发表真知灼见。

本期《联商网》采访了杭州砂之船商业管理股份有限公司总经理王晖，来听听他对恒隆进驻杭州的看法，以及对商场运营、同业竞争以及奥特莱斯发展趋势的独到见解。

杭州砂之船商业管理股份有限公司总经理王晖

恒隆入局推动杭州迈向一线城市行列

一直以来，杭州商业给外界传达的信息都是本土商业占有绝对的优势，外来商业如万象城、来福士、印象城都没有占据杭州“黄金商圈”位置，但是恒隆是唯一一个打进杭州“黄金商圈”的外来商业，并且是进入素有杭州第一商圈之称的“武林商圈”。

位于钱江新城商圈内的砂之船

“杭州作为新一线城市在向一线城市发展必须要有大型的、具有权威的、有影响力的购物中心品牌进来”，王晖告诉《联商网》：“我相信恒隆的入驻会提升杭州商业的格局、影响力，同时也会改变目前商业的格局，更期待的是能带来一些新的体验，此外，恒隆的到来也将改变武林商圈的交通现状。”

作为杭州的主商圈道路，延安路的重要性毋庸置疑，其拥堵程度也是有目共睹。王晖认为恒隆这种大集团高档的商业体进来后，说不定也能带动城市交通的改革发展提升。“这也是对城市发展起到很好推动作用，只有解决武林商圈的交通和停车问题，才能拉近武林商圈与顾客的心理距离，毕竟买奢侈品的顾客很少会坐地铁过去。”

王晖认为，虽然107亿的价格并不低，但这很可能是恒隆进入杭州的开始，未来恒隆可能会和杭州有更多的合作。

杭州购物中心起步晚

作为新一线城市，杭州的商业经常被拿来与成都、重庆等城市做对比，王晖认为杭州商业在传统百货时代实力强劲，但恰恰是因为百货强，所以购物中心发展起步较晚。

另一方面，武林商圈在发展中也存在短板，“一是写字楼密度不够，也就是白天的消费群体不多，第二就是杭州的景点多了，反而武林广场没有景点了。但是老商业加新商业密度这么大，肯定竞争激烈。”

事实上，武林商圈现在汇集了银泰武林总店、杭州大厦、国大城市广场以及中央商城，特别是中央商城的开业，将武林商圈真正的融合起来。而从定位上来看，除了杭州大厦是以奢侈品为主打外，其他商场都是将年轻人纳为自己的主流客群，因此武林商圈竞争激烈。

王晖认为，商场在竞争中要想取胜，关键在于两点：第一就是定位特点不放弃，并且要越做越精致；第二要服务不掉分，而且要越做越加分。

和武林商圈不同的是，钱江新城商圈竞争更加健康，万象城、来福士、砂之船将钱江新城区域内的全客群做了明确的高中低档划分，比如说高端客人会选择去万象城消费，折扣商品去砂之船，中间客群则选择来福士，再加上未来将开业的高德置地，钱江新城紧紧地抓住了区域内客人。

杭州奥莱市场空间巨大

“恒隆进入杭州，我们非常期待”，王晖告诉《联商网》：“从我们做奥特莱斯的这个商业业态来说，我们是期待正价店越多越好。”

事实上，如果一个城市只有3家商场，那么奥特莱斯是做不起来的。因为正价店的铺货率不够，但是如果有50家商场，奥特莱斯就能活的很好。“因为正价店多，库存比例才越来越多，库存比例越来越多那么库存消化的欲望越强，这样的话奥莱才有生存的空间。”

事实上，杭州的奥特莱斯市场空间巨大，王晖预估杭州的奥莱市场空间大概有60个亿，标准奥莱至少应该有4家，但是目前成熟的奥特莱斯只有杭州砂之船和海宁区块的百联奥莱，再加上去年开业的富阳区首创，杭州的奥莱市场仍然有很大的空间。

目前砂之船在杭州城区奥莱中业绩单店排第一 ，去年销售5.73亿元，坪效达22920元/㎡。

事实上，砂之船(杭州)奥莱的商业面积仅2.5万平方米，店铺180间，由于距离万象城近，所以杭州砂之船并没有奢侈品加持，那么砂之船是如何做到杭州城区奥莱市场第一的？

“目前，杭州砂之船已经拥有20多万VIP会员。”王晖总结砂之船(杭州)奥莱之所以业绩节节攀升的原因：细心斟酌品牌入驻、调整品牌最佳位置、常年低至3折的折扣、引入价格更实惠货更全的直营工厂店，以及贴心周到的消费者服务。“地铁的便利及G20峰会带来的影响力，无疑为砂之船奥莱带来了更大的知名度，但地铁便利同样也是双刃剑，它可以带来客流，但也会带走周边客流，顾客是理性的，他会不会来，最终还是要回到你的商品本身。”

最近，砂之船奥莱与银联合作全面升级更新在线支付系统，顾客购物之后无需再到收银台买单，更支持多种支付方式，随时随地一刷解决，购物更便利，顾客更省心。砂之船也成为杭州首家实现移动支付的奥特莱斯。

正是由于坚持这样的经营特色，砂之船(杭州)奥莱的销量每年都能保持在20％左右的增长。

而对于店铺的选择，杭州砂之船则主要考虑店铺在商场内的发展以及品牌正价店的发展，并且根据核心客群(1972年-1985年)的需求进行调整，这部分客群为砂之船贡献了68％的销售量。

截至目前，砂之船集团在全国已经开业9家奥莱，下半年砂之船(长沙)奥莱也将开业“目前我们也在积极寻找合作洽谈，准备在杭州开出第二店。”王晖说道。

（来源：联商网 罗秀玲）