前文《星河商业地产轻资产首秀：接地气开业营销造就“这两天都堵车”》从开业市场营销推广角度，为大家介绍了山宗合龙在这方面的个人见解。好不掩饰，iCO成功地征服了我，的确给我很多惊喜，让我瞬间变成“自来水”。今天，山宗合龙再以业态规划为主角度，聊一聊体会。

iCO建筑面积达到8万平米，分为地上四层和地下两层。品牌总数达到160+个，几乎全部位于地上楼层。一楼以流行服饰、珠宝配饰和轻餐简餐为主，二楼规划以大餐饮和运动休闲服饰，三楼以儿童业态为主并配合大餐饮和家居品类，四楼是大餐饮和健身、影院等主力店铺。总体规划上，是比较经典规矩的业态分布，但也不乏独到亮点和引人思考之处。

一、为何没招到大卖场?

山宗合龙在考察过程中，发现购物中心并未引入大卖场业态，在超市方面仅仅入驻了华润万家旗下的新近主推的乐购express超市，属于“小业态、小型化”的标准之作。超市销售水果、蔬菜、粮油、食品等，并配有餐吧，提供手机充值等多项服务。

各位会问，8万方的购物中心仅仅配置一个几百平米的超市，这是为何?山宗合龙有同样疑问，经过了解，似乎找到了答案。iCO周边2公里范围内有2个天虹、1个大润发以及1个华润万家，且盘踞多年。大卖场在本区域已经饱和，竞争强烈。再看新店，难保生存，更莫谈盈利。任何一家都不会轻易再布棋子，多业态发展的华润万家，以小业态形式进驻，也算巧妙。

二、MJstyle首入深圳，夺得iCO绝佳位置。

显然，深圳市民对在全国已拥有超过百家门店的MJstyle有点陌生，再此之前MJstyle从未涉足深圳。首秀，得到了一个不错的位置。店铺紧靠主入口，占据建筑西南角，两面临街有广场，纵跨两层楼，估计有近2000平米，为最大服装店铺。一般，H&M和优衣库同驻商场，而这次貌似MJstyle在iCO取代了H&M。料其将要加大对华南市场的覆盖。

三、覆盖多客群、抓住顾客特点、形成差异化尤为重要。

龙华片区属于深圳“关外”，属于传统工业区，多以工厂企业为主，附近有富士康、华为等大型企业，聚集了大量外来务工人员。随着深圳城市外扩，龙华等区域迎来了新的发展，外来务工人员和本地居民前往置业安居。这让龙华片区聚集了不同收入水平和消费水平的客群。以服装品牌为例，既有ONLY、MJstyle、Lily一类偏高价格品牌，也有班尼路、安踏等一般百货商场的“百姓品牌”。而餐饮店铺方面，日韩料理和新疆、湖南、四川、陕西、山西、浙江等各地美食，满足深圳这样多元化的城市人口的饮食偏好和习惯。iCO如何从周边众多商场竞手中、在严重的品牌同质化中脱颖而出，发挥体验式和一站式特点，形成差异化，视为法门。

四、打造儿童业态集合，玩转儿童经济。

儿童业态是当前购物中心最热门的业态之一，在iCO也表现的非常明显。购物中心一般会引进莫莉幻想、孩子王等大型儿童主题店铺作为主力店铺，而这并未出现在iCO，取而代之的是“COCO童堡”。COCO童堡形式早前在星河COCOCITY成功实践，整个童堡以森林主题呈现，它集合了儿童服装、儿童用品、儿童游乐、儿童教育、儿童摄影等品类，共近30个品牌，占品牌总量的20%左右。

五、餐饮“街区”场景化，垂直动线弥补位置劣势。

二楼必胜客一侧的餐饮店铺，在铺位划分上属于比较规则的大进深店铺。然而西北角一侧的餐饮店铺，本身位置并不算好。在规划上，有两个动作规避掉了劣势。第一，打造街区感觉，营造整体餐饮氛围。该区域被命名为FOOD STREET(美食街)，通过偏暗色调和类木质材料的统一装饰，形成统一的街区感。第二，三楼和一楼通过两部垂直电梯和一部扶梯与二楼美食街连接在一起，再加上二楼三个入口可进入美食街，这样就从跨层之间和二楼内部，增加了顾客流向美食街的渠道，让角落不封闭。

以上是山宗合龙对iCO业态规划方面的个人见解。谢谢。

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