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买房大军和卖房大军撑起了贝壳2020年的营收、净利双收。

近日，房产在线交易平台贝壳公司发布2020年第四季度及全年财报。财报显示，贝壳2020年第四季度营收227亿元，同比增长57.6%。调整后净利润则为20亿元，同比增长4424.8%；2020全年实现营收705亿元人民币，同比增长53.2%，调整后净利润则57亿元，同比增长245.4%。

核心交易数据来看，2020年，贝壳找房实现全年存量房业务总交易额(GTV)约1.94万亿，同比增长约49.5%；实现全年新房业务GTV1.38万亿，同比增长85%；实现全年新兴业务GTV1761亿，同比增长113%。

毫无疑问，上市首份年度财报营收、净利双收，各项核心业务保持高增长的亮眼成绩，巩固了贝壳“居住服务平台第一股”的地位。贝壳财报发布之后，股票大涨9.75%，报65.30美元，最新市值769.7亿美元。

新房业绩亮眼

贝壳一个新的变化：新房业务取代存量房业务成为贝壳主要营收来源，而且比起存量房业务更为挣钱。

财报数据显示，2020年，贝壳全年存量房营业收入为人民币306亿元，同比增长24.4%。同期，贝壳新房业务全年新房业务营业收入同比增长87.1%至人民币379亿元。也就是说，新房业务交易额在低于存量房业务交易额的情况下，实现了营收的反超，新房业务盈利能力更强。

其实，新房业务是业绩“黑马”的迹象早有显现。

贝壳官方数据显示，公司新房交易服务收入从2018年的75亿元，同比增长171.3%至2019年的203亿元，而该收入的增长主要由于新房交易额同比增长166%至7476亿元。而今，2020年，贝壳新房业务营收为379.4亿元，远高于存量房305.6亿元，在总营收中占比约为54%。

新房业务保持上市前的高增速的话，超越存量房仅是时间长短的问题。况且，贝壳也将新房业务当成新的业绩增长点在“培养”，不断开拓链家之外的新房交易渠道，增加了新房业务的销售渠道，进而提高新房交易量。

财报数据显示，2020年，由链家贡献的新房交易GTV同比增长37.2%至2767亿元，非链家连接门店和其他销售渠道完成的新房交易GTV同比增长102.7%至1.11万亿元。

对此，贝壳方面表示：“在满足客户需求、与更多开发商达成合作的同时，贝壳也发力销售端，2020年对非链家链接门店和其他销售渠道的新房垫佣覆盖率扩大至40%以上，且成功实现了整个新房垫佣流程线上化。”

新房业务的增长带动了贝壳整体业务的增长，而未来在存量房和新房业务的双驱动下，贝壳或将长期保持盈利。不过，营收增长的喜悦背后，拓展新业务导致成本高企的问题逐渐凸显，降本增效成为贝壳新使命。

营业成本高企

存量房业务、新房业务规模扩张的同时，贝壳新兴及其他业务也实现了增长。

财报数据显示，2020年，贝壳新兴及其他业务收入同比增长68.7%至人民币20亿元（约3亿美元），而2019年为人民币12亿元。贝壳方面解释，增长的主要原因是围绕公司房产交易服务的金融服务渗透水平的提升，以及平台完成的装修单量的增加。

其实，随着阿里、京东等电商巨头布局房产业务，市场竞争加剧，贝壳业务规模扩张的背后，外部提佣成本、内部佣金以及薪酬支出等成本支出也大幅增长。

财报数据显示，2020年，贝壳营业成本同比增长54.3%至人民币536亿元（约82亿美元），而2019年为人民币347亿元。

具体来看，2020年贝壳非链家连接经纪人和其他销售渠道的佣金同比增长122.7%至人民币248亿元（约38亿美元），而2019年为人民币112亿元；内部佣金和薪酬支出同比增长20.0%至人民币233亿元（约36亿美元），而2019年为人民币194亿元；其他成本同比增长109.8%至人民币22亿元（约3.4亿美元），而2019年为人民币11亿元，主要由于股权激励费用的增加。

与佣金支出高涨之相对应的现象是，贝壳平台经纪人人数暴涨。截至2020年12月31日，贝壳平台连接的经纪人超过49万，同比增长37.9%；连接的经纪门店数超过4.69万家，同比增长25.1%。

高昂的佣金成本给贝壳带来了不小的运营压力，且此前贝壳在上海、深圳、广州、成都、郑州、重庆等多个城市上调中介费至3%，上调中介费用后，被指有“垄断市场的嫌疑”，业绩和市场口碑呈两极分化。

据品质地产透露，在黑猫投诉上，贝壳找房的投诉量多达585个；在21聚投诉上，多名用户还投诉了贝壳找房恶意泄露个人信息、服务争议等问题；同时，在知乎等社交平台上也能搜索出许多关于吐槽贝壳的投诉问题。

对此，贝壳方面表示会积极整改。贝壳联合创始人、CEO彭永东声称：2021年，贝壳将专注于五大领域：对消费者好、帮助服务者对消费者好、培育新兴业务、创造社会价值以及加强技术在广阔市场机遇中的关键作用。

很多互联网案例告诉我们，高速扩张的同时忽略服务品质带来的打击将是致命的。水能载舟亦能覆舟，失去用户的信任也就失去了生存的根本，贝壳在扩张的同时也该保证服务水平和运营效率，树立良好的服务形象，实现降本增效方能长久。

继续发力数字化

受疫情的影响，线下门店陷入停摆阶段，直播卖房、VR看房等新方式大行其道，头部房企、房地产中介数字化进程加快。

而作为房产交易数字化的拥护者和领导者，在数字化需求爆发之际，贝壳得以进一步收获数字化果实。财报数据显示，2020年全年贝壳找房VR带看发起量达6600万次；截至去年年末，贝壳找房VR累计房屋采集量约911万套，同比增长约181.1%。

在各行各业追求数字化转型的当下，房地产交易市场数字化转型势在必行。

一方面，在直播、VR等技术的支持下，VR+AI装修、AR看房、直播买房成为现实，房产交易线上化也逐渐常态化，而且线上房源丰富、价格清晰透明，充分满足消费者的个性化需求。另一方面，大数据、AI技术的成熟，加快了企业数字化营销体系和全流程管理的构建，千人千面的精准营销、智能化的用户数据监测和管理等数字化方式，优化了用户服务流程，提高了企业运营效率。

可以发现传统房地产商以及天猫好房、好房精选等第三方平台也加快了数字化的步伐。克而瑞数据显示，全口径销售额榜单前TOP200房企中，已经有143家房企重启或新推出线上售楼处。其中百强房企发起线上售楼处的超过9成，达到92家，TOP100到TOP200之间房企有51家。

贝壳则加大了研发投入，夯实自身数字化实力。财报显示，贝壳2020年研发费用大幅提升至人民币24.78亿元。至此，传统房地产商、贝壳、天猫好房之间的火药味越来愈浓，房地产服务市场竞争进入胶着状态。

总之，站在“链家”的肩膀上的贝壳，在市场环境利好的情境下，实现盈利并不让人意外。只是，服务遭诟病、强敌环伺，在成为一个房地产中介巨头的路上，贝壳仍要面临很多难题。

文/刘旷公众号，ID：liukuang110