杜远鹏
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经过最近几年大浪淘沙、风云变幻，中国的地产开发正在逐渐过渡进入新的阶段。人在深圳，感触尤为明显。青少年营地教育逐渐兴起、火爆异常。经济的增长和生活水平的提升，使得国民投资意识显著增强。这种投资不止是对有形财产、更加体现在对下一代子女的教育方面。营地教育作为一种“引进来”的东西，经历了多年“走出去”的发展路子，现在终于在国内盛大绽放。万科大规模开展青少年营地活动，充分展现了其老牌老道的敏锐嗅觉。探索地产开发如何与营地建设良好集合，营地的运营对于地产开发有何帮助。欢迎添加本人微信号395746807多多交流！
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2019年07月28日
近两年随着研学旅行和社会实践活动相关政策在国家层面的大力推行，以及营地教育市场的日渐火爆，导致中国越来越多的资金和人员流入到这个新兴行业。营地规划建设和运营管理急需探索出一些模式、标准、方法论乃至世界观。营地汇便定位致力于为这两大领域而努力和服务。中国的营地市场起步较晚，大大落后于国外和港澳台地区。由于国情和学情的区别，一定不能照搬他们的发展理念和思路。如何探索建设中国式特色营地，如何定位中国式营地的文化理念和教育内核，如何搭建符合中国特色的课程体系，以及中国式营地如何实现盈利及可持续发展？这些..
2015年10月27日
自小我便有一种浓浓的江湖情结。时常幻想若有朝一日，有幸见识高手过招，划地为台，就地论剑，你来我往，舞刀弄枪，我定少不得驻足围观，抱拳击掌，抚首喝彩：“诸位英雄，真是好身手！”国人自古讲究侠义之气。一本春秋传，半部侠义史。何谓真侠士？我想80年代武侠书籍尤其电影，对侠之一道，展现的尤为透彻骨里、淋漓尽致。英雄救美、惩恶扬善，亦或路见不平、拔刀相助，背后的精神之精髓，乃是率性而为，没有羁绊。没有侠士的江湖就没有一点江湖味，而不具率性的大侠也毫无大侠风范。所以，江湖就是率性的味道。马街书会恰好让我闻到了..
2015年03月06日
第四站：成都宽窄巷子和锦里——明清中式建筑风格的典范外地人到成都，问起应该去哪条街逛逛，绝对少不了这两条旧貌展新颜的老街。宽窄巷子自不必提，一直是业内公认的经典成功案例，做文化旅游商业街非常值得研究参考的一个项目；而锦里，更是西蜀史上最古老的商业街之一。这两条街区在业界应该成为四川的乃至中国的骄傲。或许是深受武侠片的影响，个人最喜爱的就是明清建筑风格，更有“正史”的感觉。夕阳西下，一位翩翩公子斜背绝世好剑，身骑白马，白衣飘飘，马蹄哒哒，径直停在一座客栈门口，轻跃下马，缰绳一丢：“小二，给我来一壶..
2015年03月05日
第二站：佛山佛山岭南天地——重新绽放的岭南建筑之美岭南建筑可以说是中国南北文化交汇、中西文化融合的一种建筑风情体现。这种既有古韵又有时代特色的建筑风格在新中国成立初一度陷入失落黯淡的境地。如今，在商业文明与本地特色共融发展的时代，重新焕发出了光彩。岭南天地便是瑞安集团在佛山将岭南特色老建筑修复、升级的典型项目。如今这个项目已经成为代表佛山旅游、商业和文化的城市发展金名片。瑞安集团确实擅长充分挖掘一个地方的特色文化精髓，并利用自己成功打造上海新天地的经验进行改造升级，使之适应当代商业定位需求。漫步..
2015年03月04日
见惯了现代风格和欧式风格的商业街，你是否有时候也会想去体验那些有着中国历史文化烙印的特色商业？笔者有幸行了万里路，拍了万张图，特对全国各地有着中国风的商业街略作整理，希望与大家同畅游共赏析，领略一番中国Style商业街区的独有风光！并就如何打造特色主题商业街略作探讨。第一站：武汉1、楚河汉街——名符其实的中国商业第一街，带你领略端庄中见细腻的“民国风情”个人认为楚河汉街是万达集团打造的最成功的商业街，从金街到楚河汉街跨越提升了足足“几层楼”高的水平。楚河汉街主体采用民国建筑风格，红灰相间的清水砖墙、精..
2014年03月20日
更多商业案例照片专题分享，请见本人新浪微博【第1期分享】：深圳CBD皇庭广场最新试营业期间图片合辑：拍照时间2014年03月03日。61P。含皇庭广场的下沉式广场、中庭、平面图、内装、品牌、主力店等信息。【有兴趣的请到360网盘下载：http://t.cn/8FFjDsR密码9a7f】【第2期分享】：深圳后海宝能allcity（11万方，深圳首个海洋文化主题购物中心）最新图片合辑：拍照时间2014年3月6日-243P。含太古城的下沉式广场、海洋主题打造、中庭、平面图、内装、品牌、主力店、景观小品等信息。【有兴趣的请到360网盘下载：http://t.cn/8sPC80E密码f4fd..
2014年03月17日
上周在调研完深圳的典型社区商业项目——绿景香颂购物中心后颇有感触，便趁热打铁，前往深圳另一个首次打出邻里购物中心旗号的花伴里观摩，并有幸与花伴里招商处负责人了解了一些项目规划信息。个人感觉项目定位和招商有较高的风险和难度，在规划设计上也存在一些不合理之处。项目计划2014年下半年开业，在这里提前和大家做些预判，待正式营业后一一验证。1，
2013年11月20日
随着国内商业地产的发展，相关的城市消费现象和特征的研究也日渐精细化、深入化。笔者恰好对城市消费外溢现象比较有兴趣和心得，故此撰文，以供交流。先说消费外溢的概念。所谓“消费外溢”，是指本地人经常到外地进行某项消费的现象。所以判断消费是否外溢首先要有明确的区域划分。一般我们以行政区划或城市等级作为标准。其次，不是所有的到外地消费就是外溢，它必须有一定的量和频率。偶然性、小范围、少量的外地购物，不构成影响力，可不计入外溢范畴。如旅游购物，深圳人前往三亚旅游购买纪念品，这种一年就一两次的消费活..
2013年11月15日
交通对商业的重要性相信是业内人士的共识，但具体怎么重要，或者怎么对一个项目的交通条件进行全面深入分析和把握，这就见仁见智了。笔者在这里仅提出部分个人观点，希望抛砖引玉，有兴趣的人可以总结出更多的东西来分享交流。先从宏观层面看，一般交通条件反应了一个片区的发展阶段和潜力。好比道路两旁的树木往往最能反应城市的历史变迁，交通便利程度往往也能反映一个片区的发展阶段。尤其在当前各地新区建设如火如荼的时候，对交通条件的把握对于判断新老区发展前景如何，具有重要意义。随着城镇化建设工作推进，全国到处都在兴建新区..
2013年10月18日
来自全国各地的业内朋友汇聚于此，真心一段好缘分。当初俺建群的初衷就是汇聚一群志同道合的朋友，诚心无私交流，做一些志同道合的研究，为行业发展能贡献多少是多少，为入行新人能帮到多少是多少。奈何工作确实繁忙，一直没时间维护，但我也没停止过思考咱们群的最佳运作模式，怎样才能让大家实现真正的、有作用的交流是最大难题。最近参与山西一个商业综合体项目中，我发现我有些同事对国内典型项目案例积累比较欠缺，做商业的甚至不知道天河城、正佳广场、太古汇，不知道朗豪坊、青衣城，更不用说蒙特利尔地下城、乌节路购物中心，实在不合适。我个人是很喜欢调研踩盘的，每次看项目都能有新的想法和收获。手上也有很多项目照片，虽然光看照片肯定不够，但每次看照片还是多少能学到些东西。
2013年08月19日
进行商业项目调研时，我们通常要对市场典型项目经营状况好坏进行定性判断。经营状况好，需总结其原因；经营状况较差，需吸取其教训。但一般市场调研给我们调研员的时间非常有限，在有限的时间内如何确保判断的准确性，就对大家调研能力提出了较高的要求。作为商业地产策划专业人士，需要培养一双敏锐敏感的眼睛，善于发现和总结种种判断标准，多角度验证，既保证调研质量，又节省工作量。笔者就是之前4月份在做佛山项目调研过程中，对部分项目经营状况好坏的判断犯了主观主义错误，没有多方验证，导致对市场整体把握出现偏差，最后一定程..
2013年07月18日
去哪吃饭有时真的会成为困扰一个人的“大事情”，虽然对于在写字楼上班的白领族而言，快餐是绝大多数人的主要选择，而且一般办公人群较多的周边一定会布有不少快餐店，如家乐缘、嘉旺、金百味、唯客、家家米粉等等，但是，我们还是会面临“吃饭难”、“吃饭烦”的问题。笔者前段时间刚换了新的工作环境，也见识到了我所吃过的服务态度最差的快餐店——家乐缘新闻路分店。第一次和同事过去吃，点餐的盘子就差点被他们推掉下餐台，像上图展示的一样，打菜的员工会不停的伸出手来把餐盘往前推。往往..
2013年07月14日
近日笔者恰好又在做一个佛山的商业项目前期策划，对佛山市场再度进行了一次全面调研，收获颇多。去名气破为响亮的岭南天地逛了一逛，实在做的漂亮，才知名不虚传。拍了许多照片，总觉得要拿出来和大家共同爽析才有些意思，倘若能勾起一两个人的兴趣，引得一两位迫不及待想去实地看看，那就更有意思了，也不枉我辛苦拍照辛苦上传的激动劲儿。项目地处佛山禅城区祖庙老商圈核心地段，总建面达150万平米，包括住宅、酒店、公寓、商业街和集中商业等物业，共分五期开发，预计整体开发完成时间为2020年。目前住宅和公寓在售，酒店部分为已开业..
2013年06月03日
文章提纲：1引言；2休闲座椅设置与否的原因；3一般购物中心设置休闲座椅的位置、案例、对应位置的优缺点、数量建议等；4特色休闲座椅的类型及照片展示；作为从事商业地产策划的一员，学习市调几乎是我们的第一课。每一次市调的侧重点各有不同，但我一贯的观点是：你注意到或者没注意到，信息就在那里。衡量一个市调人员的能力是否优秀，我觉得不是他能不能采集到那些很难采集到的数据资料，而是他有没有一双善于发现的眼睛，能不能从市场上挖掘到一般人发现不到的信息并加以总结利用。笔者此次就休闲座椅的设置问题进行一番探讨，为便于讨..
2013年05月31日
自从被平安收购、西武百货退场以后，新城市广场似乎在这个城市已经沉寂下去了。大量品牌撤场，新城市广场究竟何去何从，近期又将有怎样的战略调整，最近闲来无事，就被这个问题有所困扰，想着好久没在网上看到深圳新城市广场的最新动态，5月29日笔者特意前去进行了一番调研。先来几张图：新城市广场1楼，原先铺位正在进行隔离调整装修升级改造的当前进度新城市广场LG层仍在正常营业（但29号上午主力店永旺正在盘点货物没有开门营业）观光梯内的提示拍过照以后笔者又想服务台咨询和确认了部分消..
2013年05月22日
作为一个商业地产策划人，怎样具备清晰的写作思路是我们经常面对的问题。一个从业经验较少的人，怎样尽快掌握思考和解决项目问题的方法，在将自己的思路付诸报告时如何让思路更为清晰有理？笔者认为，哲学的几大重要方法论对于我们的“速学速写”能力有重要指导意义，此次，笔者先谈“由一般到特殊”思想在商业地产策划中的运用。所谓“由一般到特殊”，也就是“由共性到个性”的一个认知和推导顺序，即要求我们先思考或研究某项问题或现象的共性，再结合项目本身特殊性来深入研究阐述。在解释原..
2013年05月13日
当人口数量不足时，项目的竞争情况是怎样的，对核心辐射商圈又会有怎样的影响？在解释人口出现变动时的竞争情况之前，笔者想对最大供给能力圈、核心辐射圈和盈亏平衡圈三个概念进行区分，有助于我们理解接下来的理论推导过程。项目体量代表了一定的供给能力，以5万方零售项目为例，最大可支撑30万人口，在人口充足的情况下，这30万人口的分布构成的区域即为项目的最大供给能力圈；在人口数量不足的情况下，例如区域内现只有20万人口，则这20万人口会全部选择前往项目地进行消费，构成项目的核心辐射商圈。人口充足时，项目的最大供给能力..
2013年04月19日
商业项目的核心辐射商圈是指一个商业项目所能吸纳的核心消费人群所处的区域范围。真正的核心，笔者认为有两层意思：其一，这个范围对于该项目来说，是其主要消费力的集中分布区域，这个范围不能过大，对于不是核心消费人群分布的区域，绝不能划分进核心商圈，这个范围也不能过小，对于仍属于核心消费人群分布的区域，绝不能放弃；其二，这个项目对于该范围来说，是区域消费者在进行与项目相关消费时的主要选择，核心区域内消费者在进行相关消费时，最主要选择的消费去向是该项目。两层意思，缺少对任何一层意思的考量和分析，都将影响到项目核心辐射商圈的正确划分。第二层意思实际上将竞争因素考虑进去，增加了这个核心辐射范围划分的有效性。
2013年02月25日
停车场调研时需要注意的十一个方面
房地产开发中，不论住宅还商业，停车场都是十分重要的组成部分。对市场上停车场的调查与研究对于项目开发是具有重要借鉴意义的。比如对全国人均汽车保有量第一的佛山而言，新建商业项目首先要考虑的就是要设置多少停车位，设置哪些类停车位，如何布局停车位。笔者这些天恰巧在佛山做项目，也是初次重点做停车场的调研，便特意总结了些调研心得，抛砖引玉，希望有其他心得想法的朋友留言或QQ交流，多多指教。
商业项目操盘中，对停车场调研，大家通常就是调查可借鉴案例的停车场面积、布局、车位数量、配比等。但是一名有商业敏感度的调研人员绝对不会只看到这些方面，或者
2013年02月19日
内容：
1 几个相关定义；
2 人口流动的原因和特征：
3 人口输入城市与人口输出城市的特征；
4 判定的指标或方法；
5 与商业地产开发相关的运用；
一几个相关定义：
1 常住人口：指实际经常居住在某地区一定时间（半年以上,含半年）的人口。第六次全国人口普查使用的常住人口各省辖市、县（市、区）的常住人口包括，居住在本乡镇街道、户口在本乡镇街道或户口待定的人；居住在本乡镇街道、离开户口所在的乡镇街道半年以上的人；户口在本乡镇街道、外出不满半年或在境外工作学习的人。
2 登记户籍数：户籍人口是指公民依《中华人民共和国户口登记条例》已在其经常居住地的公安户籍管理机关登记