联商专栏：规划不科学，社区商业就失去个性；抹杀了个性，社区商业也就失去人情趣味。

社区商业尴尬

条块分割：我们身边的社区商业，大体有三种，一是城市中心区的社区商业，二是新建改建住宅区的商业，三是乡村升级改造的社区商业。这三种社区，在土地所有权和功能归属方面，基本上是由行政权属条块分割过的，尤其是现存社区商业网点，归属权限多次变更，有的已经找不到法规文书线索，这种生态基因导致商业网点的现状差异非常大，现有商业行政主管机构、房产归属机构、商业专业检测机构都有权参与管理，但是都不愿意深入涉及。

规划缺位：新建改建和城中村翻建过程中，新的城区功能规划阶段，商业规划往往滞后或者缺位，很多情况下是依照城建功能或者政治功能定位为主导，将商业功能规划边缘化，作为后期补充，用打补丁的方法适当补救。有的高新科技区定位的跨区域规划，其它功能项目基本落位三五年了，商业主管机构无法发力，商业实施方案不见踪影，人大代表建言献策、社区居民正面呼吁，效果不佳。

疏解整治：在主要城区闲杂流动人口剧增、各类杂货店、餐饮店参差不齐、城管安全风险加大的情况下，用疏解整治的手段整顿社区各类服务设施的经营秩序，清除杂乱摊贩是有必要的，大多数居民是欢迎的。但是，后续的问题在于，减少这些个性化商业摊点，没有及时规划新增个性化、多样化商业网点，或者新规划网点功能单调，导致社区居民生活消费不方便，甚至空缺，部分区域的蔬果涨价与此多多少少是有些关系的。

社区商业的尴尬究竟在哪里？笔者以为在商业规划队伍缺失，商业专业规划话语权就得不到认可，前期规划方向定位等功能缺位、后期运营维护功能也容易缺位，很多网络话题就这样出来了。那么，方向在哪里？

落实差异化规划

近5年来，城市社区商业环境出现很对新的变化（如图），科学合理的定位规划，成为重要的前瞻性任务，搞清楚定位规划，才能够更好地讨论落实社区商业的任务目标。从消费升级的现实状况看，社区消费层级丰富，具备以下四级规划条件。

第一、确定跨区域商业体，确定辐射城市大部分消费区域的综合体购物中心，是确定相关社区商业的大前提之一，它有利于确定社区商业的产品定位，突出特色、互为补充，满足不同消费层级需求。

第二、确定区域商业体，在社区周边，已经存在的具有历史的传统商业体，一部分相对老化，需要调整改造升级，一部分属于改造或者新建，形成新的商圈。与此毗邻的社区商业产品选择，也要遵循彼此依存、互相平衡的原则，减少商业资源浪费。

第三、提升社区商业体，城市中心区域有很多这样的中小规模的社区商业体，在城乡临界区域、村镇整合以后兴建改造的新型社区，则缺乏这样的商业体，或者规模不够、或者功能相对单一，急需要深度规划、推进建设。

第四、加快邻里中心规划建设，街区式或者单体商业产品，在目前城市社区消费结构中比较缺乏。在疏解整治中又剔除了跳蚤市场、快闪店、临时组织广场促销等大众消费文化，社区商业趣味性大大衰减，留下了亟待解决的规划课题。

四种成长途径

嵌入式：

顾名思义，商业体融合在各个社区之中，如图所示，是一个较为典型的商业、文化相互嵌入融合的社区，超市和SC在居民区中，居民利用很方便，服务设施也较为齐全，消费者满意度很高。在距今10年左右规划建设的新式社区，形成了这个较好的案例，前期规划建设有综合的平衡。最近改建的村镇社区，缺乏这种规划，老旧小区商业改造升级，由于产权归属复杂，也很难按照规划思路改造。

合围式：

周边是社区或者居住功能区，环绕在中间的是一组商业体，在美国新泽西州有一处典型的环形合围式社区商业。基本结构见示意图。笔者在考察两周中，较为详细地走访了周边全部店铺，作为近年来开发的新型居住区，商业面积、多种功能、彼此距离，都显得便捷、舒适，三个商业体之间停车位置大约800左右。

值得一提的是右边（东北方向）的跳蚤市场，来自早期的自由市场的概念，目前还在保留，每个周四下午开市，附近居民自己制作的蔬菜、面包、香肠、奶茶等都可以申请出来摆摊，情趣十足。

观望式：

社区和商业体相距较远，最近也在3公里，如图所示。这里的购物中心本来规划的是跨区域大型商业体，由于周边一定距离的社区商业体缺位，社区居民不得不开车或乘坐公共交通来到这里，社区生活不便利的情况下，将跨区域定位规划的商业体当作社区商业利用。对于社区居民来说，这个商业体属于观望距离的，不方便用，但是不得不用。

时限式：

简单理解为短期经营的集市、市场。在规定时间内，经营某种产品，一般时间限定在一天、一周、10天或者几个月，可以叫快闪店，也可以叫定制化集市，也可以叫社区流动服务站。

这种形式的社区商业体，是传统社区市场的升级形式，定制化痕迹明显，可以使生活日配必须品，也可以是文化主题互动活动，以非商品的服务产品为主，比如商业售卖样式的文化演出。商品和文旅合作的创新作品等等。是新兴起的社区商业产品。在一些市场化气息较浓的新开发商业地产区域常见，比如祥云小镇中的周末艺术集市。

由于产品规划相对缺位，社区管理归属往往凸显行政化痕迹，所以，在疏导的名义下，多数社区商业监管者将这种趣味化集市产品清除了。

这样讲，当然不是否定社区商业监管，那么，社区商业应该怎么监管、疏导呢？参考国际社区商业运营管理做法，提几点不成熟的个人思考：

管控疏导原则

其一、应建立商业专业为主的管控规则和方法，包括规划阶段的管控疏导对象，商业运营监督管理的对象、管理标准、管理评价结果公示等等。由于没有专业规矩，必然会出现行政化执行替代，假如，这种替代行为将商业的个性亮点与杂乱污点混为一谈，结果就悲剧了。

其二、应建立硬件、软件定期评价会审机制，有条件的社区，应建立商业业主沙龙，定期专题讨论商业服务提升的话题，自律、自觉发展本区域的商业产品，搞好社区文化共建。避免一阵风式的行政行为打乱很不容易培养起来的商业人气。

其三、社区商业的上级主管商务机构，应建立专业化规划、店铺展示系统、品牌及商品组合系统、接待服务系统、交易信誉系统的规范培训机制，面向社区行政监管者、店铺投资者、运营管理者、店铺服务者、物流配送者，专题展开商业基础教养培训。

其四、与国际化社区商业管理交流，比如台湾的街区里长管理机制，日本的町村商业街管理机制、区域自治联合体机制，学习借鉴以专业队伍管理专业产品的社会良性互动体系，培养社区商业服务产品和服务标杆，焕发社区商业活力，也就是焕发社区生命力，夯实和升级城市服务基础，在基础层面打造城市服务名片，扎扎实实地推动社区商业健康发展。

（文/联商高级顾问团成员潘玉明，本文系联商网特别策划“社区商业冷思考”系列报道，仅代表作者观点。）