联商专栏：2012年，日本有奥莱茂36个，2017年有37个，开发几乎停滞。

日本奥莱茂是1993年3月起步，位于埼玉县富士见野市，叫利兹木（Rhythm リズム），  2000年7月开业御殿场叫普莱米阿木（premium プレミアム），算是正规化业态标志。目前三菱地产旗下有9个，三井旗下有13个，加上其他一些场子，合计37个。品牌组合方面，比较好的奥莱茂当中，奢侈品级别的有10个左右、国内品牌10左右，合计主力品牌20个左右。前五的奥莱茂，坪效年度可以达到400万日元，最好的御殿场210个商户，年度坪效可以达到673万日元。比一般的购物中心高很多。

郊外的奥莱茂，出店商户的物业费用率17.6%，比郊外大型购物中心的21.2%，低3.6个点，综合运营人工费用率31.6%，比郊外大型购物中心的38.0%，低6.4个点。

总的销售规模看差距较大，主要设施的销售规模，2005年12个设施统计2106亿日元，2015年22个设施统计6748亿日元，增长3.2倍，2016年23个设施销售6829亿日元，2017年也是23个设施，销售额7192亿日元，除了规模业绩，单店业绩增长基本停滞。

一些在营业的奥莱，几乎是开门休息状态，2010年9月关闭一个，2011年6月利兹木关闭了，2018年4月大洗避暑奥莱恢复成通常商业形态，放弃小型奥莱折扣店形象。

为什么会出现这样的情况？根本问题是什么？根本在于特色商品不足，特色商户不足。

在日本，一方面时尚业界服装为主的产品过剩，积压在库房等待处理，另一方面奥莱产品缺乏。

和美国的情况比较一下就基本清楚了。美国制造零售（SPA）企业的品牌中有98%是专供品，而这些品牌是奥莱中的主要参与者，换句话说，他们是为奥莱定制产品的，与其它购物中心的产品不重复，没有同质化问题，而日本国内的品牌专供品不到30%，同质化不可避免。谁来购买支撑业绩呢？答案是，对品牌个性和鲜度要求不高的入境客。

美国到2017年的奥莱数量的373个，虽然与1996年的329个比较，变化不大，甚至也处于下滑样态，但是产品力明显更充分。这就是答案。

有没有把主要商圈的店铺改成奥莱的呢？没有看到。

（作者系联商高级顾问团成员潘玉明，本文仅代表作者个人观点，禁止转载！）