来源/联商网&搜铺网

撰文/王雪

2月21日上午11时，杭州地铁3号线首通段、4号线二期、10号线首通段三条线路同时开通运营，至此，杭州地铁运营总里程达到401公里，朝着516公里目标迈进一大步。这一消息不仅令受益的杭州市民沸腾不已，同时也预示着杭州商业发展迈向新台阶。

杭州作为新一线城市，虽然地铁建设起步相对较晚，但随着G20、亚运会等国际性会议赛事的推动，其地下轨道交通建设日益提速。

截至2022年2月，杭州地铁运营线路共11条，分别为杭州地铁1号线、杭州地铁2号线、杭州地铁3号线、杭州地铁4号线、杭州地铁5号线、杭州地铁6号线（含杭富段）、杭州地铁7号线、杭州地铁8号线、杭州地铁9号线、杭州地铁10号线、杭州地铁16号线，共设车站217座（换乘站不重复统计），换乘车站32座。运营里程共计约401千米（不含2条市域线）。杭州都市圈轨道交通线网总里程约468千米。  

根据杭州地铁三期规划，至2022年杭州亚运会前，杭州将形成“10条轨道普线+1条轨道快线+2条市域线”共计13条线路，总长度达516公里的城市轨道交通骨干网络。

俗语说“地铁一响，黄金万两”，地铁作为人们出行必不可少的交通工具，不仅构建着现代城市的交通肌理，拓展着城市发展边界，也在编织着商业淘金者的梦想：给沿线商业带来了客流与商机。地铁优越的地理位置和自带的人流效应影响了越来越多的购物中心选址，地铁和商业的关系越来越紧密。

联商网零售研究中心据此整理了杭州地铁当前11条线路沿线商业体（表格见文末），初步测绘出杭州地铁商业分布面貌，一起来看看哪些商业项目抢占了地利先机？TOD商业发展情况又如何？

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总体分析

1/2/4三线商业最繁荣

从统计结果可以看到，杭州11条在营地铁沿线大大小小的商业体（含开业和在建）数量总计有87个（剔除换乘站上重复统计的项目）。各条线路的表现不一，1号线作为杭州最早贯通的一条地铁，沿线商业发展相对较早，商业项目数量也最多，达到了21个，包括杭州大厦、嘉里中心、湖滨银泰in77、龙湖杭州金沙天街等成熟商业，也有龙湖杭州滨康天街、港龙悠乐城、国芳购物中心等在建商业体。

2号线和4号线作为第二、第三开通的线路，沿线商业发展也相对繁荣，2号线沿线布局有万象城、银泰百货庆春店、银隆百货等，4号线则有来福士中心、砂之船（杭州）奥莱、新天地购物中心等等。

3号线虽然刚刚才开通首通段，但其地位“显贵”，是杭州城市轨道系统的骨干线，覆盖了杭州西部—主城中心—东北部发展主轴，沿线都是杭州主要大型人口居住区，人群数量居多，出行需求明显，整体开通后可以加强城市西部未来科技城和东部临平副城与主城区的联系。除了人口密度大，3号线沿线商业阵容也较为庞大，囊括了远洋乐堤港、新天地购物中心、龙湖杭州丁桥天街等项目。

传统核心商圈地铁换乘优势明显

从当前杭州在营地铁换乘站沿线商业体统计中可以看到，地铁双线及以上换乘的站点共有20个，其中能实现三线换乘的有3个，分别是西湖文化广场站（1/3/19号线，19号线在建）、钱江路站（2/4/9号线，9号线在建）和绿汀路站（3/5/16号线，3号线在建）。而火车东站则是换乘之王，达到了1/4/6/19号线4线换乘（19号线在建）。

上述20个换乘站位于传统核心商圈的只有3个，分别是武林广场、凤起路、西湖文化广场。随着商业项目遍地开花以及地铁线路的不断延伸，不同板块的地铁商圈也在加速形成。

罗马非一日建成，新兴地铁商圈虽然快速起势，但沿线商业体的影响力与成熟地铁商圈的商业能力显然不在同一个层次。

以武林广场站沿线商业势力为例，杭州大厦（含中央商城）、银泰百货武林店、国大城市广场组成了超级商圈——武林商圈，不仅是杭州的传统核心商圈，也是坐拥百亿级店王的“顶流”商圈，其中杭州大厦多年来蝉联杭州业绩最高商场宝座。

据《联商网》统计的2021年主要百货“店王”销售一览表显示，杭州大厦2021年业绩逾100亿，同比增长了25%。

上述表格中换乘站点最多的是地铁1号线，共9个，换乘站沿线商业数量也最多，共计12个，其次是4号线，8个换乘站，沿线有8个商业体（与1号线换乘站点重复项目未剔除）。

在建商业体中，未来5年内，杭州IFC、杭州SKP、嘉里城市之星项目、城北万象城、华润绿汀路TOD项目（含万象城）等是较受市场期待的重磅商业体。仅从地铁优势来看，华润绿汀路TOD做到了三线换乘，杭州IFC和城北万象城均有双线换乘。

三大巨头抢滩杭州地铁商业发展先机

地铁客流的导入无疑是商业人气的发动机，有限的黄金地段自然引得一众开发商趋之若鹜。

从统计中可以看到，龙湖、华润、宝龙都在杭州地铁沿线大力布局，其中龙湖“参与度”最高，其在杭州布局了10座天街，几乎每一座都与地铁连通。此前龙湖杭州第八座天街丰收湖天街规划方案进行了调整，标出了地铁预留口，消息称这或将是杭州地铁18号线丰收湖站所在。如若属实，龙湖杭州10座天街都将实现地铁导流。

继2010年开出首个商业综合体钱江新城万象城，2018年开出萧山万象汇，近年来华润也在杭州攻城略地，四面出击，相继在火车东站开出第二座万象汇，于城北、城西落地万象城。

作为长三角市场的组成部分，杭州也成为宝龙开拓版图的战略重地。从地铁沿线布局看，宝龙已相继开发了下沙宝龙广场、滨江宝龙城、大江东宝龙城、青山湖宝龙广场。其中在建的桃源宝龙广场将是地铁4号线桃源街站上盖。

TOD商业建设如火如荼

TOD是一种以公共交通为导向的发展模式，承载着城市交通、人口和产业发展的多项重要职能，在革新城市发展理念、重塑城市空间形态、推动城市实现高质量和绿色发展具有重要意义。占据着顶级交通资源的商业，意味着托起了城市至高点，TOD商业大有可为。国内诸多实力开发商均在抢占TOD商业开发先机。

从统计中可以看到，目前龙湖在杭州的商业布点遵循着网格化布局和TOD商业发展理念。无论是已经开业的还是正在建设中的，基本都是TOD商业体，占据着城市各个板块的流量输入口，成为杭州TOD商业开发先锋。

除了龙湖，内陆的万科、华润，港资的新鸿基、嘉里，均有TOD力作问世或酝酿中。如地铁万科杭行荟，华润城北万象城和绿汀路TOD项目，新鸿基杭州IFC，嘉里城市之星项目等。

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重点商业项目展望（排名不分先后）

杭州SKP

开发商：北京华联集团

所在板块：钱江世纪城

地铁线路和站点：2号线盈丰路站

总建筑面积：（商业）20万方

开业时间：待定

简介：

2021年5月7日，备受瞩目的钱江世纪城核心区商住地块被北京华联以48.3亿拿下，这意味着杭州SKP项目最终选址敲定。2021年12月22日，杭州SKP项目开工仪式在钱江世纪城举行，该项目建设实现了当年摘地、当年开工。

地块位于市心北路与盈丰路交叉口，紧邻地铁2号线盈丰路站，为地铁上盖TOD项目。将建设约20万平方米的SKP高端时尚百货商场和4幢约30万平方米的高端写字楼，打造集时尚购物、商务办公、高端酒店于一体的高品质核心商圈，建成后将填补钱江世纪城及整个钱江南岸高端商业的空白，进一步提升钱江世纪城城市功能和国际化水平，为杭州高水平建设国际消费中心注入强劲动力，总投资160亿元。

▲杭州SKP效果图

设计方案显示，杭州SKP项目共分为两期，其中二期商业部分用地面积超过6.5万平方米，总建筑面积67.7万平方米，由多幢高度超过200米的摩天楼，以及高45米的商业综合体组成，其中最高的两幢楼高度达230米。

杭州SKP 项目总用地面积约9.3万平方米，总建筑面积约79.6万平方米——地上建筑面积约52.7万平方米，地下建筑面积约26.9万平方米。

北京华联集团董事局主席吉小安公开表示：将高标准建设杭州SKP项目，打造成为北京SKP的“迭代升级版”。众所周知，北京SKP是全国顶级百货商场，连续多年蝉联全国最赚钱的百货店王宝座。2021年，北京SKP销售额斩获近240亿，同比增长35.59%。

杭州IFC

开发商：新鸿基

所在板块：江河汇流域

地铁线路和站点：6/9号线三堡站，9号线江河汇站（在建）

总建筑面积：82.2万方

开业时间：预计于2024年起分期落成

简介：

2月10日，新鸿基地产官方宣布，其位于杭州钱江新城中央商务区江河汇的项目，被正式命名为“杭州国际金融中心（杭州IFC）”。 这是新鸿基地产继1998年于香港首创IFC品牌、并先后布局上海及南京后，全球第四座IFC，将为杭州城市建设开启高品质大型商业综合体全新篇章。

项目总投资额预计为300亿元人民币，规划总建筑面积约82.2万㎡，将由办公楼、商场、高端住宅及五星级酒店等多元业态共同构成，以独具匠心的综合业态空间构建，协同整合杭州于经济、环境、文化、社会四个领域的卓著优势，无缝贯通车流、人流和信息流，打造满足多层面复合型城市需求的第五领域。

▲杭州IFC效果图

按照规划，汇西地块为商业属性，南面将打造1座约14万方的街区式购物中心，北面则通过商业和下沉式广场与地铁9号（在建）、15号线（规划）交汇，为地铁江河汇站上盖，上方是1栋25F高层办公楼和1栋29F高层服务式公寓及酒店。

而汇东地块从属性上分析则更为复杂，涵盖了住宅、商场、写字楼、酒店等多元业态。其运用“垂直思维”，将写字楼、酒店、住宅等“打包”，整体打造成了“购物中心上盖”。汇东与汇西，则由跨运河景观步行桥相串联。此外，汇中区域还将打造世界级摩天轮和主题公园等。

这座空前的“无缝城市”将集聚高品质商业、办公、居住和大型公众休闲空间，以地标景致为杭州重塑全新城市名片。多维立体空间、多元精彩业态、城市与滨水体验，将在此形成一座不落幕的“24小时生活剧场”。

城北万象城

开发商：华润集团

所在板块：北部新城

地铁线路和站点：4/10号线杭行路站

总建筑面积：80万方

开业时间：拟2024.01

简介：

作为华润置地在杭州的第二座万象城TOD综合体项目，北部新城的城北万象城（推广名）备受杭州商业圈和广大市民关注，这一项目被视为将重新定义城北商业格局，革新城北人居的期待之作。

城北万象城是地铁杭行路站上盖，4、10号线双地铁线覆盖。总建筑面积约80万平方米（地下约28万平方米），含括了285米的超高层办公塔楼、购物中心，是未来城北的地标性建筑，据悉，去年10月20日，杭州城北万象城项目就已冲破百米天际线。

▲杭州城北万象城

该项目是华润置地华东地区在建商业项目中面积最大的集中式购物中心，总投资92亿元，是集“品、颜、趣”为一体的超大体量综合体，包括大型集中式购物中心和285米高的甲级写字楼地标性建筑，整个项目计划于2023年底竣工，力争2024年1月开业。

嘉里城市之星项目

开发商：嘉里建设

所在板块：文晖板块

地铁路线和站点：5号线杭氧站

总建筑面积：约46万方

开业时间：待定

简介：

2019年5月17日，杭氧杭锅五地块集体打包正式开拍。这一地块由5个地块组成，是“武林之星”博览中心——也就是之前被杭州市民称为“城市之星”项目的重要组成部分。

“武林之星”的规划起步至今已经多年：杭氧和杭锅老厂房是杭州保护面积最大、品质最高的工业遗存集群，2009年，杭州市委市政府就已经决定要依托这一工业遗存打造国际城市展览中心及国际文化旅游综合体。

▲嘉里文晖项目效果图

出让的地块是原下城区核心区域内罕见的大面积地块，基本除了“武林之星”工业遗存部分外，囊括了余下的商住、住宅和商业商务用地，挂牌以来即成为业内焦点，多家开发商向其抛出了橄榄枝，其中不乏一些港资企业。经过3个小时126轮竞价，嘉里以68亿拿下。

据相关人士透露，此次嘉里的“城市之星”综合体项目，定位不会低于上海的浦东嘉里城。

从嘉里文晖项目规划设计图来看，嘉里预计将其打造为城市中“回归自然”式的休闲商业中心，有茶园梯田似的退台设计和溪流水景入街区的创意，有望成为未来杭州又一座“网红打卡点”。这是嘉里继延安路嘉里中心项目后，在杭州的第二个综合体，同样备受业内关注。

附杭州11条在营地铁线路沿线商业体盘点：