联商网消息：2019年4月8日上午，国家发展改革委对外发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，该文件明确，继续加大户籍制度改革力度。

从文件中梳理可知：

（1）城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；

（2）城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；

（3）超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目；

（4）允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。

▲数据来源：《2017城乡建设统计年鉴》 国是直通车 张文绞 侯雨彤 制图

2019年至今，发布各种人才引进与落户政策的城市已超过50个。除超大城市（北上广深），全国大部分城市落户难度已经不大，可以说较以往极大实现了“落户自由”。

落户自由除了直接震动楼市（人们预期，非政策调控窗口），还将对哪些方面产生影响？除了城市治理，资源消耗，产业推动，恐怕就是大消费方面，无论是医疗、教育、住房还是生活等各个领域的消费都会产生连锁反应。

那么从商业地产角度看，落户自由下有哪些可以预见的影响或趋势？不妨从以下6个维度来看：

1、城市化率越高，人口聚集程度越高，会带来更高的规模效应与生产效率，因此，在中国经济转型升级的背景下，提高城市化率有利于提高劳动效率并扩大消费，有利于形成消费主导的经济结构。此次各大城市的抢人大战，基本都是按降低人才门槛的条件来设置，从消费力来说，这一波引进的人才并非是绝对的中高端消费群，对城市中高端消费刺激或有限。但更为大众化的商业势必会进一步发展，比如亲民的社区商业，中（低）端定位的购物中心数量会有所增加。

2、本轮政策是基于存量的结构性优化，推动城市群和都市圈的健康发展，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇化空间格局。在以人为中心的发展思路之下，新型城镇化主要实现共享式发展，实现公共服务的均等化；进而，通过优化城市结构，提高城市化率，构建以内需为导向的消费型社会形成，从而实现公平与效率的共同提升。

对于存量购物中心而言，地标性购物中心要抓住这一机遇，进一步提升自己的影响力；那些本身定位城镇化项目，发展战线都在中小城市的商业地产企业，或将在这次政策双刃剑下迎来新的战略转型变革机遇。

3、此外，创新型商业将会增多。根据部署，多数城市将实现落户自由，将会在一定程度上促进市场化的资源配置。市场化可以促进经济发展更有活力，鼓励创新和充分竞争。另外，消费群基数的增长以及群体分层影响下，消费需求将更多元，映射到商业地产领域则是，商业体的创新思维会进一步增强。同时，更多年轻人的到来，城市商业会因此变得更有活力，比如夜经济或将更繁荣。如此一来，城市的商业文明形态有望得到一定程度的改变和升级。当然，这中间离不开政府那只“有形手”的正确干预和引导。

4、当然，事物都有两面性，过多的人口涌入可能带来大城市病，对土地、水等资源构成压力，也对城市治理能力提出挑战，拥堵、污染、高房价等可能会削弱经济运行的效率，不断增加成本。这对商业地产的发展也提出了相应要求。比如购物中心将要承担起更多的社会责任，将之结合到自身项目在设计、建筑、规划、景观、交通等方面，实现可持续发展，避免建筑垃圾的制造堆砌和城市资源的浪费。

另外就是，城市人口涌入过多过快，会带来土地资源的紧张，挤压商业用地空间，未来城市的商业面积增量或将得到抑制，这在一定程度上有利于遏制商业项目盲目开发现象。

5、落户自由，对开发商选址也将产生重大影响。尤其是万达、宝龙等全国跑马圈地的非港资商业地产开发商。以万达为例，多年来万达一直走的是标准化快速复制道路，截止目前，已在全国开业100多个万达广场，足迹遍布东南西北各个区域，覆盖超大、特大、中小各个等级的城市。作为大众化定位的购物中心代表，万达广场一向自诩为“城市中心”。落户自由带来的城市人口增长，会为万达广场这样的商业体扩大消费基础。

再看曾经与万达声名齐飞的宝龙，在全国也有不少项目，但近年来，宝龙集团改变了发展策略，不再片面追求全国规模性扩张，自2012年确立“以上海为中心、深耕长三角”的发展战略至今，宝龙地产土储约三分之二分布于长三角地区。截至2018年，拥有的土储总建面约为21.2百万平方米；其中正在开发建设中的物业约为12.8百万平方米；开发中的土储将用于发展大型商住物业。

此次城市落户自由对无论是上海还是长三角都有深远影响，因而对宝龙这样的开发商在选址上也将产生重要意义。持续导入的人口红利或将进一步坚定宝龙的地域发展战略决心，加码商业地产开发，巩固发展势头。不过上海这样的超级大都市，本身已经过于拥挤，尽管在本轮户籍改革行动中也有动作，但落户难度依然较大，人口规模不会因此大涨，于宝龙而言，长三角依然是未来攻坚重心。

若问本轮户籍制度改革中哪些城市最受益，应该是那些经济基本面较好的二线城市。这些城市本身对人口有长足吸引力，落户限制放松放宽以后，人口流入尤其是年轻人口的导入，会给二线市场带来许多利好。既是人力资源也是实现城市可持续发展的重要保障，同时会切实影响到各大房企接下来的市场布局。近年来，我们看到了无论是央企巨头，还是民营房企，都在加速抢滩二线市场，商业地产的开发亦是同理。

6、这一波人口大战之下，可能还会遇到一些问题。

大城市抢人，中小城市肯定会“失血”，造成小城市和农村空心化加剧，所以中小城市的规模出现收缩不可避免。小城市人口流失后将会产生一系列蝴蝶效应，经济和社会福利会进一步下降，就业和生活也会出现各种问题，本地消费萎缩，加上都市圈的形成和逐步完善，大城市的虹吸效应下，消费外流问题也或将加重。

商业地产开发商必须有足够的警惕性和前瞻性，预估到这样的情况，从而早做调整和准备。

于失血的中小城市而言，在人口空心化的不利局面下，想办法做精做优商业，形成本地化消费渗透优势将成为开发商唯一的出路。

（来源：联商网 周松平）