房企寒冬当下，偶现“债务违约”倒也情有可原，可中国奥园，却刷新了网友的认知下限！作为曾年销1200亿的著名地产公司，奥园近日官宣将不会支付于2022年1月下旬起至2024年6月间到期的合计10.88亿美元巨债！消息一出，四海皆惊。

时间才2022年1月，一个头部企业就迫不及待宣布将不会偿还最晚将于2年后到期的债务，如此反常的“未雨绸缪”，属实令人开了眼，打脸的是，就在上个月，奥园创始人还言之凿凿称绝不躺平，中国奥园神坛跌落的真相究竟是什么？

01，千亿房企“暴雷”始末

恒大打开了多米诺骨牌后，中国知名房企们开始接连“塌房”，在花样年和佳光业后，中国奥园的雷，终于爆了。

近日，中国奥园宣布将将不会支付即将于2022年1月20日本金总额为1.88亿美元及1月23日到期本金总额为5亿美元的美元票据支付余下本金及最后一期利息；此外，在30天宽限期届满后，其也将不会支付于2023年6月到期本金总额为2亿美元、2024年6月到期本金总额为2亿美元的美元票据项下的最新一期利息。奥园表示，集团拟就集团其他境外金融负债采取相同原则；其所有其他境外金融负债将发生或已发生违约事件。

信用持续恶化

鉴于奥园全面爆发的债务危机，惠誉将中国奥园集团股份有限公司的长期外币发行人违约评级从C下调至RD，这也是即标普去年11月16日对奥园信用评级由B调至CCC后，再一次“信用破产”，考虑到奥园尚未进入到破产清算阶段，且尚未停止经营，惠誉认为符合RD评级的定义，即“限制性违约”。

奥园走到这一步，早有迹可循：

2021年3月，奥园就开始了业务收缩，将原先的四级管控优化成三级管控，即“集团总部-区域-城市公司”。

7月开始，中国奥园的股价就接连下挫，似乎败象已定。

10月，陆续有多家机构对奥园的信用状况进行了预警。

11月12日，中国奥园6590万元信托贷款违约，至此奥园已深陷债务挤兑危机，后院起火；

11月26日，中国奥园突然解散公司旗下全部大区，大批员工离职；

60亿理财“暴雷”

12月2日，中国奥园官宣60亿理财“暴雷”，无法按时兑现，受牵连投资人高达1500个，这其中，近半数为奥园员工及家属，人均近400万的“血汗钱”眼看就血本无归了！

无巧不成书，为了尽快兑现，或平息风险，奥园给出了2套补救方案。

第一套是现金分期，你没看错，一分就是24期，意味着投资人要2024年才能拿完，你是投资人，敢应允这种不确定性远大于确定性的高风险方案吗？

另一套方案也不陌生，即中国奥园拿出旗下总货值不低于90亿的房屋、公寓、写字楼、甚至停车位等，折价还款，实物抵现，堪称中国恒大“翻版”，有网友吐槽“这年头买地产理财，最后都成了房东了”。

股债双杀

中国奥园的半年报显示，2021年H1，中国奥园总资产3161.55亿元，总负债2628亿元，其中银行和优先票据及公司债券等合计1113亿元，中国奥园资产负债率达到78.5，已踩黄线。

截至上半年底，中国奥园现金及银行存款约606亿，理论上可覆盖一年内到期的和517亿债务总额，不过，考虑到运营周转和人力成本，债都还了，相当于奥园整个现金流就断了，这也是万万行不通的。

截至2022年1月20日，奥园未偿美元债务总额高达32亿美元。

截至1月28日收盘，奥园股价仅1.21元，总市值35.91亿元，相比11.6港元/股的高点，跌幅已超80%，相比2020年349.21港元的市值，足足蒸发了305亿港元。

经历着信用破产、理财暴雷和股债双杀的奥园，还有一线生机吗？

02，奥园的生死抉择：破产OR重生？

昔日中国房企500强常客、千亿营收的头部玩家，是如何从光鲜亮丽走向四面楚歌的？

“在行业下行周期，业务激进扩张，并高度依赖外部融资”或许是中国奥园暴雷的症结所在，结合中国恒大的债务危机，郭梓文和许家印身上，同样闪现着“蒙眼狂奔”的气质。

除此之外，业界盛传的涉嫌自融，也是玩火烧身的表现之一，早在去年3月，就有自媒体称中国奥园存在“明股实债、涉嫌自融、虚增销售额”等系列问题，彼时的奥园第一时间进行了驳斥回应，但如今，奥园的现状或正说明，那份“沽空”报告非空穴来风。

1月28日，有媒体称，债券融资在奥园的融资里占到了近4成的比例，也将导致发新债还旧债的一个恶性循环，加上行业寒冬，再融资已然难上难，于是，这个模式玩不转了。

2020年，中国奥园合同销售总额1330亿元，同比增长13%，2021，中国奥园定下了1500亿的销售目标，结果只完成了1210.3亿元，尤其第四季度累计销售额仅225亿元，其中，12月份的销售额，受理财暴雷等系列因素影响，更是断崖式暴跌了73%。

于是，在外无法顺畅融资、内无法顺利造血之际，卖项目自救，似乎成了当下奥园唯一的选择：

2021年11月4日，中国奥园和奥园健康发布联合公告称正在接洽出售相关物业权益的事项。媒体曾报道，中国奥园拟出售奥园健康55%的股权，作介30亿，并已接触过包括碧桂园、保利、龙湖和合生创展等在内的多方买家。

11月9日，广东奥园商业地产集团有限公司对旗下奥园城市更新集团19.62%的股权进行了处置，受让方为科学城城市更新集团有限公司。

11月14日，中国奥园以预亏损约1.77亿港元的代价，将目标公司已发行股本和股东贷款作价9亿港元出售给了新永投资。

同日，中国奥园旗下广州奥誉塱置业将49%的股份卖给了世纪金源旗下公司。

2022年1月26日，有消息称中国奥园引进的战投有了阶段性进展，有望在春节后加速推进。

同日，中国奥园宣布，其间接全资附属公司作价2.15亿加元，出售了位于加拿大的多处资产，此外，澳园称已完成多个境内外项目的转让，位于澳洲的项目已接近尾声。

卖地产自救能否奏效？神秘战投能否落地？目前来看，仍需要时间检验

值得一提的是，奥园似乎也在做多手准备，恒大成立了风险化解委员会，中国奥园也在积极推动债务重组，但据可靠信源，截至目前，尚未有实质性推进，如果情况继续恶化，不排除奥园破产清算的可能性。

在行业巨头们紧衣缩食的寒冬，中奥园能否熬来春天？

拭目以待！

参考资料：

1，惠誉下调中国奥园长期外币发行人至“RD”因其不支付票据——金融界

2，千亿房企中国奥园解散大区，断臂求生，苦了地产人——豁达沙滩

3，又一房企暴雷？60亿“坑惨”1500人，如今又宣布债务违约——不凡智库

4，千亿巨头扛不住了，奥园官宣“以房抵债”——科技金融在线

5，60亿理财暴雷后，销售额下跌73%，千亿房企如今又宣布债务违约——财料

6，中国奥园收盘价连续4日下降，股价降至1.21元——凤凰网房产

7，中国奥园：与危机赛跑——地产锐观察

8，这家房企，危险了——猫哥观地产

9，图源网