对于住房租赁市场和长租行业而言，在经历2020年的动荡与求索之后，如何在全新十年中重建发展空间，成为了行业的首要议题。

而从市场动作来看，进入2021年后，长租行业在重回正轨：

自如并购贝客并拓展新城苏州、世联红璞易主魔方、寓小二接手蘑菇租房……行业收并购陡然加快，大平台的数字能力、服务能力成为了业内公认的“上岸秘诀”；

国内长租首股青客公寓，发布上市后首年财报，虽市值缩水超80%、净亏损增208%，但是已成功将租金贷比例降至11%，尝试隔绝旧模式弊病；

自如研究院2月数据显示，长租机构合租、整租成交量同比去年都有有较大提升。另外，有媒体调查春节后自如APP的日均下载量迅速回升，到2月20日（农历初九）累计增长204%、日均增长率约20%。

不难看出，市场对长租产品的需求仍然旺盛，但是正在向头部品牌倾斜与集中，“精细化运营的能力”与“足够支撑运营的规模”缺一不可。市场趋向头部、运营趋向精细、营收趋向服务，成为了时下长租行业创新求变的新风向。

自如在今年开年就推出的两大业主托管产品“增益租”与“精选·业主直租”，以“无差价、灵活租约”为核心差异点，完成了对各类房源业主的全场景布局，或许会成为行业效仿的新模式。

长租机构的3.0时代

进入新世纪以来，租赁房源在供需特性上不匹配，一直是限制住房租赁发展的本质难题。彼时长租1.0出现了，以C2B2C模式提升租住品质迅速崛起；到了2.0阶段，长租成为风口后各大巨头、资本先后入局极速扩展，也在2020年疫情下出现暴雷引发的诸多乱局。而行业复苏后，随着自如等企业的模式变革，长租机构将跃迁到3.0时代。

今年开春伊始，自如宣布推出“增益租”与“精选·业主直租”两大业主托管新模式。其中，“增益租”主要适用于老旧与毛坯房源，依托自如家装配置团队对房屋进行改造升级后以整租或合租产品出租；“精选·业主直租”则适用于精装房源，然后依据自如标准进行配置优化，进行上线出租。而在随后的招租、租内服务环节，均由自如提供支持，保障业主与租客双方的品质体验。

两项模式的推出，无疑都显示出自如对租客和业主需求的考量和满足。业主可以得到的优势是：出租快、租客好、受益高、省心；租客可以得到的是：好品质、好服务、更市场化的定价、省心舒适。

这一点在出租数据上也有体现，一套常规房源从上架到租出大概需要45天，而自如房源的平均出租周期则不到20天，在精选直租模式下，从业主签约到租客租房最快仅需1天，房屋品质、服务品质的价值与作用可见一斑。

而自如通过两大新模式，在完成品质赋能的同时，保留长租托管的房屋保值与收益优势，也能实际弥合时下业主与租客群体在个体层面的需求差异，推广潜力无疑是较为可观的。

长租增长的新逻辑与长租价值的新来源

需要提出的是，品质化升级解决的仅是住房租赁市场的长期缺口，在常规的“包租全托管”模式下，长租机构常常难以避免地陷入因全包租、长租约所导致的对宏观经济变动天然缺乏应变力的困境之中。

而现在，长租需要新的增长逻辑和价值源地。

在这一次的托管新模式中，自如主打“租金无差价、收益有保底、合约一年起”的新机制，自如将与业主共同确定房屋出租价格，实现“收出无差价”，同时向业主公开实际出租收益，与业主分享品质升级和未来市场向好的增益价值。同时，如果市场下行、出租情况不理想，自如也会向业主支付目标收益八成左右的保底收益。

不难看出，自如正在放弃缺乏应变力与风险抗力的“大包大揽”，转而向房屋增值服务、租务管理服务、租赁策略咨询的“全品类房屋资产管理平台“转型。

在一些观点中，放弃“全托管”之后长租托管将失去对业主的竞争力。其实不然，相比于简单粗暴的委托模式，远不如共同创造房屋价值、而后共同分享房屋价值更让人信赖。相信，在经历过2020年风波之后的城市业主们，无疑也明白了相比于“对风险的到来毫不知情”，这种“价值共创共享“更为值得相信。

需要指出的是，真正促成业主选择长租的原因，一直是服务价值、科技应用与租客素质。调研数据显示，长租机构托管受业主认可的原因前5为：有管家等专属服务者、有保洁/搬家等服务解决租期问题、会对房屋进行装配升级、App等线上工具比较方便、租客平均素质较高。如结合租客与业主双边来看，长租机构提升了房屋对租客的消费价值，而消费价值的增加同样促成了业主收益的上升，在这其中，长租机构获得服务收益，全新的三方共赢闭环得以形成。

实际上，长租行业的“有限托管”化，同样也是整体住房租赁市场所引导与期待的转变。

从2015年中央提出租购并举以来，大量集体土地租赁项目、大型租赁社区项目、存量房租赁化计划在各地不断上马。在这其中，或作为产权主体或项目监管的房企、国企、村集体甚至是地方政府部门，都缺乏对城市住房租赁的运营能力、服务人员、成型系统和实际经验。此时，成熟的、有规模的长租机构变显得尤为可贵。

因此，在住房租赁新业态不断落地、在整体市场明显存在经验缺口、工具缺口、人力缺口的情况下，长租行业将业务转向能力输出也是大势所趋。而自如此刻推出两大托管模式，其中包含着对运营逻辑的检验与对价值输出方式的探索，也是对“新长租”正在诞生最好的注解：行业老大已经开始转型了。