出品/联商专栏

作者/熙领商业评论

前言：

社区商业，作为现代商业体系中最重要的形式之一，最近受到了越来越多的重视。本文作者从2017年起，就带领团队持续进行社区商业方面的研究与实操。在泰国、日本、新加坡、香港及国内多个城市，考察了大量的项目，进行了大量的客户调研，并作为主笔之一与中购联联合撰写了《中国社区商业规范化发展研究》，是国内较少的涵盖社区商业从定位、规划、设计、招商、运营到资本化等整个体系的研究报告。本文是近年来研究的一部分。

（更多关于社区商业的专业信息及内容，请关注熙领商业评论发布的《熙领月刊》（免费获取方式见文末）

社区的意义

社区商业，作为商业地产最重要的一个分支，在近几年获得了高度的关注，无论是发展商、商家还是消费者，都发现社区商业，在整体社会商业体系中，扮演着越来越重要的角色。

理解社区商业，首先，我们要了解什么是社区？

“社区”一词源于拉丁语，本意为”关系密切的伙伴和共同体”。德国著名社会学家滕尼斯（1887）最早提出社会学意义上‘社区’的概念，将‘社区’定义为聚集在一定地域范围的人群构成的社会生活共同体。从这个意义上，社区的核心是人生活的载体。

现代意义上的社区概念，主要涵盖了以下几个要素：

1) 社区具有相对明确和有限的地域边界。

2) 有相对稳定的社区人口。

3) 有一定的组织结构。

4) 有明确的文化特征。（张鸿雁，2000）

社区的组成是一个非常复杂的结构，这中间，涉及到政府，公共组织，私人团体，社区组织，社区开发者以及居民等等。而一个良好的社区发展，是需要兼顾各个利益相关体之间的诉求。所以。社区并不是一个简单的地理概念，而是一个社会意义，是多种职能的复合体。

一些研究对社区商业的功能做了如下概括：

1) 经济功能：社区通过生产或引入，为其成员提供衣、食、住、行等生活消费与服务，也可部分程度上为社区成员提供就业机会。

2) 教育功能：对成员传递知识、信息及价值观。

3) 感情功能：提供成员社交与沟通的平台，同时通过成员间的互相支持与帮助，满足成员精神与物质方面的需要。

4) 社会化功能: 把社区看作联系社会的桥梁以及解决社会问题的重要手段，同时，通过对社区成员在行为及思想上的监管及引导，可以维持社区及社会的稳定。（潘泽泉，2014）

但在实际运作中，社区功能的实现，面临着很多困境。因为人口的流动、有限的资源和不对等的信息传递，使得长期以来各个社区相关体之间缺乏互动而难以达成共识，同时也缺乏有效的协调系统，这也成为了社区发展最大的难题之一。

在中国，这个问题更加明显。因为近二十来，中国的高速城镇化过程，导致了原有的城市肌理被不断重构，传统的邻里型社区关系被逐渐打散，而新的社区关系又没有建立起来，造成了大多数地区‘有小区无社区’的情况。

社区商业存在的意义

从对国内外大量的社区研究中发现，社区商业，可以在社区运营中，起到非常重要的作用。

目前在国内的大部分研究与文献中，对于社区商业的定义更多的是紧贴商品化消费的本质，对在其他多个层面能够发挥的作用涉及较少。我们认为，社区商业不仅应具备经济意义，也应该更多的承载其他相关功能，从而形成不同利益群体之间的纽带，并促进社区的发展。所以，可以把社区商业的角色与作用进行如下总结：

是社区发展必须的功能单元，起到完善社区职能的作用

首先，社区商业作为承载居民的商业化消费的载体，承担了社区的经济功能。体现了属地居民的消费力、消费文化、消费习惯等消费特征。其次，很多的成熟社区中，属地居民之间已经形成了稳固的社会关系。社区商业作为属地居民的“活动中心”，可以承担社区的教育、情感和社会化功能

是各利益相关方的沟通平台和纽带

其次，社区商业的产业链相对较长，涉及到政府、开发建设方、运营方、品牌商、资本方及终端消费客群等不同的利益主体。在物业开业后的长期运营中，各利益相关方依然会持续性的介入进来。社区商业是各利益相关方实现资源整合的平台。

从前文对社区的描述中可以看出，社区作为社会基础单元，具备较为复合的功能，而社区商业作为组成社区功能最重要的部分，具备了一些自身独特的功能和属性，主要有：

1）具备商业属性，遵循市场化的规律。社区商业首先是社区商业消费的载体，有为社区内居民提供日常生活消费的功能。

2）作为社区中心，具有一定的文化与精神功能。社区商业作为社区的活动中心，不仅是商业载体，也承担了社区文化发展的作用，有很强的精神上意义。

3）产业链相对较长，涉及的利益关联体多元化。这是由其本身的房地产属性决定的。社区商业的产业链涉及到政府、开发建设方、运营方、品牌商、资本方及终端消费客群等不同的主体，每个主体都有不同的责任与诉求。

4） 更具有功能上的复合性。现代很多成熟的社区商业除了具有基本的商品交换和服务功能外，还具有社区交流与公共服务等功能上的延伸。

中国社区商业发展历史与现有问题

社区商业与城市化进程

虽然不同国家的社会形态和政治形态不同，但社区商业发展的主要幕后推手非常的一致，即国家的城市化进程。相较于欧美发达国家，中国的城镇化速度更快。1980年，中国城市化率为19.4%，2010年达到50%，平均每年增长约为1.5%。1860年时，美国城市化率约为20%，60年后的1920年约为50%，平均每年增长约0.77%。美国用60年完成的城市化率从20%到50%的飞跃，中国仅仅用了一半的时间。

图，中国城市化率增长曲线，资料来源：国家统计局

高速的城市化进程带来了同样高速的社区商业建设。以时间为发展的主线，中国社区商业的发展大致经历了三个阶段：

早期阶段，在20世纪80年代以前中国实行计划经济，即国家对所有产品进行配给制。当时国家通过农村或城市的商品配送点对居民的产品进行计划分配派发, 这种配送点成为最初的社区商业。社区商业设施是国家统一设置的国有公共设施, 组织和管理由街道社区组织实施。

中期阶段，城市化的发展成为了社区商业发展的一个契机。在这个阶段，大量的农村人口涌入城市。国家开始放开住宅的开发权，住宅的快速开发加速了配套商业的发展。该阶段的社区商业多为居住配套型，社区概念较弱。社区商业属性开始由政府计划供应的产品配送形态向商品经济形态转化，原有的社区商业设施通过承包、转让等形式进入市场（刘建湖，2008）。

后期阶段，居住区商业向现代社区商业发展。上世纪90年代末2000年代初，在我国城市化和房地产成片开发的进程中，提供居民日常生活消费的临街商铺大量产生，形成了我们前文所说的社区商业的雏形。（周霞， 周晓静，2012）。

进入21世纪后，居民生活方式的改变带来了居民消费需求的多样化，同时品牌连锁商家的扩张也提供了更多的商户选择，在这个阶段开始出现复合功能型的社区商业，中国开始进入了真正意义上的社区商业发展期。

但总体来看，早期的社区商业，还是以商业街区为主，以提供基本的生活类服务为特点，商业模式也较为简单。直到2015年以后，社区商业，开始作为一个独立的商业概念，受到了越来越多的重视。

中国社区商业的现状及问题

如前文所说，计划经济下的政府主导时期，中国社区商业的规划和发展并未形成完全健全的体系。而转入发展的中后期后，地产行业“快周转”模式也影响了社区商业的发展模式，这使社区商业经历了超常规的发展同时，也带来了大量的问题，主要包括：

我国的社区商业缺乏与社区其他板块的协同规划，商业建设与人口导入之间的关系不清晰。经常出现商业建完了，人还没有入住，或商业体量过大，但消费群不够等情况。

我国的多数社区商业在前期缺乏明确的商业规划及定位。在社区商业开发前期，很多开发商更多会考虑用地指标等硬性条件，但缺乏对社区商业本质的理解，以及对商业逻辑与产品之间关联性的考虑，导致最终开发出来的产品与居民和商户实际的需求不吻合。

我国的社区商业专业人才较为紧缺。社区商业对人才的复合能力和专业度有较高要求，其中涉及商业定位、规划、招商、运营等方方面面。对此类人才的培育需要时间，然而房地产快速扩张以及‘高周转’模式下，大多数以住宅为主营业务的开发商缺少对商业地产专业人才的储备和培育。

缺少成熟的资本运作环境与退出机制。国内开发商，尤其以住宅为主营业务的社区商业开发商，负债率较高，资金成本也较高，需要快速的资金回现来保持健康的现金流。退出机制的不完善导致了这些开发商大多选择以“散售”的模式来去化商业物业。这也在很大程度上影响了社区商业的良好运营。

由于中国国土面积广阔，不同等级和区域城市发展状况存在显著差异，社区建设在全国各地区之间的发展极度不均衡。经济发达地区整体商业供给阶段性过剩，经济欠发达地区的商业形态却仍停留在低、乱、差的初阶水平。这也造成社区商业在发展策略上的复杂性，增加了开发难度。

发达国家社区商业发展研究

上述的很多问题，需要解决，是一个庞大而系统的工作，我们可以从一些社区商业发展较为成熟的国家或地区，来研究那些是我们可以借鉴的。

从国际上看，社区商业的国家发展模式，可以分为两类。

政府主导型

政府主导型社区商业发展模式模式，是政府作为主导者，在整个社区及社区商业的建设中对土地规划、产品定位以及综合功能进行全方位的把控，这种模式的主要代表为新加披和香港。政府主导型社区商业的发展模式主要经历了两个阶段：

社区建设的初期，商业环境和人口居住氛围均不成熟，政府通过统一的开发运营，培育社区商业环境。以香港政府为例。香港政府以十年为一个阶段，分阶段、分步骤、有规划、有计划的推动大社区建设。这个阶段政府在社区配套及社区商业的发展中扮演者主要角色。

之后，随着社区建设不断成熟，人们渐渐不再满足于基本生活消费需求，消费升级的要求越来越强烈，政府此时将开发权逐步交给市场，由开发商开发建设功能更多元、业态更复合的社区商业产品，更好地服务社区居民。

 市场主导型

市场主导型以市场机制为主导，发展商与居民等参与度更高并有更大的话语权，是一种自下而上的社区商业发展模式。：

欧美国家和日本社区商业的发展多起源于城市郊区化发展过程。随着经济发展、产业结构升级，大量就业人口涌入城市，城市中心趋于饱和，城市居民开始向郊区扩散，为郊区新建居住区居民服务的社区商业由此产生。

在这期间，政府主要发挥规划指导作用。例如划分各个功能区，提供相应的公共服务等，但社区商业的发展，还是主要由市场调控。

 一个良好的案例：社区商业的新加坡模式

新加坡一直被作为社区商业发展建设的典范，纵观新加坡社区商业的发展建设，无论是从土地行政管理、商业布局规划模式，还是资产管理和退出，参与社区发展和建设的各利益群体在各个环节中都表现出了高度的协同性。对新加坡社区商业发展的研究，可以从战略层面给予非常有意义的参考。

下面，我们从新加坡社区商业的主要参与主体的职能与方式，来分析下为什么新加坡模式的特点。

1）政府：有效的管理着

政府功能1：宏观规划与布局

由于土地资源的稀缺，及城市范围高度集约的特殊性，新加披政府在城市规划及商业管控等方面做出了巨大努力。首先从城市规划的角度，新加坡政府从市级商业，区域商业以及邻里中心几个层级进行了系统的分类规划，每一类商业都有对应的商圈，体量以及辐射人口的界定。

如下图，蓝色标记代表的市级商业主要集中在人口最集中的城市中心区，而根据人口聚集区的分布，每个大的聚集区都有一到两个区域级商业，社区邻里型商业则有规律的分布在各个聚集区内。这种模式既能使居民能得到最便利的全面的商业服务，又避免了商业的恶性竞争。

图，新加坡市级商业、区域商业、社区商业分布，资料来源：《中国社区商业规范化研究》

政府功能2：公共设施与配套

除了宏观规划以外，新加坡政府对商业建设的管理与引导，还体现在有效的结合公共设施及配套方面。新加坡商业的布局，与地铁及轻轨系统有着非常有机的结合，一方面，是结合轨道交通的延伸，围绕站点进行合理的商业分布，同时根据站点周边人口情况，商业规模也有相应的控制。另一方面，无论是地铁，轻轨还是快速路系统，都要求与商业进行无缝对接，以保证人流的导入。

图，新加坡地铁和社区商业分布，资料来源：《中国社区商业规范化研究》

绿地规划也是新加披市政建设的另一个重要特点，政府制定了详细的绿地指标以及绿化奖励政策。规定每个镇区中应有一个10公顷的公园；每个楼房居住区，500米范围内应有一个1.5公顷的公园；每千人应有0.4公顷的开放空间等硬性指标。同时，利用公共绿地自然形成的社区休闲中心进行商业布局， 并最大限度的利用绿地的景观资源，提升商业的体验性。 

图，社区商业Waterway Point与绿地景观的结合，资料来源：团队实地踏勘

政府功能3：社区生活公益配套

“邻里中心模式”（Home by home），指根据社区物业的规模、类型和居住人口，配备相应的商业配套设施和社区生活服务功能，含社区文化娱乐、零售餐饮、图书馆、健身体育、就业指导、老龄人活动中心、医疗保健等多种项目，不以盈利为主要目的，由政府补贴，开发商或物业方进行集中经营与管理，这种模式保证了社区功能的复合与完整，同时，由于该类设施一般均与社区商业有着良好的结合，也为社区商业带来了强制性的消费客流。

图，社区商业Clementi熟食中心及社区商业Bedok mall餐饮中心，资料来源：实地踏勘

2）发展商：综合能力的建设者

新加坡目前已建成集中式商业总建筑面积约300万平方米。开发商的市场集中度极高，以凯德集团、远东机构、Frasers等为首的几大开发商占据了六成以上的市场份额（图7）。其中不乏国有资产参股或控股的公司，保证了政府规划愿景的完成度。

图，新加坡大型开发商市场份额，资料来源：网络

其中，社区商业类项目的持有者主要以凯德集团、CDL、Frasers、Lendlease等开发商为主（图8）。与美国的采取的房地产投资、开发、物业经营等各方面业务高度分化、互相独立的“专业化模式”不同，新加坡的地产开发管理呈现“全过程开发模式”，即形成以开发商为中心的一条纵向的产业链，从拿地、开发、卖房、经营，均由一家开发商独立完成。

图，新加坡社区商业的主要开发商及代表项目，资料来源：网络

在某一片区由某个发展商独立主导开发，也是新加坡商业体系开发的一个特点。以裕廊东Jurong East地铁站附近的商业布局为例，Westgate、Jcube、IMM都是凯德集团旗下商业物业。这种模式的优势是发展商可以根据物业情况进行差异化的定位，避免了恶性竞争。

图，裕廊东Jurong East地铁站周边商业设施情况，资料来源：网络、实地踏勘

3）资本方：有效的金融合作者

新加坡的地产金融体系非常发达，以‘国家信托基金’为主体，结合大量的房地产信托基金，构成了商业物业从投资到退出全过程资本体系。

新加坡是亚洲继日本之后第二个推出REITs的国家，也是亚洲第二大REITs市场。截止2017年3月，新加坡交易所存续39支REITs，存续规模849.2亿新元。（图10）

图，新加坡REITs市场的发展，资料来源：彭博数据库、中债资信整理

而得益于合理并具备前瞻性的整体规划，新加坡商业往往都会有良好的财务表现，也保证了商业地产经常可以取得较高的年化收益，这也进一步推动的资产证券化的发展。

例如新加坡的第一支REIT——凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust），目前CMT旗下目前共16个商业物业的总建筑面积达到53.8万㎡，其中包括Westgate、Bedok Mall、Bugis Junction等社区商业类物业。去年全年吸引了超过3.5亿购物人流。

通过REITs结构，凯德集团可以不断将成熟商业项目注入套现，减少商业项口中的资金沉淀，加速资本的高效流动，充分提高资金利用率。通过合理的资产组合和成熟的公开交易平台，CMT可以获得远远优越于市场其他投资产品（5-10年国债、银行储蓄等）的年化收益（图12），投资者得到了合理的投资收益。

图，CapitaLand Mall Trust 2017第一季度收益与其他投资品类之间的比较，资料来源：官网，Bloomberg，Central Provident Fund Board, Monetary Authority of Singapore

4）属地居民：积极的参与者 

新加坡的社区设有完善的组织体系来保障居民的利益反馈能够到达相关机构。新加坡社区组织的活动范围以选区为基本单位。这一层次上的社区组织是“公民咨询委员会”和“居民联络所管理委员会”，其中公民咨询委员会是主要的社会组织，它在选区层次上组织、领导和协调社区事务，负责把居民的需要和问题反映给政府，并把政府的有关活动安排和政策信息传达给居民。

作为社区商业消费闭环中的终端使用者，新加坡居民在社区商业中的消费频率极高，而居民对于社区商业的有效反馈，也促进了社区商业的不断升级。从这个角度上，社区居民也是社区商业发展最重要的参与者之一。

社区的协同治理理论在新加坡社区商业建设中得到了很好的实践，如下图所总结，各利益方各司其职，共同构成社区商业利益共同体系统，维护社区商业的生态发展。

图，社区商业的利益共同体系统在新加坡的实践，资料来源：《中国社区商业规范化研究》

新加坡的社区商业发展历程告诉我们，社区商业并不是一个简单的商业体，而要依托于社区的发展和建设，它既是社区功能的补充者，也是社区发展的参与者，所以，讨论社区商业的发展，不仅要考虑商业逻辑，还要更多的考虑作为社区链接的重要环节，社区商业能起到的社会作用。

发达国家社区商业发展的启示

1） 围绕城市群的扩张路径进行更合理的规划

城市扩张是促使社区及社区商业发展的主要原动力。城市扩张带动出了新区域的发展，新区域通过公共交通与城市群落中的核心区域接驳，而社区商业的发展，一般会围绕这种扩张有序进行。

近年来，我国重点城市的外溢强度不断加大，城市群的特征不断显现。有学者指出，目前，中国有70%的人口生活在城市群中。同时轨道交通等公共设施的快速发展扩大了核心城市的辐射范围。围绕城市地域与功能扩张，会带来大量的社区商业的需求，但需要控制商业发展的节奏与周期。

2） 采取清晰的发展模式

相对于我国社区商业发展的随意性，发达国家的社区商业发展更加有系统性。社区商业的发展模式既关系到政府的整体规划与公共配套，也涉及到开发商自身的资金成本、商业模式以及运营管控能力等，同时还受到开发商的财务要求和在集团业务板块中的地位等多重因素的影响，所以无论是政府还是发展商都必须对社区商业有清晰的理解，并能建立一套合理完善的发展策略。

3） 合理的入市策略

无论政府主导还是市场主导，社区商业都应有符合市场逻辑的入市策略。这个策略包括与社区发展进程的协同、与人口导入的配合、以及合理的产品定位设计等各个方面，目前我国的社区商业还相对粗放，早期多以销售型街区为主，近年来虽然出现了一些集中型物业，但项目同质化与特色性并不是非常突出，这方面可以借鉴一些发达国家和地区的经验。

4） 关注功能的复合和活动的集聚

以香港为例，在大社区建设的初期，社区商业最开始作为基本社区配套设施出现。为了更好的接收群众的诉求和意愿。社区商业在某种程度上也承担了’‘活动中心”的作用，除了是社区成员沟通交流的场所以外，还起到了社区文化和价值观培育的作用。到了大社区发展的后期，已经分不清是文化培育了商业还是商业影响了文化。与之相比，我国的社区商业更多的注重于消费功能，而对社区活动以及社区交流等方面重视不够，实际上，社区商业中心，应该是一个社区文化的载体，并推动社区在精神层面的建设。

5）建立体系化的管控系统

针对社区商业，各利益相关方需要建立一套体系化的管控系统。这套管理系统在政府层面要对社区商业的发展有明确的规划与认知，在企业层面要有完善的发展体系，包括开发策略、商业板块的组织体系、项目层面的考评体系、招商运营管控体系等吗，一套完整的，行之有效的管理系统，才能保证社区商业更加可持续的发展。

6）鼓励打开资产证券化渠道

社区商业本身具备良好的金融属性，成熟的资产运作环境会加速其发展，如美国、香港、澳洲等地的运作模式。但由于目前国内资产证券化市场尚未完全打开，并且社区商业发展仍然不够规范化，社区商业的物业价值和租金估算体系尚不健全，社区商业的资产化依然有很长一段路要走。

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