近年来，“场景力量”在商业地产上的话题一直居高不下。“场景力”的塑造为街区带来了话题、人流量、自发传播 ··· 让人们有了身临其境的代入感，这一切最终都转化为项目的价值增量，变成实实在在的购买力、消费力。

城市街区“场景力”构建的重点不仅是氛围的营造，更重要的是从主题设置到业态配比的运营。两者相辅相成，由内而外才能对游客形成持续的、长久的目的地吸引力。

而“创造”新的城市级景点，也便成了要紧事。那么，今日我们就来深度聊聊火爆票圈的苏州淮海街。

在日本自由行开放前，淮海街聚集着苏州人对高档日料和日式生活方式的探索。随着经济的快速发展，越来越多的高收入人群涌入淮海街周围，日料一条街也见缝插针地“挤”入了很多中国餐饮，淮海街变得既有日本风味，又夹带中国元素。

同时，这又是一条能够真实满足在苏日本人生活的商业街，被他们称之为“一条治愈的街道”。

淮海街更新改造项目，包括了从街区的规划设计到建筑改造、立面改造、景观设计、店招店牌一体化，再到地下市政管网设计、施工，以及后期艺术装置布陈、艺术交流活动和一些运营。

营造街道场景的方法论

一个真正有趣的主题街区应该是怎样的？至少它值得在朋友圈的PO照中，能够被人一眼记住，甚至询问地址~

早期大悦城的“五号工场”与“骑鹅公社”可以达到这样的效果；后来又有超级文和友：一座城市的市井博物馆，出现在长沙，广州，甚至今年十一期间排号高达五位数。

这也侧面反应了一个事实，对大多数人来说，稀缺的不是美食，是“独特”场景。特别是在国内城市愈发“千篇一律”的情况下，为了寻找体验，甚至是一张小红书照片，真的可以让大家翻越千里到此一游。

城市更新最无脑的就是粗暴的“翻新”，刷墙掩饰，体现出一种肤浅的新，甚至还不如更新前的烟火气吸引人。后来各种项目开始各显神通，有堆砌材料的，有体现“贵气”的，常常不顾场景审美的统一而越描越黑。

同样，在超级文和友火爆之后，市面上又来了一股山寨文和友的风潮，堆招牌堆灯箱，质感低劣，挂上同样的霓虹灯，回到相似的70年代。

这都是在迅速透支独特场景的生命力的表现。

我们再回到苏州淮海街，淮海街的改造成功是新时代城市更新工程的进步。这里并没有在一味的去模仿谁，而是将最终场景思考的很明确，就是要打造一条日式风情街道。

从街道、建筑、临街商业、景观休闲和文化等整合成一体，结合淮海街的苏州在地性和日本社群文化特点，打造了一个结合中外文化特点的特色街道，让市民和游客不出国门就能体验到不一样的地域风情。

淮海街项目在原有“日料街”风貌的基础上，打造了一条真正的日式风情街道：在匹配运营的基础上，为每一家店再次设计了门头，并通过色彩与材质的表达，打造门头与立面之间的对比配合，让每一家店既“独立”，又成为街道主题的一部分。

并且，引入了一个完整且充满细节日式街道要素：灯箱，灯笼必不可少，然而地上的路灯，导视、广告牌、立面材质等等，都在围绕着这个场景风格而衍生，除却改不了的公共交通导视，几乎没有漏项。

路灯，灯箱和悬挂的氛围灯，洗墙灯相互点缀，在夜晚随手一拍，都是满满的烟火感。在家门口就能充分体验日式街道的魅力，和“假出国”一般的城市微度假属性不谋而合。

对于年轻消费活力的带动也更加直接，淮海街完全“日系化”的场景审美表达，本身便与Z世代所热爱的二次元文化，Cosplay，和JK等文化高度契合，这也就是为什么能够迅速占据年轻客群喜好的关键之一。

最终，不仅为这些本就品质不错，有数年口碑的日料店带来了更多年轻人，还带来了精心穿搭的“小姐姐”再次打卡。让场景不仅仅是“布景”，更有了与场景高度匹配的“人”的存在，场景的魅力得以完整表达，也吸引了更多的人慕名而来，让淮海街的活力永不落幕。

“到街上度假”是场景力的重要一环

不论是正常的商业地产项目，还是城市更新，“人气”都是相当重要的一环，有“人气”就有“商气”，就有上升的关注度、客流量和停留时间，为租金收益提供保障。

历经二十余年的淮海街，是苏州的新区，也是苏州日企聚集的区域中，生长出具有日式特色的生活方式，聚集起一百多家日料餐厅，成为远近闻名的日料街。

而操盘方更是将结合街道尺度特征，将“道路”升级为“街区”，打造为日式街道风格的商业街区，而且并没有一味的堆砌日系元素，“为日系而日系”，而是在统一的审美语言的系统下进行创作，确保街区整体的和谐统一。

强烈的“场景力”，带来传播、打卡和话题，进而逐渐成为一座城市的新度假名片。不管是“空降”场景，“穿梭”场景，或延续这里已有的场景也好，场景的主题选择并不难，能与“软件”：业态和人群消费特点相契合即可。但真正的难点在于，确定了场景方向，到底能不能做到完整且极致？这才是最关键的问题。

崛起的95-00后浪消费群体，是更加挑剔和难以敷衍的一代人。如果场景的打造仅仅只有“特色鲜明”，已然是不能够打动他们。

如The Commons，超级文和友，这些引起Z世代热捧的项目，无一不是足够的真诚，基于自己的核心理念，从形式到内在，从开局到持续运营均能保持有水准的“场景力”，来构建自身独一无二的消费认知。

这或许是未来城市更新，需要更多思考的事。

好场景维系融合全自持与强运营

在国内，凡是能维持高水准场景体验的商业项目，几乎无一不是“全自持”和“强运营”：产权归属相对统一，能被运营方所有效管理；强控日常运营，不仅仅是品牌的选择管理，甚至要涉及到门头、招牌、橱窗等等细节，来为整个场景的品质服务。

类似超级文和友这样的强主题化综合体，走的路线是更加深度的“全自营”：一个个商铺如同员工，对于场景有绝对的控制力，才能维持整个商业空间的风格高度统一。

而在传统的城市更新项目中，尤其是老旧街区类项目，其产权状况往往分散碎片，陷入“各自为战”的状态，其中的商户必然各有自己的运营状况，进进出出，因为各种原因调整自身的经营。在这样的情况下，只要有一家出于现实压力调整业态，也许就会对主题场景“破功”，长此以往，甚至会回到更新前的状态。

淮海街同样作为一个老旧街区更新项目，却呈现出比较完整的主题场景，这也使得我们好奇。

据最新情况了解，虽然苏州淮海街的物业产权并未明确，多次分包情况严重。而对于万物梁行（即苏州万科&戴德梁行）来说，这相当于进行了一次轻资产管理输出。几方的协作配合，让项目得以完整呈现，构建了爆红的日式街道场景。

“造场景”是一次开发打造阶段的目标，自然会投入资源呈现。真正困难的是“控场景”，是场景未来的持续性运营管控，在动态的运营变化中不断的协调场景，更新场景，让场景本身与运营契合，成为“自然生长出的样貌“，而非仅仅是刻意的装点外表。

此时，“淮海街”又该如何去建立长效机制？是确定整体规范，然后有一支专业驻场团队，涵盖物业、商管和设计，并有专项改造基金，对此直接负责？

是做一个城市更新样板间，还是一个真正的长期优质资产？这不是一般消费者需要考虑的问题，但却对操盘方与业主方而言充满挑战。

写在最后

在政策的推行下，每个城市更新的步履都在加快。最没用的做法就是将经典的场景进行简单粗暴的翻新，每个城市更新成功的背后，一定是在“Keep real”与有趣的基础上，保持原有历史文化与商业逻辑平衡兼顾，才能让年轻消费者给出他们的Pick up。

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