来源：地产八卦女 小艾

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大家好，我是地产八卦女主编小艾。

还记得2005年的时候，一档《超级女声》选秀节目，让长沙成为有史以来第一个网红城市。

也就是那个时候，长沙的经济开始腾飞，到2022年，长沙经济总量从全国排名第28位跃升到第15位，上升幅度排在全国前列。

与此同时，绿城第一次来到长沙，做了第一个豪宅项目绿城青竹园。

当时，《超级女声》异常火热，何炅、杜海涛等一线芒果台明星，有强烈的豪宅置业需求，而长沙绿城青竹园，也就此成了长沙的居住顶峰标杆。

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时间一晃就是十六年。2021年，绿城已经成了“老长沙”，却只做了三个项目：青竹园、桂花城和明月江南。

为了坐稳长沙豪宅三剑客（绿城、运达、建发）的位置，2021年6月8日，绿城经过52轮竞价，拍地拍到熔断，最终通过摇号，以接近29亿的价格拿下了048号南湖地块，即如今的凤起麓鸣项目。

▲这一个项目，是长沙第一块楼面价过万的住宅用地，也是长沙历史上楼面价最贵的第一块地。

我们知道，绿城的调调是地价越高、产品越好，这跟市面上很多房企不一样，很多房企是拿了高价地只会卖地段、不会做产品。而对于凤起麓鸣这个项目，绿城也的确做出了长沙最好的作品。

例如，绿城的户型设计。对于每栋楼不同位置和不同的视野情况，绿城凤起麓鸣都针对性的采用了不同的户型。

▲绿城凤起麓鸣楼栋布局。从图上看，绿城采取的是围合式布局，中央留出了大片空间来做园林景观，保证后面几栋即使看不到江景，也能看到小区内部景观。

值得注意的是，为了最大化的实现“景观自由”、保证瞰江视野的“无界”，绿城摒弃了传统高层建筑四角布置剪力墙的套路设计，而是选择了在户型中央布置剪力墙。这样做的后果，就是土建成本直线上涨。

▲绿城凤起麓鸣315㎡户型，为保证瞰江视野，将剪力墙隐藏在内部而非边角。

而另一方面，对于看不到江的楼栋，绿城就希望通过开发大面宽户型来吸引客户。比如5#栋东边户的220㎡户型。

▲绿城凤起麓鸣220㎡户型，拥有5.5面宽，进深只有面宽的一半，这样的大户型，在全国都比较罕见。

由此，对于户型和楼栋，绿城可谓煞费苦心，在保证了最大化的瞰江视野，也保证了完整的中央花园及采光。

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然而，就是这样的一个优质产品力项目，在长沙却并没有受到我们想象中的热捧。

以开盘为例，项目总共799套，2022年8月项目首次开盘，才卖出94套，不到整体的八分之一。

而截止到2023年6月初，绿城凤起麓鸣，总计网签套数不超过150套，甚至4月份网签仅1套！

要知道，绿城凤起麓鸣，可是在2021年6月拿的地。

整整两年，如今网签的房子不及五分之一，而已支付的土地款+财务费+管理费+工程款，就超过30多亿。凤起麓鸣项目，彻底成了绿城在长沙的滑铁卢！

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为什么绿城凤起麓鸣如此不好卖？

论产品，凤起麓鸣的品质没得说。可是论价格，凤起麓鸣实在是太贵了——当前，凤起麓鸣的报价是27000起，瞰江户型基本3万+了。

也许3万的价格，在南京武汉这样的强二线城市不算啥，可长沙的房价均价才1万出头，部分位置好的地段甚至还有八九千的二手房，就连一路之隔的中海阅湘台，均价也才2万起。

由此可以说，绿城凤起麓鸣的定价，基本脱离了长沙人的房产消费能力。

而另一方面，绿城凤起麓鸣的产品，也仅仅是产品好，其城市界面和地段，并不适合做如此“豪奢”的定位与投资。

比如其城市界面。其实凤起麓鸣的城市界面真的很一般，比如周边的学区，是名不见经传的仰天湖金峰小学；比如周边环境，是众多高密度的刚需盘环绕，其中就有著名的新力铂园。

再比如江景。凤起麓鸣项目最直接的卖点就是“江景大平层”，但江景有很多种，凤起麓鸣的江景，只能说是“有江无景”。

以下是滨江两岸的江景：

▲来长沙旅游的游客，基本都坐过轮渡“夜游湘江”、观赏滨江两岸的夜景。

依托于湘江沿岸的打卡景点，如渔人码头、湘江一桥、海信广场、北辰三角洲、万达楼群、杜甫江阁、橘子洲，长沙江景一向是很好的卖点。

可惜，如此绚烂的夜景，到橘子洲头的伟人雕像便戛然而止（坐游轮夜游一次湘江便知）。而不凑巧的是，凤起麓鸣的夜景，刚刚只能看到橘子洲头。

▲长沙最绚烂的江景，在橘子洲沿湘江以北。而凤起麓鸣对面是大学城和岳麓山，没有高楼大厦组成的天际线更没有灯光秀，晚上几乎看不到任何江景。

至于白天，凤起麓鸣就更惨了，一路之隔便是公墓，而江对岸也全部都是低矮的老小区。

事实上，长沙真正的好江景，要么是橘子洲以北的市中心江景房，要么是新开铺以南的郊区江景房。以下是均价仅1w6的某郊区盘江景：

由此，单纯从江景的角度看，绿城凤起麓鸣的价格，其实远远超出其本身的价值。

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炒房圈曾有个著名的理论，叫做CEO盘或者贵妇盘，意思是说，在房地产火爆的时候，国内的一些贵妇们，有钱、有闲、还有着谜一样的自信，相信自己能够为家里理财分忧而“投资”房产。

贵妇买房子，有几个要求。首先，绝对不排队、不抢购；其次，不惹麻烦，即不买二手房；最后就是装修精美、现房交付。这些因素拼凑起来，便是CEO盘。

CEO盘最大的特征，其实就是逼格。为此，开发商和物业会把“各项附加值”做到极致，比如品质规格、户型景观，都是长沙顶尖的；比如用户体验，去看这个楼盘是需要百万验资的.....而同时，它也会把价格做到极致。

然而，房价下行的时候，覆巢之下，安有完卵？在长沙非热门核心的地段，非要卖江景和品质，即使是绿城，又有多大的胜算呢？

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