谁能想到，三道红线以内的绿档房企也会被曝出违约事件。

近日，浙系房企“四小龙”之一佳源系旗下公司陷入违约风波。据投资人透露，佳源地产发行的定融产品出现实质性违约，从2021年12月30日起到2022年2月12日，累计本金5085万。

据资料显示，这款定融产品名为“佳源集团广州中新债权项目”，起投金额30万，预期收益9%-9.5%，发行人是佳源南方（深圳）集团有限公司。管理人为深圳市佳海投资有限公司，资金用于广州增城佳源印象的后续开发建设。

涉嫌违约背后的“隐忧”

据深圳某资管公司发出的律师函显示，该公司购买了310万的“佳源集团广州中新债权项目”，产品于2021年12月30日到期的产品，佳源应于项目到期日后5个工作日内一次性支付本金及剩余投资收益，即发行人应于2022年1月7日一次性支付投资人310万本金及投资收益。

但是截止到律师函发出的时候，佳源依然没有支付这笔款项。

值得一提的是，为了让投资人安心，佳源还签署一份《最高额保证担保函》，即佳源创盛控股集团和佳源集团董事长沈玉兴提供全额不可撤销连带责任保证担保。

即如果发行方未按时兑付任一产品本金/收益，投资人均可要求发行方和保证人提前支付所有产品本金及收益。

从目前兑付情况来看，除了那310万未兑付外，1月2日到期的630万，1月9日到期的30万，1月16日到期的710万等，合计本金5085万均出现未兑付情况。

对于以上事件，向善财经团队截止发稿时间，未搜到佳源方面的对此事件官方回应，对于该违约行为的真实性向善财经不置可否。

据佳源集团官网介绍，其1995年始创于浙江嘉兴，创始人为沈天晴。目前其业务范围涵盖房地产开发、市政园林、健康养老、服务、商业管理、文化旅游等，在国内20余个省（自治区、直辖市）的180余座城市，旗下拥有上市公司多家，员工达一万余人。

此次涉嫌出问题的佳源南方（深圳）集团有限公司为佳源国际控股集团旗下公司，后者为佳源系的上市平台之一。

实际上，佳源国际在“三道红线”方面表现不错。截至2021年上半年，佳源国际的净负债率为40.71%、剔除预收款后的资产负债率为62.11%、现金短债比为1.29，“三道红线”指标全部达标，属于绿档之列。

表面看企业运营良好，为何还会涉嫌陷入违约风波，难道资金链出现了问题？

实际上，在一众房企开始收缩战略版图时，佳源国际并未停止规模扩张。

去年6月份，佳源国际豪掷30.98亿元竞得贵阳市南明区观水路、省委旁的地化所地块，该地块成交楼面价为8155元/平方米，成为贵阳第一块楼面价破8000元/平方米的地块。高价拿地之外，为了扩大营收规模，沈天晴又拿出180亿拿下中天城投100%股权。

同时为了保证不逾越“三道红线”，近年来，沈天晴一直在向佳源国际注入优质资产，做大净资产。而且很少使用现金，主要是股权和债券。

在2019年业绩会上，佳源国际的副主席兼总裁张翼就曾公开表示：“沈老板作为实际投资人，把优质资产全部并进来，我再努力一下，这个千亿目标在未来就可以实现。”

比如在2021年1月14日。彼时，沈天晴曾向佳源国际注入了3个青岛项目和1个威海项目，而佳源国际以“债券+配股+现金”三种形式，向其支付72.48亿港元。其中仅15%采用现金支付，剩余的则全部采用权益性工具。

数据显示，2019年-2021年上半年，佳源国际的归母股东权益，从86.72亿元，增长至203.4亿元；而其少数股东权益，直到2021年上半年，才第一次录得28.48亿元。

在地产寒冬之下逆势扩张，虽然顾虑到了“三道红线”，但作为房企生命线的现金流似乎出现了问题，同时容易带来了融资成本过高的隐忧。

比如2021年1月，发行本金额3亿美元的优先票据，固定年利率为12.50%，于2023年7月到期。2021年5月，佳源国际发行1.3亿美元优先票据， 固定年利率11.00%，2024年2月到期。

涉嫌违约风波是否会引发挤兑的连锁反应？

在2019年1月17日，佳源国际股价从13.26港元暴跌80.62%至2.52港元的收盘价，公司市值也由300多亿港元缩水至60多亿港元，佳源国际因此陷入债务偿还、资金压力、经营停摆等一系列危机。

当时事件的起因便是市场上传言的于当日到期3.5亿美元债未能偿付。如今违约风波下，2019年的“117事件”是否会再次重演？

据不完全统计，目前仅美元债一项，佳源国际共存续有7笔，规模合计13亿美元左右，融资成本近12%，其中今年将有2笔合计3.31亿美元债到期。

在境内债方面，“佳源系”还存续8只债券，存续规模43.3亿元，平均融资成本在8%，其中有4只债券将于2022年到期，到期规模19.3亿元。

在去年8月“佳源系”以180亿对价收购中天城投集团100%股权，其资金来源和偿债能力曾受到质疑。

另外，佳源国际的融资方式还非常依赖信托，2018年之前，占比几乎超过七成。在2020年，佳源国际信托贷款余额占有息负债比重已经下降至17%。

佳源国际的部分信托融资或许被隐藏了，可能只是没有在报表中呈现。

例如，在2021年实施的“佳源青岛2号融资集合资金信托计划”，累计融资40亿元，虽然佳源国际对此进行了担保，但是其融资主体青岛领世华府地产有限公司，并未出现在其报表中。

从财报业绩来看，佳源国际也不容乐观。

据2021年中期报告显示，公司营收93.64亿元，相比2020年同期的93.54亿元 ，增长几乎停滞。从销售成本角度来看，从2020上半年的58.59亿元，涨到2021上半年的63.70亿元，增速为8.7%左右。

从市场的整体环境来看，房地产市场消费意愿依旧低迷，佳源国际能否平稳度过此次涉嫌的违约风波，完成自己的千亿销售额目标，需要持续关注。

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