出品 | 创业最前线

作者 | Rickzhang

编辑 | 冯羽

2014年11月11日那天，淘宝公布了双十一当天的销售额，那个创纪录的571亿元。

也是在当天，两个月前刚把阿里巴巴运作上市、从而以218亿美元身价荣登中国首富的马云，在接受美国消费者新闻与商业频道的采访时说，他这个月不是很开心。采访中的原文是：

“自己这两天经常训人，可能是压力太大了。”

一年后在网络上很多人点评这个视频，其中一个获得的赞最多：

“有钱的确很棒，但当中国首富可不是。这很痛苦，因为当你是首富时，人人都会为了钱围着你转。”

实际上，有钱人的烦恼一般人不懂，有钱人的想法有时更让人不懂。

20世纪70年代，美国普强公司的新药帕纳巴十分畅销，但食品药品监督管理局发现，这种药的副作用能够致人死亡。

让人大跌眼镜的是，普强公司随后召开了特别董事会最终决定继续销售该药品，并在法庭上为自己辩护。因为，药品撤市时间每拖延一个月，公司就能多挣100万美元。

消息被披露后，整个美国为之震惊。

而特别董事会最终没有人同意将药品撤出市场，是因为所有人都认为这体现了股东也就是资本的意志。

关于这一点，其实1885年恩格斯出面整理并出版的《资本论》第二卷中，就已经有详细的论述：“一旦有适当的利润，资本就胆大起来。为了100%的利润，它就敢践踏一切人间法律。”

这被称作是资本的疯狂。

当前，由于资本市场的日益完善，很多的疯狂现实让人不得不怀疑自己来到了一个虚妄的时代。这种疯狂在当下的中国，最新的例子就是走到崩盘边缘的分散式长租公寓。

在2020年10个月的时间内50多家分散式长租公寓陆续爆雷、跑路之后，排名行业第二的蛋壳终于轰然倒下。

虽然有专家为蛋壳爆雷寻找各种理由，但谁都不能否认的是，在5年时间之内蛋壳的几何式发展，以及带动整个行业一起陷入疯狂的过程，是最终让蛋壳公寓走到当前这一步的重要原因之一。

1、蛋壳爆雷背后的租金贷

一个超过16万租户使用的长租公寓平台，在轰然倒下之时，带给整个社会的冲击可以用灾难性来形容。而蛋壳的爆雷为什么会引起恐慌，关键就在于超过6成租户是自愿或者被引导使用了租金贷来支付房租。

蛋壳租户的悲惨遭遇遍布各大媒体平台：一边要应付房东搬出去的要求，一边拼命找蛋壳索要剩余的房租和押金，同时还要按月还着自己的租金贷。

最新消息显示，为蛋壳大部分租户提供租金贷服务的微众银行，发布公告表示所有蛋壳的租金贷可以免息延期至2023年底，并暂停扣款和计息。此外，微众银行还出台了最终的解决办法，正等待合适时机实施。

其实，最初推出的租金贷跟长租公寓毫无关系。

2012年4月，为了迎合当时国家针对于灵活就业和40、50人员创意小额扶持贷款的相关政策，工商银行和建设银行在部分城市推出了针对于个体工商户的商业经营租金贷款。

根据相关报导，温州建设银行曾要求，类似的租金贷款是先与经营的商场或者批发市场签约以集体作为担保，再跟创业者签约，按月发放给商场或市场经营者的贷款。

这种三方的贷款操作起来条件比较苛刻，再加上由于很多创业者经营不善，经营场地的租赁期限签约时间跟实际承租时间不符，使得租金贷的时效性和履行时间的确认也变成了一个难题。

几方因素的作用下，租金贷也成为一个政策性贷款的名称，每年的贷款数量并不高。

而当租金贷跟分散式长租公寓结合后，这种曾经的商业贷款彻底变成了一个金融领域的大生意。那些分散式长租公寓，则以租金贷作为最主要的收入来源。

财报数据显示，蛋壳公寓的租金贷比例较大，2017、2018和2019年，选择租金贷的租户比例分别为91.3%、75.8%和65.9%，涉及到的贷款金额高达数十亿元。

值得一提的是，住建部等六部门曾在2019年12月印发的指导意见中指出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款收入金额占比不得超过30%。

这意味着蛋壳的租金贷收入比例，超过国家规定一倍以上。

实际上，蛋壳有这么高的租金贷收入比例，不仅与它疯狂扩张的需求相关，更是整个行业近几年畸形发展的一个缩影。

换言之，这五年分散式长租公寓野蛮生长的背后，是一部租金贷疯狂发展的历史。而从租金贷被引入分散式长租公寓并作为资金池来源的那一刻起，这个行业就已经能看到一个没有未来的结局。

2、租金贷1.0——P2P的新玩具

租金贷跟分散式长租公寓的结合，是由另外一个看似毫不相关的P2P行业推动的。

2013年爆雷的e租宝事件，拉响了P2P的警钟。随后越来越多的自筹自融平台倒闭、跑路，让投资人对平台的信任度下降。而2014年8月，红岭创投通过P2P平台为几家纸业公司借出的1亿多资金无法归还，成为P2P历史上标志性的一个大事件。

事件之后，大额借款在各家P2P平台上逐渐消失，各个网贷平台资金的流向往自然人用户转移。企业需求资金的市场，则是逐渐让渡给了私募和银行。加上国家的监管力度逐渐加强，P2P平台如何选择资金的投放方向成为一个重要问题。

2015年12月28日，银监会等四部委联合出台了《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》。明确了“互联网金融平台”的适用范围和基本原则，划出了P2P不可触碰的12条红线，其中明确提出P2P的资金要必须由自然人出借，借给自然人。

在这样的背景下，万亿级的租房市场需求庞大，且基本上都是自然人之间交易的租金贷就成了“香饽饽”。

最早出现的租金贷，是2014年在成都成立的斑马王国。当时整个团队打着租金O2O互联网服务的旗号，其租金贷款产品就是帮租户贷款，即采用平台将钱一次支付给房东，租户按月偿还的模式。

因为符合监管的要求和场景化金融的条款，当时斑马王国的新模式引发了很多P2P平台的关注。

到了2015年上半年，租金贷平台成为互联网金融的热点，而在市场上活跃度最高的，是那些以创业团队闻名的租金贷平台。

会分期、房司令、斑马王国、租了么、月租宝、住分期、爱交子、租霸……据不完全统计，半年时间内成规模的租金贷平台就有超过10家。而几乎全部的非专业性金融租金贷平台背后，都有着P2P相关资金的背景。

比如房司令的投资方是黑洞投资与P2P网贷核心平台之一的玖富；会分期的A轮投资方银客网也是知名的P2P平台；而最早出现的斑马王国，A轮投资方是分期乐，这个P2P平台既提供资金，又可以通过斑马王国获得潜在客户。

在租金贷刚刚出现时，整个行业其实还没有摸准发展的脉搏。从获客角度上说，他们还分为C端和B端两个方向。

斑马王国最知名的市场策略，就是跟北上广深等大城市超过1万个房地产经纪人签约向客户推荐；另外一家会分期也跟2000多位大城市的中介经纪人达成合作。

更多平台选择与同样是平台的中介公司达成合作，也就是利用B端的管道力量接触C端的客户。

从2015年开始，像我爱我家、链家这样的租赁住房中介机构，在跟客户签订租房协议同时，都会向客户推荐房司令等租金贷的相关产品。

虽然租金贷发展规模不大，但其中的市场潜力，已经让很多机构趋之若鹜。

相关信息显示，平安普惠就曾上线一款平安好房租金贷的产品，据称租客免息期差高达50天，而且可以按月分期支付租金贷，当时该业务在北京、上海、广州、深圳4地试行，平台在一个月试行期内为几百名用户办理了相关业务。

然而，此时租金贷款还是一种小众的金融产品，接受的租户和能接受租金贷资金支付方式的房东仍属少数，因此2016年之前的租金贷市场规模并不算大。

直到蛋壳的出现，才把租金贷玩出了新花样，也让租金贷彻底成为分散式长租公寓的疯狂助推器。

3、租金贷2.0——蛋壳的新玩法

2015年，曾经李彦宏最器重的营销高手、后来合伙创办广告技术公司Sun0101.com的高靖，刚刚离开原有的项目，正在考察接下来自己要做什么。

彷徨间，一次行业峰会带给他灵感。那次会议上，链家发布了《租赁崛起》报告，显示未来中国将有3亿租赁人口，租房市场规模达5万亿元。而在峰会现场，自如公开数据显示，分散式长租公寓的入住率只有达到95%才可以拥有稳定的现金流。

他发现，2012年已经出现的自如公寓和我爱我家的相寓，正在市场的挣扎中寻找着发展机遇。而这些从传统中介公司来的项目，先天就对互联网思路不敏感。

他觉得这是一个高周转率、高频次还有大量现金流的行业，特别适合自己再次用互联网思维创业。在他眼中，上一个具有类似行业属性的，还是淘宝刚推出时引爆的电商创业机遇。

高靖认为，只要用互联网思维实施跨界“打劫”，以“快”打“慢”，最终赢的肯定是自己。

于是，事后那个号称要做中国第一的分散式长租公寓蛋壳，就这么诞生了。

实际上，考虑到收房和装修需要投入大量资金，再加上回报周期长，这个行业的资金回报率普遍比较长，一般需要5-10年才能盈利。

但高靖觉得自己可以用互联网思维解决一切。然后，他就“撞墙”了。

毕竟蛋壳跟行业“友商”竞争的第一步就是要把房子从房东手上收上来。高靖觉得以往那种撮合式的交易无法形成合力，必须要跟房东签订托管协议，将房屋整理装修后以统一品牌对外出租。

有时为了抢房源还需要预付一部分房租。而所有的房源在平台上需要装修整理之后才能出租，并不是在第一时间就可以找到租户。这中间其实有资金缺口，这对于新创业的蛋壳来说，是一个解决不好会影响发展前途的重大问题。

数据显示，蛋壳公寓在2015年年末的运营数量为2434间。与动辄几万间的自如等行业领军者相比，高靖口中所谓互联网思维的“快”，其实已经不攻自破。

与海外成熟的投资市场不同，当时中国并没有放行固定资产、尤其是商业地产的相关资本化。这使得蛋壳并没有办法从资本市场以租约抵押获取更多的资金。

穷则思变的高靖，最后把目光投到了方兴未艾的租金贷上。

由于当时很多租金贷平台为了保证资金安全，往往要求平台给予担保或者背书，这也是一开始租金贷在房屋中介领域没有快速发展的原因之一。

但高靖看到了机会，他以同意担保为条件，换取租金贷服务方将贷款资金直接打入蛋壳账户，再由蛋壳按月或者按季度打给房东。

这其实就是搭建了一个资金池。

毕竟，分散式的长租公寓前期投入较少，与集中式的相比，只要能有流动性的资金支持就能大范围扩张。

而选择跟租金贷平台合作，分散式长租公寓能在为租户提供担保的背景下，把原有直接支付给房东的一年租金截留在平台，由平台按月或按季度向房东支付房租，使得长租公寓迅速沉淀出一个庞大的资金池，以便于扩展新的房源。

另一方面，对于租金贷的投放方，不管是银行、金融公司、基金还是P2P平台，也得到了一个稳定的资本输出和本金与利息的获取管道。

双方基本上是一拍即合。

在这样的背景下，蛋壳手握着租金贷的利器，经历了一轮疯狂突进。

公开信息显示，从蛋壳成立之初到上市的5年时间里，接连完成了八轮融资，其中就包括老虎环球基金、春华资本、酉金资本、腾讯等实力雄厚的集团。

而在租金贷的推动下，2016至2018年蛋壳的复合年增长率高达360%，甚至到了2020年3月31日，蛋壳管理的公寓间数直接增加至41.9万间，覆盖全国13个城市，其中位于北京、上海、深圳三个一线城市的公寓数量达到20.7万间，成为行业仅次于自如的第二大长租公寓企业。

看到蛋壳玩得飞起，其他或大或小的分散式长租公寓也纷纷入场，租金贷从2016年开始在分散式长租公寓市场得到普遍的应用，各家隐秘资金池的建立，也让这个行业迎来新一轮“畸形的繁荣”。

据58同城、安居客、赶集网联合发布的《2019年住房租赁市场报告》显示，截至2019年底，我国长租公寓品牌达到近2000家，运营房屋数量已超600万间。

而在蛋壳增长最快的2017年，租金贷占租房收入的比例超过90%，后两年租金贷的占比也超过6成以上。

谁是蛋壳高速增长的幕后推手，答案不言而喻。

4、租金贷的末路

因为品牌需要资金扩张，且扩张后需要更多资金维护扩张速度，就使得越来越多的长租公寓将租金贷视为救命稻草。因此，在2019年之前，很多长租公寓是在默认的情况下为租户选择租金贷的金融产品支付房租。

当然，有的是温情脉脉，有的是威逼利诱。

比如自如和蛋壳是通过给租户算账的方式，利用租金贷可以减免押金的理由诱惑租户选择租金贷；而有的小长租公寓择干脆不提供非租金贷之外的付款方式。

但由于长租公寓平台数量太多，而优质房源有限，各家平台之间签约房源的竞争异常激烈。2018年年中，北京房屋租金异常波动，就是由于几家长租公寓将热点地区的收房价格爆炒导致。

据说，某几个核心区域，两居室的房租能炒到平均租房价格的1.7倍以上。这意味着出租一间公寓一定会赔0.7间公寓的租金。

但为了自身发展，各家长租公寓依然卯足劲不停抢夺房源。这个过程之中就使得挪用资金池的频率越来越高，而一旦超过安全的临界点，这个“拆东墙补西墙”的生意就会爆雷。

“租金贷只是某些长租公寓企业引发危机的导火索。”在接受亿欧网采访时，复基集团住房租赁生活产业板块执行总裁蒋中表示，“租金贷，作为信贷资金，具有一定的杠杆属性。在企业经营困难时候，信贷资金的杠杆会加速减少企业现金流。一旦碰上行业环境变化，叠加监管趋紧会让长租公寓经营困难导致快速爆雷。”

另一方面相对于集中式长租公寓来说，分散式长租公寓天生就带有运营中的弱点。而这些弱点决定了这一个赛道，很可能一家独角兽都跑不出来。

毕竟集中式的长租公寓，不管是不是地产商操盘，都可以最大限度地利用闲置资源，而且相关维护保洁等服务的开支和成本都能控制到最低。

但对于分散式长租公寓来说，除了在获取房源非常困难之外，后续的经营维护也无法做到标准化。因为房源分布在很多不同的社区，户型的大小、楼层新旧程度都不同，在进行二次整理、装修的过程中基本无法实现标准化。

有媒体核算过，分散式长租公寓后续维护和物业管理消耗的人力物力，是集中式的长租公寓几倍乃至十几倍以上。

因此，分散式长租公寓即便是100%出租率都不能盈利。而先付房租再整理出租的模式，让本来是一个轻资产的行业变成了重资产，而且只会越来越重。

这使得大家都陷入一个越加速发展越亏损，越亏损越要烧钱扩张的怪圈。而开启这种战火纷飞局面的蛋壳，仅仅5年就尝到了恶果。

据蛋壳的公开信息，蛋壳公寓目前管理的房源超过40万间，用户超过100万。虽然已经远远超出了业界规定的盈利点，但它的财务报表上却一直亏损。其财报显示，截至2020年一季度，蛋壳现金及现金等价物为8.26亿元，但总负债达90.27亿元，资产负债率高达97.06%。

连行业第二过得都是“朝不保夕”的日子，更别提其他资金链随时可能断裂的小平台。因此近两年，爆雷、跑路就成为分散式长租公寓企业的常态化表现。

据贝壳研究院不完全统计，2017年至今，媒体公开的陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的长租公寓企业超200家。

而疫情重压之下，今年已有近50家长租公寓企业事发。从杭州友客，到巢客，再到广州城璞，集中“爆雷”牵连租客、房东逾万人，涉及资金超亿元。现在，还要加上去年和今年刚在纳斯达克完成上市的青客和蛋壳。

2018年8月，当时离任我爱我家副总裁的胡景晖，炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商，以高出市场价20%-40%的价格争抢房源。他对此提出警告，长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。

两年后，这个预言终于变为事实。

但正如青客公寓CEO金光杰从纳斯达克敲钟回来后，见到同业说的第一句话“我还活着”一样，对很多被租金贷捆绑不得不蒙眼狂奔的长租公寓来说，如何保证自己资金链不断裂，是他们特别想得到的答案。

毕竟，好死不如赖活着。

参考资料：

《防长租公寓“暴雷”，多地要求租金及租金贷存入监管账户》新京报 2020年11月

《蛋壳公寓再传破产，“租金贷”难题何解？》钛媒体 2020年11月

《功过“租金贷”》钛媒体 2020年11月

《租金贷死局》字母榜 2020年12月

*文中配图来自摄图网，基于VRF协议。