来源/联商专栏

撰文/无名

不出意料，前首富许家印最终还是未能逃出“铁窗”结局，据恒大9月28日在港交所发布的公告显示公司执行董事及董事会主席许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。随着他个人迷局的“水落石出”，那个曾经无比辉煌、耀目、甚至让人认为“大到不能倒”的宇宙第一房企恒大似乎也即将迎来“大结局”。

9月28日早间，中国恒大、恒大汽车、恒大物业三家恒大系公司发布公告，公司股份于上午9时整起短暂停止买卖。那么，许家印事件对商业地产行业将带来什么样的影响？又会有多大影响？

一、时间线回顾：究竟是什么“引爆了”许家印？

据相关资料显示，早在2020年，恒大就已表现出爆雷征兆，这可由“商票”见微知著：恒大地产集团作为我国商票签发量最高的公司，其签发的商票规模占全国商票规模的近十分之一。2020年下半年恒大商票节节攀升，部分商票价格甚至上升至36%，这意味着其融资成本持续暴增，说明资金已极度紧张且外部资金对其愈发谨慎；

自2021年上半年开始，恒大陆续出现理财产品、承兑商票、债券等无法兑偿情况，这说明其现金流已然出现崩溃之势。

2021年7月起，银行、地方政府、国资、广告公司等恒大相关方接连动用法律手段向恒大“追债”；

2021年8月19日，人民银行、银保监会约谈恒大集团高管，指出恒大集团作为房地产行业的头部企业，必须努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定。这相当于对外正式官宣——确实出问题了；

2021年12月3日晚间，中国恒大对外发布公告称：“鉴于目前的流动性情况，本集团不确定是否拥有充足资金继续履行财务责任。”随后广东省政府约谈了恒大集团实控人许家印，应恒大集团请求，广东省政府同意向恒大集团派出工作组，督促推进企业风险处置工作。至此，恒大暴雷全面“摊牌”。

随后则拉开了“保交楼”大幕，2022年2月6日，恒大举行了保交楼开工动员大会，会上提出了该年要交楼约7000万平方米、60万套的目标，相当于恒大所有保交楼项目中有近50%要在年内交付；

时间进入到2023年，7月27日晚，恒大一次性发出三份可谓“石破天惊”的财报，大众终于对其真实财务状况一窥究竟，2.58万亿、2.47万亿、2.44万亿，这是从2021年12月至2022年12月的三个报告期内的恒大总负债规模。这个数字如同一颗惊雷，在资本市场中引发了强烈的震动。之前，大众对恒大的负债规模还停留在2020年末的接近2万亿元债务规模，但实际情况比想象中要恶劣得多；

随着真实财务状况的全面披露，业界反而对其未来开始愈发“乐观”，用投资界的话讲，这相当于“利空出尽”，既然“盖子”能被揭开，或意味着已然度过“危险期”。果不其然，7月28日，恒大汽车成为首家复牌的“恒大系”公司，随后恒大物业在8月3日复牌，中国恒大则于8月28日复牌。值得一提的是：中国恒大在2022年3月21日即已开始停牌，此次复牌或意味着解除了退市摘牌的风险。

而当业界开始对其愈发乐观之时，8月16日恒大地产突发公告：因其涉嫌信息披露违法违规，证监会决定对公司立案，恒大地产当日即收到证监会下发的《立案告知书》。恒大地产对此事回应称“将积极配合中国证监会的调查工作，并严格按照相关要求履行信息披露义务”。这让大家放松的弦再次绷紧，不由在想：是不是发生了什么？

果不其然，原来是许老板又开始“作妖”，据外媒披露：8月17日，恒大在美国纽约申请破产保护，但其强调此举旨在确保该集团的美国资产在债务重组过程中不受侵害；而专业人士却指出并没有那么“简单”，这其实是在“暗度陈仓”；

之后的发展似乎佐证了专业人士的判断，9月16日，深圳南山公安于通过官方微信公众号公布，公安机关对恒大金融财富管理（深圳）有限公司杜某等涉嫌犯罪人员采取刑事强制措施。随后不断传出恒大多位高管乃至许家印被抓的传闻，直至9月28日晚间恒大正式公告确认。

通过梳理相关时间线或可发现究竟是什么“引爆了”许家印？答案似乎指向了，在美申请破产保护。因为专业人士指出：此举实质是在“偷梁换柱、浑水摸鱼”，目的是在境外重组国内资产（国外债权人少且集中），如此则保住极少（国外或外籍）债权人利益、置所有国内债权人利益于不顾。

所以，暴雷初始的2020年他没事、“天雷滚滚”的2021-2023年上半年他依然没事，甚至2023年7月停牌17个月之久的股票得以复牌，可当恒大“在美申请破产保护”后的仅仅1个月后，他突然被抓，且定性还是“涉及违法犯罪”，究竟是什么引爆了他，答案或可不言而喻。

二、对商业地产行业的影响

许家印的被抓之于商业地产、乃至整个零售服务业的影响是多维的、深远的、复杂的，因为恒大曾是宇宙第一大房企，许家印更是地产界的标志性人物，故而他的出事之于行业具有较大风向标意义：

从短期来看，这一事件或将引发市场震动，给商业地产行业的整体稳定性、尤其是投资者信心带来严重冲击，从而影响各大商业地产公司的股票价格及融资能力。要知道当下资本市场对地产公司有一普遍共识—“地产已死、秘不发丧”，投资者信心几近崩盘，国家发出各类重磅政策也收效甚微，而许老板的被抓或意味着一场“波及更高层面的风暴”即将来袭，当地产大佬们纷纷风声鹤唳，谁还有信心投资地产公司呢？当恐慌情绪普遍蔓延，“覆巢之下、焉有完卵”？

从长期来看，它或将倒逼行业内部的洗牌与重新布局。虽然恒大在商业地产领域涉猎不多，但由于它是“风向标”式的存在，故而许家印的出事或意味着监管机构对于商业地产行业的监管将更加严格，而在强监管下，“安全的活下去”成为了重中之重，故而战略收缩或将成为一种“风潮”，那些虽已战略性布局商业地产、但却未成势且短期内无法盈利的房企或将纷纷“弃车保帅、断尾求生”，如此则或会出现“资产出售与兼并重组潮”。

而相关趋势目前看来已有愈演愈烈之势：

佳兆业：2021年1月出现债务违约，涉及金额超30亿元。此后，该公司采取了一系列措施，包括出售资产、股权融资等，以缓解债务压力；

宝龙：宝龙地产在2021年4月出现债务违约，涉及金额超过30亿元。该公司同样通过出售资产和寻求新的融资渠道来缓解财务压力；

世茂：世茂集团在2021年10月出现债务违约，涉及金额超过40亿元。解决方式基本一致-出售资产、股权融资等；

旭辉：根据旭辉控股发布的联交所公告，截至2023年6月30日止的六个月内，旭辉控股产生了约89.72亿元的亏损，此外旭辉控股未能按时偿还若干境外优先票据的本金和利息以及可换股债券的利息，导致了多个债务违约的发生

但若再看相关方目前状况，似乎效果不及预期，这意味着“抛售与收缩”大潮才刚刚开启，更高潮的二浪、三浪或已在来的路上。

三、怎么办？

虽然当下的现状是客观的、真实的、乃至是趋势性的，但我们也应看到：每一次危机其实都孕育着机遇，尤其对于那些有远见、有实力、步步为营的商业地产公司而言，许家印被抓事件亦或提供了一些前所未有的机遇，比如：通过兼并重组抄底市场、扩大自身市场份额、调整经营策略以适应新的市场环境等。故而主要对策如下：

1、暂停盲目扩张，夯实基础、筑牢基本盘

2、坚持“现金为王”，静待“抄底机遇”

3、“扑下身子”研究业务，查缺补漏、洞察商业本质

4、紧密关注科技发展，“小步快跑”式不断实践结合之道

5、密切关注“有甩卖可能的同行动向”，抓住历史机遇期

另一方面，应清楚：对于全行业及投资者、消费者而言，严格的监管政策其实有助于行业更加规范、稳健的发展。所以“天下万物皆一体两面且能量相等”，应辩证审视、思考。

最后再补充一句：除了恒大外，还有一巨头同样在美申请破产保护，其涉猎商业地产更深，这是否意味着巨大的机会呢？