来源/联商专栏

撰文/无名

近期什么情况不必多说，想必大家已然切身体会，朋友圈满眼尽是“阳阳阳”或分享关于“阳阳阳的预防及应对”；朋友间聊天的开场也从“吃了吗”转为“阳了没”，可见当下“阳与吃”在普遍性上方面达到了同一高度。

而这几天又是今年青岛商业最热闹的几天，因为在如此特殊的时刻，有三个新项目集中登场。对它们完全可以“勇士”相称，因为此刻开业着实须顶着巨大压力，只是谁能想到防控政策会如此极速180°大转弯，“箭在弦上”也不得不发了。

即便心宽如我最近也无比谨慎出行，尤其不敢凑热闹，像开业这种高聚集、高风险的事想想都得退避三舍，可因为一则消息又勾起了我的浓厚兴趣，使我终能战胜恐惧顶风探店，这条消息题为——青岛史上最惨开业。

在我记忆中，在青岛好像无论怎样，项目开业都是人山人海，此刻虽不好说，但“最惨”也确实出人意料，毕竟此项目区位不俗且爱凑热闹本就是青岛人民的一大天性，所以周六我鼓起勇气走入了这个项目一探究竟。

一、项目简介与探店插曲

青岛万科未来城市广场的地理位置不错：地处市内主城区、地铁接驳、周边住宅密集且商业相对稀缺。这在当下青岛市内主城区可谓占得地利。

而它之所以叫“未来城市广场”，我猜源于它的背景及定位：它最早应定位为“青岛万科未来城住宅”的商业配套，而万科未来城在青岛算是鼎鼎大名，因为它不仅占地面积巨大，加之万科的金字招牌使之更加令人印象深刻。

但天下万事一体两面且能量相等，恰由于“万科未来城”住宅的名号太响亮与深入人心，所以这“万科未来城市广场”反而有些被“压住了”，不仅有点被“喧宾夺主”，而且给人以“住宅专属配套”之感，在一定程度上限制住了其外拓空间。

我探店大多选择公共交通，因为这能真实感受到项目可达性，对应的是项目未来的辐射范围与外拓空间。而因为“万科未来城”名声在外，故我习惯性地认为这俩必在一起，所以我选择的目的地是“万科未来城”，结果“绕城行”就此埋下：我是走了无数冤枉路且问路才终于找到了它。

值得一提的是——由于惯性认知，所以根本就没去记它叫什么名字，问路都以“请问万科未来城新开的商场在哪？”而不是“xxx”在哪。所以命名真是一门学问，如若不慎，起步就会出现问题。

我仍然清晰地记得当我终于看到它“身影”时那种发自内心的激动，那时真正感受到了“柳暗花明又一村”会有怎样的激动心情，我特记录了一下微信步数，在寒冬之中，我已为此绕了3公里+，经过了至少3次来回、一次问路、还见到寓意深远的火车轨道才终于找到了它，准确的说是“见到了它的模糊背影”，当我与它“隔桥而望”，真有种“众里寻他千百度”之感。这也着实是我探店经历中最为特别的一次到达过程。

二、项目解析

当我终于找到它时，预感或许“不虚此行”，因为仅就外观而言，这个项目可圈可点，虽与“未来”谈不上什么联系，但至少大气而不俗气，挺拔而不虚浮。

本着“知之为知之，不知为不知”的探店原则，本篇除个人专业或确实曾有较深涉猎范畴之外，其它都是作为第三方消费者的主观感受，特此说明：

1.建筑及空间

据查该项目体量为12万㎡，地下1层（不含车场）、地上6层。仅就空间利用而言，整体较好，经典环形动线，较为通透，没有多余柱子之类。

由于非个人专业，此部分我只指出两处较为突出的感受——

· 灯光色温：就个人体验而言，灯光色温还是极为重要的，就像天气一样：阳光明媚给人以开阔豁达之感，而阴云密布则给人以低沉压抑之觉。项目的灯光实质正是起到这种作用：明亮的灯光给人以明亮通透的放松之感；而过于柔和、一味追求暖色则营造出一种暧昧、氤氲的氛围，虽然提升了调性却让人无法放松下来。用好了或许有一种高端大气之感，用不好就如老旧项目硬件功耗不足那般。而该项目给我的感觉略趋近于后者，不够明亮，与刚开业的新鲜、活力难以匹配。当然这仅代表个人真实感受。

·层高方面：个人感觉似乎有些“矮”，如此选择也能理解，这样可以更大限度的提升空间利用率，容纳更多内容。12万㎡之于商业综合体其实并不大，但它给人的感觉却是远超体量、有点包罗万象之感。只是层高略低使人有一种压抑之感，加之灯光过于追求暖色，让人难以放松下来，只能说有得有失。

2.招商方面

综上所述，该项目的空间利用率可谓达到一种极致，故使其能于12万㎡中容纳更多内容，所以其铺位数量也相对更多。值得一提的是，该项目真正做到了满铺开业，在我实地探访的过程中，除了两个铺位不知为何未开业之外，其余全部开门纳客，且品牌准备丰富度均不错，未见为追求满铺而填铺或围挡遮掩之类的情况。这在所探店项目中较为少见，足见该项目在此方面准备是相对充分、扎实的。

至于品牌级次方面，非我专业就不多说了，只能说该有的都有，而且说句心里话——现在项目品牌几乎大同小异，且又有几个消费者是真正懂品牌的？所以比起所谓品牌级次，空间设计、装修、货品丰富度及陈列等反而更重要，未来商业项目应该更多肩负起培养品牌的功能与责任，至于卖卖卖那就是电商的事了。

3.营运方面

感觉较为扎实，各品牌店员普遍能做到门口迎宾、喊宾、送宾，由于相对普遍，所以也能反映出项目对此方面的重视程度。感觉该项目掌舵人应该是位经历过百货时代的资深人士，有种当年精品百货的劲儿，如若如此，那该项目未来更值得期待，因为商业本就是长期主义，真正的底蕴需要时间发酵，而不是一锤子买卖。

4.亮点方面

该项目有两处给我留下了较深印象——飞天梯与天空之境。最早见“飞天梯”是在当年的西单大悦城，那时真可谓壮观，印象中还有安保人员专项防护，后来愈发普遍。但像该项目这种较长飞天梯的在青岛也不多见，这也应是基于整体楼层较多且直达楼层为餐饮层而设。

“天空之境”是该项目打造的一处特色空间，整体较为震撼，使人眼前一亮，无论设计、造型、用色、意境、醒目程度等都非常到位，算是在青岛商业中少见的佳作，值得同仁赴此一观，可谓最大亮点。

5.营销方面

这属我的专业范畴，故可多说几句——

首先，在开业阵势营造方面，实话讲并不太足。也许是我生活区域距离该项目有一定距离，但怎么也算是活动于核心城区，要不是尚在商业圈子，我真不知道还有这个项目且即将开业。这或许是结合疫情态势研判的选择，总之就开业阵势方面是有一定差距的，当然投入必然也更低。按目前情况，尚可以理解。

其次，主力PR活动方面为IP展，但未能起到“主力作用”。当下实则为“历史级试金石”——因为此时此刻什么活动有效果、对客群有吸引力一试便知，而非如往常般被开业惯性人潮所掩盖，无法辨清虚实。故此次多个以IP展为开业主打活动的项目似乎为我们验证了一件事——IP尚撑不起场子，只能是配角。

对于IP我感觉更像一阵“风”，未来或能大行其道，但最近5年内于非超一线城市而言，更多只是噱头。因为真正大众化的IP就那么几个，其它皆属小众。换而言之，消费者极少是慕名而来，而是顺便看到，至于拍照分享与否则主要打量顺不顺眼、可不可爱，与艺术系、IP性等关系不大。恕我直言能达到艺术鉴赏维度的消费者屈指可数，且此类人群反而不愿逛商场、嫌闹腾，都去逛艺术展了。另外，拍照打卡热潮现在也在快速降温，除了知名大热IP外，如若在朋友圈看到其他不知名IP的自拍打卡分享，反而感觉就像“没见过世面”之类，适得其反。

综上，可将IP定义为美陈，如此理解可去除大部分被游说水分；且自造IP更长远，主要握紧三板斧——先入为主（门前搞个大的）、随处可见（与软装融合）、渲染包装（比如找个外国艺术从业者参与一下，包装包装。注意是从业者，而不是艺术家，外国大学生也算。）

第三，爆点活动未达预期。开业怎么也得有一个“爆点活动”，比如请明星：有钱的请顶流、较有钱的请流量或知名艺人、没钱的请流量网红，总之得找个“点”作为抓手实现单点爆破。而该项目似乎想借力“IP”爆破，但私以为除了极个别顶流IP外，IP是根本达不到的，如此则缺少“尖兵”，自然也就没有了“爆点”，没有爆点则失去四两拨千斤的裂变传播可能；加之目测预算限制较大，所以在目前“大众风声鹤唳、草木皆兵”的形势下，开业势必爆冷。

其次，SP活动虽丰富但似乎抓错重点，以下图所见抽奖算是主力SP活动，但在信息愈发爆炸的当下，大众对于撞大运般的抽奖愈发不感冒，反而认为不实诚，远不如简单直白的“返多少”更高效与真诚。

另外则是设计露出方面有些过于饱满，虽让人感觉活动很丰富，但却较难分辨，远不如全力突出重点活动，其他以小字或直接扫码观看更直接有效。但真做营销的都知道，这其实挺难抉择的，一实操往往就开始不断做加法了，效果反而背道而驰。

最后，宣传方面在“面”的方面存在一定差距。宣传就是造势、造势就是扩大覆盖面，有钱的使用钞能力即可换得，没钱的则须以小博大、四两拨千斤，这就需要技术了：故只能通过裂变营销、口口相传，除此之外再无它途。当然还得有爆点作为抓手；最后还需要运气加持，只是不做又哪知道运气如何？

6.人气方面

相信这或许是各位最为关注的——究竟有没有相关报道表述的那么“惨”？对此，我的实探所见是：没有传统开业那种好、但也没有那篇文章说得那么惨。就目测而言是能达到平常周末水平的，但须知道这可是大众风声鹤唳、草木皆兵的当下，马路上都没啥人，加之通过其相关活动、宣传等反推其投入情况，能达到这种客流已然算是不错了。所以还是耳听为虚、眼见为实。

该图摘自朋友圈。现场人气虽未达到这般好、但也不像传言那般差，算是正常。

另一方面，由于其开业日期选在周五（12月16号），故开业时分人气差也情有可原——这是工作日，要么上班，要么不上班，居家者大体可分为四类——退休者、全职主妇、暂时失业者、阳性等各类病患：

·退休者当下已然拉响最高级警报，能不出门坚决不出；

·全职主妇由于担心孩子，所以不敢凑热闹；

·暂时失业者估计没那心情；

·而各类病患则大多有心无力。

所以若它开业如过往般人山人海反而反常。只是若选在周末开业更好，毕竟打工人休息了，基数大了，必然水涨船高。只能说它这开业时间应定于疫情政策质变之前，不得不硬着头皮上了。

三、总结评分

最后做个总结评分吧（满分5分、0.5进制）——

招商方面：4.5分。由于非我专业且基本不存在5分，仅就开业率与准备情况而言，已然趋近满分；

区位方面：4.5分。虽并非城市中心，但依然是难得的市内主城区稀缺位置且地铁接驳、住宅林立，同样在新开项目中接近满分；

空间与相关设计方面：4分。空间利用相对极致，只是层高、灯光等个人主观感观影响较大，故扣1分；

营销方面：3分。如此特殊时刻，或许有更多权衡限制。此分主要基于上述提到的爆点、宣传策略等方面评出。

总体评分：4分。商业是看长期的，大家应该都见过不少开业即巅峰的项目，所以若只以开业情况评判好坏那就是外行看热闹了。而此项目占得地利、满铺开业、能感觉出掌舵人内功不俗，相信只要疫情形势扭转，应该差不了的。

再次强调：以上皆为个人主观观点，欢迎批评、指正，交流共进。望有启发。