联商专栏：我们分两期探讨了该项目的一、二层，而三、四层则仅需一期。如若将前两层定义为围绕年轻客群打造，则后两层则重点针对家庭客群展开。与二层相同，三、四层已基本无分区概念，完全融为一体。三层重点围绕孩子，尤其12岁以下家庭客群打造，集合童装、童鞋、玩具、儿童娱乐、母婴集合店、培训机构等各类与儿童相关业态及品牌；与此同时，配套针对家庭客群的餐饮及影院业态（影院为CGV）。

一、招商落位篇

· 3F-儿童&娱乐/美食广场

主要特点如下：

* 客群定位明确：12岁以下儿童及对应家庭客群

* 业态丰富，涵盖全面，诸如童装、童鞋、玩具、用品、娱乐、早教等等皆有布局，基本实现一站式购物需求满足

* 落地“卡通尼乐园”及“莫莉幻想”两大近似儿童娱乐场所，提供更多选择的同事，亦引发同质化竞争问题，若后期客流跟不上，则皆吃不饱，略显多余、重复

* 集中落位三家火锅品牌，虽分属不同定向（如海鲜、川锅等），但总感觉青岛人对于火锅的喜爱程度并不高，且多定位为季节餐饮，是否匹配有待进一步观察

* 布局档口式美食广场，专门针对快餐客群打造。但该类型美食广场已基本成为“过去时”，前景如何亦不敢过早下定论

* 集中布局多家美容机构，试图借机锁定妈妈客群，但由于该层儿童培训机构单一，多为儿童零售、体验业态，妈妈客群能否有空“自由行动”，着实是一大问题

* 儿童培训业态单一，仅某英语培训品牌一家，不成氛围，平日锁定客流能力不足

* 又见一家“生活百货/杂品店”，不知为何，发现该项目对杂品店“情有独钟”，整场布局十数家，此亦为引起笔者如此多关注之源，确实“随处可见”。但鉴于该层定位家庭客群，其又与影城相邻，故相较二层之“井喷”更显合理。（该类业态的后续发展值得关注，是互相拼杀？还是共同做大？值得重点关注）

· 4F-饕餮美食&生活美学/电影院

该层与三层相同，东、西区融为一体。主打餐饮、休闲业态，集聚各类、各地、多国美食、快餐、小食水吧品牌；与此同时，布局健身房业态，进一步强化细分客群锁定能力，提升黏性。

主要特点如下：

* 以餐饮为主，定位全客群，即无论什么年龄、爱好，无论哪里人、无论是聚餐、快餐还是逛吃，在这都能找到对应品类

* 影城周边集中落位诸如“肯德基甜品站、麦当劳甜品站、芭斯罗缤”三家甜品品牌，强化联动

* 拿出近5个大铺给到某文创品牌，此举让我有些捉摸不透，虽当下文创较热，对项目整体调性、品质感、文化性亦有较大提升作用，但如此大面积、多铺位给到一个品牌着实不多见；难道永旺要将文创业态作为未来重点？还是临时填铺之举？值得关注

* 布局健身房业态，并于旁边落位一家男士造型机构，看来此健身房以男士健美为主？而男士造型机构着实引起了笔者兴趣，诚然，细分客群是未来，但ta真能活下去吗？会活得好吗？值得关注

* 于中岛区域落位多个男装品牌，男士业态与美食会有连带效应？如此布局着实较为新颖，但由于整体品牌级次不高，面积不大，氛围及可选性不高，是否成功，尚待观察

* 落位一婚纱摄影品牌。总感觉放在二层更好一些，可除了二层也就四层能更匹配一些吧。“逛吃”过程中入眼一排婚纱确实挺新奇、亮眼，让人印象深刻，对于整体形象的提升效果不俗

小结：

三、四层可用“中规中矩”四字概括，无甚亮点、亦无甚明显槽点。值得商榷的是其“儿童培训业态”，着实太少了。当下儿童培训业态之于项目的意义与价值越来越大，因为其不仅锁定最为核心的家庭客群，更可有效提升工作日客流，极大提升黏性与培养到店习惯，但就目前该项目整体布局而言，该项是严重不足的。是经过细致调研有意为之？还是招不到、招不好？时间会给出答案。另一方面，大面积文创业态的布局亦引发笔者深思，此业态与书店还是不同，能否真正起到书店般效果或贡献更高营收，尚待持续观察。

结语&思考：

餐饮业态是集中好还是分散好？当下还未有标准答案。记得之前百货时代，餐饮如男、女等专项品类一样，多是单独拿出一个楼层或区域集中布局的；之后的综合体时代，餐饮好像是变化最大的，无处不在了，各项权重也越来越高了。而反观此项目，虽说餐饮及小食饮品是层层都有的，但若整体来看却还是集中在后两层，尤其四层。如此布局，后期或会引发消费者“思维定式”问题，即吃饭去四层，不利于各层客流的引导、深度游逛，但这也只是我的一种猜测罢了。

永旺是做超市起家、百货见长的，如今的综合体则更像之前“轻MALL模式”的升级版，虽见其型，但“骨”却明显出于“超、百”。而就我的实际感受而言，此类布局相较纯MALL是更舒服的，一则购物欲望不减、二则游逛乐趣多多。只是匹不匹配未来趋势及客群习惯变化，只能等时间给出答案了，让我们一起拭目以待吧！

下期见。

（来源：联商专栏 吴明毅，本文仅代表作者观点，不代表联商立场）

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