一角观察商业街的底层逻辑
2022年05月18日
评论数（0）一角观察：商业街的底层逻辑
——中兴街VS西园街
联商专栏
撰文：言午
成熟的商业街，既是一条提供商品贸易和服务的流通渠道，也是人们聚集社交和城市公共生活的重要场所，由街道承载商业功能，更是自古以来人们养成习惯的一种形式。
在山东潍坊这座城市里，有两条商业街让我印象深刻：
中兴街——潍坊市中心的现象级商业步行街、网红打卡地，宽至九米，长不过百米，浅巷交错、灯牌掩映、人声鼎沸，自2008年伊始落成于东风街白浪河畔泰华城里；
西园街——潍坊西部城区的农贸集市街、Super菜篮子，宽近十五米，长约三百米，素街陋巷、车水马龙，于2010年起始生长在潍城区自怡园苗圃里弄之间。
俗话说，“宽街无闹市，宇高泯人声”。两条街不着痕迹的营造了自己热闹喧哗的紧凑空间，找形容词的话，工作日间人头攒动，节假日休比肩接踵。虽然卖点迥异却殊途同归，在本地大概算是唯二的存在了。商业街千万条，为啥这哥俩就能做到脱颖而出呢？
想要搞懂他们的商业模式，首先必须得弄清楚其底层逻辑，因为只有底层逻辑才是维系它生存、发展、壮大的生命根系。下面结合我多年来做商业调研的经验，浅析一二。
第一，供给端分析。
先有供给还是先有需求，就像“鸡生蛋，蛋生鸡”一样是一个哲学问题。为什么先聊供给呢，因为这两条商业街同属于白手起家，后来者居上。它们提供的产品、服务特色鲜明，说是拿供给引导了需求也不为过。我简单列举了一下两条街的品类对比，各位看官仔细：
街道 对比项 | 1#中兴街 | 2#西园街 |
产品品类 | 即食加工产品（占比60%）： 主要为食品、饮料，如烤串、鱿鱼、炒栗子、水果捞、奶茶软饮、烘焙点心等 | 初级农副产品（占比80%）： 主要为各类季节性蔬菜、水果、海鲜、肉、禽、蛋、粮、油以及散装调料等 |
堂食餐饮（占比20%）： 麻辣烫、涮涮锅、烤鱼、排骨、汉堡、拉面等 | 再加工产品（占比10%）： 火烧、油饼、豆腐、麻辣炸串、瓜子炒货等 | |
工业制成品及服务（占比15%）： 饰品、礼品、服装鞋帽、抓娃娃机、美发馆、网咖等 | 其他（占比10%）： 日用百货、两元店（10元封顶）、服饰鞋帽、儿童玩具、花鸟鱼虫等 | |
商铺构成 | 店铺（60%）；售卖亭（40%），多为网红店、潮牌，如蜜雪冰城、半天妖等 | 地摊（85%）；店铺（15%），或以姓为名、或没有名字 |
更新频率 | 品牌更替频率高，隔三差五便有新店装修 | 七成摊位已成常年半固定性摊位，二手商居多，三成为流动性摊位 |
租金情况 | 售卖亭（5-8㎡）概约拾万元/年（物管费另算） | 短租为主，摊位费按天计（概约伍-拾元/天）；店铺费用不详 |
场地管理 | 专业成熟的商业运管团队 | 街道办事处 |
从列表分析来看，两条商业街的供应特色还是很明显的：
1#中兴街 主打“一招鲜”，各种新奇事物标新立异，知名小吃新鲜出炉，网红潮玩层出叠见，散发着荷尔蒙的街道上，前卫时尚的文艺青年络绎不绝，还有着汉服、JK、洛丽塔等个性穿搭增光添艳，可谓姹紫嫣红、秀色可餐，不仅抓人眼球，更抓人的心理，令消费者在探索猎奇的过程中，得到感官与情绪的刺激、宣泄，从普通的物质满足跃迁至精神层面的愉悦体验，象征着“小而美”的新、奇、特；
2#西园街 着重“菜篮子”，各种生鲜食材齐全丰富，日用百货琳琅满目，提供了人们的日常生活所必需，但求吃饱喝足葛优躺，不求花里胡哨故事新，满足了餐桌丰富、人给家足的朴素生活。日复一日的菜米油盐浸透着星辰大海，年复一年的锅碗瓢盆碰撞出诗和远方，简陋的街道蕴含着辛勤又温暖的人生百味，代表了“大而全”的凡俗、市侩。
总而言之，两条街在供给端的表现是：大象鼻子孔雀的尾——各有所长。
第二，需求端分析。
街道 对比项 | 1#中兴街 | 2#西园街 |
周 边 | 超20万㎡购物中心（潍坊泰华城）、CBD、数座公寓&写字楼、社区及城中村，以上班族、流动人口居多 | 周遭满布大中小型新、老社区、城中村及回迁房，附近多所学校，以常住人口居多 |
客 群 | 40岁以下中青年及学龄群体（约50%~60%）、家庭含儿童（约20%~30%） | 50岁以上中老年人（约40%~60%）、30岁左右中青年（约20%~30%） |
需 求 | 娱乐休闲、社交聚会、网红打卡、寻求刺激、好玩、好吃、好逛 | 一日三餐、质优价廉、丰富新鲜、货比三家、即用即买 |
繁忙时段 | 上午11:00——晚上22:00 | 早晨6:30——上午11:00； 下午16:00——傍晚19:00 |
消费水平 | 购买力参差不齐，主动消费、冲动消费，胜在消费意愿强、群体活力高，消费区间无上限，增长潜力大 | 购买力相对充裕，但算盘打得响，精打细算、锱铢必较，虽然客单价低，但胜在规模量大，消费基础牢固，长期可持续 |
从需求的对比我们不难发现，两条街道的商业模式所依存的基础各不相同：
1#中兴街 主要靠的不是商品而是商业环境，依托购物中心搭建起的体验式服务平台与商业体量优势招商引流，中兴街的流量变现离不开这一区域商业功能的完备和畅通循环，近水楼台先得月，向阳花木易为春，站在潍坊泰华城这座巨人的肩膀上，才最终成就了傲视群芳的中兴街；
2#西园街 主要靠的是居家生活，依托周边巨量的常住人口兴起，靠着不断丰富的商品种类和不断扩容的市场规模走向繁盛兴旺，四方叫卖烟火气，最抚尘世凡人心，成千上万个家庭的生存必需托起了门庭若市的西园街。
换言之，两条街在需求端的表现是：牛羊入圈鸟落窝——各得其所。
第三，趋势预测。
其实通过前面关于供给端和需求端的分析，两条街的特征、优势都是显而易见的，在此不再做过多渲染。这里笔者想从危机意识的角度，浅析和预测一下未来的趋势走向。
两条商业街从表象来分析，都在具备吸客魅力的基础上兼有发展后劲，除了像疫情封城这类短期戒断事件，面临的市场扰动影响相对微弱，因此保持中长期平稳增长的趋势不难。
然古语有云：“生于忧患，死于安乐”。在最得意的时候也有能够察觉到潜藏危机的意识，不论如履薄冰的谨慎，还是见叶知秋的敏锐，商业竞争最终都脱不出优胜劣汰、适者生存的进化规则，此为生意之道。
1#中兴街 背靠购物中心这棵大树，在“新、奇、特”卖点的支撑下，客流互通，增益互补。但其卖点也恰恰透出了弱点，设想假如剥离了“新、奇、特”，还会有如此优势么？从现状来看，一些颇具威胁和破坏性的火苗已经渐渐显露，比如商品同质化比例的升高，类似“轰炸鱿鱼”、“炸鸡排”这些畅销品种，因为利润点可观加之缺少技术壁垒容易上手，几乎覆盖了半数以上的摊位，如果不加以限制，什么好卖大家便一窝蜂的上什么货，消费者由“来此尝鲜”变作“货比三家”，长此以往，势必会失去多样化和新鲜感，再好的势头也难保会否生变。故而笔者觉得，繁华幕后藏隐忧，既然开了个好头就应刻意经营一以贯之，引进新品须不遗余力，提升旧品须有约束力，要不断提高水准而非原地踏步，借助鲶鱼效应，建立优胜劣汰、百花齐放的良性竞争秩序，以此保障商业街道不断成长进步的潜力。
2#西园街 常住人口是它存在的必要条件。人口依附的是土地，聚居于城市，西园街地处潍城老城区，街道两侧多为建成二十年以上的老旧小区，并且在医疗、教育等资源配套方面并不均衡，加之地摊式的市场形式也是相对原始的，不太符合现代化城市管理理念，反而带来像安全隐患、环境卫生痼疾等城市治理问题。按照现阶段国家定义城市发展的有关政策导向，预测未来5年、10年对城区功能的重新规划和旧城升级改造的可能性将呈递增趋势，随之而来的是人口的迁移和流动轨迹的变化，西园街的面貌或将迎来巨变。
结语：平心而论，不管商业街还是菜市场，对于繁荣市场经济都是不可或缺的组成部分，它们熙攘多样、生趣盎然，既满足了人们的生活需求，又为大大小小的零售商贩提供了维系生计的平台，在逆全球化的今天，商业街们以其特有的生态环境促进了商品服务的流通，成为畅通国内大循环道路上市场创新的主角之一，为社会的进步和城市的繁荣做出了贡献。
一角观察，尊重差异，小小的角落也有大大的世界。